Grundbuchberichtigung - Löschung der Auflassungsvormerkung

Sep 20, 2011 Grundbuchberichtigung

(ip/RVR) Das KG Berlin hatte kürzlich bzgl. der Löschung einer Vormerkung zu entscheiden, die einen auf Lebenszeit des Berechtigten eingeräumten Rückerwerbsanspruch sichern sollte.

Die eingetragene Eigentümerin des mit der Vormerkung belasteten Grundstücks hatte das Eigentum an dem Grundstück aufgrund notariell beurkundeten Vertrages erworben, nach dessen § 9 der zuvor eingetragene Eigentümer (im Folgenden: Veräußerer) berechtigt war, bei Vorliegen dort näher bezeichneter Gründe von dem Vertrag zurückzutreten und die Rückauflassung des Grundbesitzes zu verlangen. Dieses Rücktrittsrecht sollte weder vererblich noch übertragbar sein. Zur Sicherung des aufschiebend bedingten Rückerwerbsanspruchs bestellte die neue Eigentümerin zugunsten des Veräußerers die Rückauflassungsvormerkung. In § 11 des notariellen Grundstückskaufvertrages ist unter dem Titel 'Durchführungsvollmacht' geregelt: 'Verkäufer und Käufer bevollmächtigen die Notarfachangestellten (...), alle zur Durchführung des Vertrages weiter erforderlichen Erklärungen für sie abzugeben (...). Die Bevollmächtigten sind weiter berechtigt, Eintragungs- und Rangänderungsanträge, Löschungsbewilligungen und –anträge zu stellen bzw. abzugeben (...).' Unter Vorlage einer Sterbeurkunde für den Veräußerer beantragte die Eigentümerin im Mai 2010 die Löschung der Rückauflassungsvormerkung.

Das Grundbuchamt gab ihr hieraufhin auf, eine Löschungsbewilligung der Erben des Vormerkungsberechtigten sowie den Nachweis der Erbfolge vorzulegen. Die Antragsstellerin stützt ihren Löschungsantrag nunmehr hilfsweise auf eine Löschungsbewilligung vom Oktober 2010, die die Notariatsangestellte unter Bezugnahme auf die in § 11 des Grundstückskaufvertrages erteilte Vollmacht abgegeben hat; nach Ansicht des Grundbuchamts erstreckt sich die genannte Vollmacht jedoch nicht auf die Löschung der Rückauflassungsvormerkung.

Das KG entschied hierzu, dass wenn eine Vormerkung zunächst zur Sicherung eines nur auf Lebenszeit des Berechtigten eingeräumten Eigentumsverschaffungsanspruchs bewilligt worden ist, der urkundliche Nachweis des Todes des Berechtigten nicht zur Löschung der Vormerkung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises genügt.

Eine Berichtigung des Grundbuchs durch Löschung der Rückauflassungsvormerkung kommt nur aufgrund einer Bewilligung des Berechtigten (§ 19 GBO) in Betracht; eine Möglichkeit des Nachweises der Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 22 Abs. 1 GBO) in der Form des § 29 GBO ist nicht ersichtlich.

Das Grundbuch ist hinsichtlich der eingetragenen Vormerkung unrichtig, wenn der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch erloschen ist. Will der Antragsteller diesbzgl. den Unrichtigkeitsnachweis gem. § 22 Abs.1 GBO führen, muss er in der Form des § 29 Abs. 1 GBO sämtliche Umstände nachweisen, die die Grundbuchunrichtigkeit begründen und hierbei alle Möglichkeiten ausräumen, die der Richtigkeit der begehrten neuen Eintragung (bzw. der Löschung) entgegenstünden. Ob der hier durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch erloschen ist, lässt sich weder durch den Nachweis des Todes des Veräußerers noch durch sonstige öffentliche Urkunden belegen.

Zunächst müsste nachgewiesen werden, dass der Rückauflassungsanspruch nicht schon zu Lebzeiten des Veräußerers entstanden ist, denn nur das Rücktrittsrecht sollte nicht vererblich und übertragbar sein. Hätte der Veräußerer den Rücktritt bereits zu Lebzeiten wirksam erklärt, so ergäbe sich aus dem Vertrag nicht ohne weiteres, dass der Rückübereignungsanspruch mit dem Tod des Veräußerers erlöschen sollte.

Außerdem müsste nachgewiesen werden, dass der durch die Vormerkung gesicherte Auflassungsanspruch nach dem Tode des Veräußerers nicht mehr entstehen konnte und künftig nicht mehr entstehen kann.

Dieser Nachweis ist nicht dadurch erbracht, dass das Rücktrittsrecht, das den im Grundstückskaufvertrag vorgesehenen aufschiebend bedingten Rückauflassungsanspruch entstehen lassen konnte, nicht vererblich war und mit dem Tode des Veräußerers erloschen ist: Aufgrund der von der Rechtsprechung des BGH bejahten Möglichkeit zum 'Aufladen' einer Vormerkung und zum Austausch des Schuldgrundes kann nicht ausgeschlossen werden, dass die im Grundbuch eingetragene Vormerkung inzwischen einen Anspruch sichert, dessen Bestehen durch den Tod des Veräußerers nicht berührt wurde und der nunmehr den Erben zusteht. Nach der diesbzgl. Rechtsprechung kann eine erloschene Auflassungsvormerkung durch erneute Bewilligung ohne Grundbuchberichtigung oder (inhaltsgleiche) Neueintragung wieder zur Sicherung eines neuen deckungsgleichen Anspruchs verwendet werden. Zur begehrten Löschung der Auflassungsvormerkung, die zunächst zur Sicherung eines durch den Tod des Berechtigten auflösend bedingten Anspruchs bestellt worden ist, müsste deshalb, mangels Berichtigungsbewilligung, in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise nachgewiesen werden, dass die Vormerkung nicht inzwischen einen noch fortbestehenden Anspruch sichert.

Da ein Auswechseln des Schuldgrundes im Grundbuch nicht vermerkt werden und dem Grundbuchamt auch sonst nicht mitgeteilt werden muss, kann das Schweigen des Grundbuchs zu dieser Frage (auch trotz Bezugnahme im Grundbuch auf eine Eintragungsbewilligung zur näheren Bezeichnung des Inhalts einer eingetragenen Belastung) weder gemäß § 891 BGB noch gemäß § 892 BGB eine Aussage dazu enthalten, auf welchem Schuldgrund der durch die Vormerkung gesicherte Auflassungsanspruch beruht.

Auch die von der Notariatsangestellten abgegebene Löschungsbewilligung ist nicht ausreichend. Eine dem Notariatsangestellten in einem Grundstückskaufvertrag erteilte Durchführungsvollmacht erstreckt sich, selbst wenn sie zur Abgabe von Löschungsbewilligungen berechtigt, ohne besondere Anhaltspunkte nicht auf die Bewilligung der Löschung einer Vormerkung, die einen auf Lebenszeit des Veräußerers eingeräumten, aufschiebend bedingten Rückerwerbsanspruch sichern sollte und über deren Löschung nach dem Tode des Berechtigten die Vertragsurkunde keine Regelungen enthält. Denn eine 'Durchführungsvollmacht' betrifft nach wörtlichem Verständnis und aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters die zur Durchführung des jeweiligen Vertrages erforderlichen Handlungen. Die Löschung der Rückauflassungsvormerkung ist weder selbst im Vertrag geregelt noch zur Erreichung der geregelten Ziele erforderlich. Gegenstand des Vertrags war die Übertragung des Eigentums auf die inzwischen eingetragene Eigentümerin, ein Nießbrauch zugunsten des Veräußerers nebst erleichterter Löschungsmöglichkeit sowie die Absicherung des Veräußerers durch ein Rücktrittsrecht nebst Rückauflassungsvormerkung. Für keine dieser begehrten Rechtsfolgen war es erforderlich die Rückauflassungsvormerkung zu löschen. Die Löschung oder ihre Bewilligung diente nicht der Durchführung des Vertrages. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Vollmacht in weitergehendem Umfang erteilen wollten, sind nicht erkennbar.

Das Grundbuchamt hat deshalb in der Sache zu Recht eine Löschungsbewilligung, oder eine Genehmigung der von der Notariatsangestellten erklärten Löschungsbewilligung durch den oder die Erben des Veräußerers gefordert.

KG Berlin vom 24.02.2011, Az. 1 W 472/10


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