Lebenslanges Wohnrecht

28.11.2016 Wert

(IP) Hinsichtlich lebenslangen Wohnrechts hat der BGH mit Leitsatz entschieden. „Zum Nachweis eines vor der Beschlagnahme eines Mietgrundstücks mit einem Verwandten des damaligen Eigentümers abgeschlossenen Mietvertrags und der Erbringung einer behaupteten Einmalzahlung auf die Miete“.

Der Kläger war zum Zwangsverwalter eines Hausgrundstücks bestellt worden. Er verlangte vom Beklagten Räumung und Herausgabe – der berief sich jedoch auf einen Mietvertrag. Der Beklagte war zunächst selbst Eigentümer des streitigen Hausgrundstücks gewesen. Schon zu dieser Zeit wurde dessen Zwangsversteigerung durch Grundpfandgläubiger betrieben. Die Mutter des Beklagten ersteigerte das Grundstück und erhielt den Zuschlag. Sie verstarb jedoch und wurde vom Vater des Beklagten beerbt. In der Folgezeit fanden erneut Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück statt. Gegenüber dem klagenden Zwangsverwalter legte der Beklagte die Kopie eines Schriftstücks vor, nach deren Inhalt er mit seiner Mutter einen Mietvertrag über das streitige Wohnhaus geschlossen hatte. Dort fand sich u.a. die folgende Klausel: "Der bereits ... eingegangene und nach Ausweis Herrn S. R. [= Bekl.] zustehende Betrag über rund 157.000 € auf das Konto [...], Inhaberin H. R. [= Mutter des Bekl. und Vermieterin] wird als Mietzahlung (einmalige Gesamtmietzahlung) vereinbart und stellt die beabsichtigte und tatsächliche Miete für die gesamte Vertragsdauer dar. Darüber hinaus wird keine weitere Mietzahlung oder Nebenkostenzahlung geschuldet."

Mit Rücksicht auf die von ihm behauptete Einmalmietzahlung leistete der Beklagte keine Mietzahlungen. Der Kläger machte jedoch geltend, der Mietvertrag sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig, da er nur auf Schädigung der Zwangsvollstreckungsgläubiger gerichtet sei. Seine Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.

Dem entsprach auch der BGH und stellte abschließend fest: „Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familieneigenheim durchaus häufiger (und auch hier) zu beobachtende Konstellation, dass sich ein naher Verwandter des ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter (oder dem Ersteigerer) auf einen Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer beruft, der aufgrund seiner ungewöhnlichen Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder ungewöhnlich niedrige Miete, lebenslanges Wohnrecht o. ä.) jegliche Erträge aus dem Grundstück zum Vorteil des Mieters auf Dauer oder zumindest für einen sehr langen Zeitraum ausschließt, den Verdacht kollusiven (= Zusammenwirken von zwei Beteiligten mit der Absicht, einen Dritten zu schädigen – die Red.) Verhaltens zum Nachteil der Gläubiger ... nahelegt. Zudem drängt sich in derartigen Fällen die Frage auf, ob ein meist nur in Kopie vorgelegter (angeblicher) Mietvertrag mit einem früheren Eigentümer tatsächlich zu dem darin angegebenen Zeitpunkt und mithin vor der Beschlagnahme des Grundstücks abgeschlossen worden ist ... Dem ist das Berufungsgericht bei seiner Beurteilung vollumfänglich gerecht geworden, so dass die Nichtzulassungsbeschwerde auch in der Sache keinen Erfolg hätte.“

Das Originalurteil kann hier abgerufen werden:

BGH, Az.: VIII ZR 277/15

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