(ip/RVR) Der V. Zivilsenat des BGH hat in seinem Urteil vom 09.12.2011 ausgeführt, die Zahlung rückständiger Hausgelder bzw. Sonderumlagen gehöre nicht zum Pflichtenkreis eines Zwangsverwalters und könne für den Schuldner deshalb nicht zu einem Anerkenntnis i. S. v. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB führen.

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft machte über einen Mahnbescheid die Zahlung einer rückständigen Sonderumlage gegen den beklagten Wohnungseigentümer geltend. Dem ging eine Vereinbarung des Beklagten mit der Verwalterin der Eigentümergemeinschaft voraus, wonach diese bevollmächtigt war, etwaige Sonderumlagen aus eingehenden Mietzinszahlungen zu begleichen. Nach Beschluss der Sonderumlage teilte der Beklagte der Verwalterin mit, auf diese Umlage keine Zahlungen zu leisten. Die Verwalterin nahm gleichwohl Teilzahlungen aus den Mieteinnahmen vor. Sodann wurde das Zwangsverwaltungsverfahren über die Wohnungen des Beklagten eröffnet. Der eingesetzte Zwangsverwalter nahm eine weitere Anzahlung auf die Sonderumlage vor.

Wegen des restlichen Betrages kam es zum Prozess. Der Beklagte berief sich auf Verjährung. AG und LG verurteilten zur Zahlung, weil sie annahmen, der Beklagte müsse sich die Zahlungen der Verwalterin und des Zwangsverwalters zurechnen lassen und diese habe nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu einem Neubeginn der Verjährung geführt.

Der BGH hob in der Revision die Urteile auf und wies die Klage ab, da die Ansprüche verjährt seien. Nehme der Zwangsverwalter Zahlungen an einen Gläubiger vor, die dem Pflichtenkreis des Zwangsverwalters nach § 152 Abs. 1 ZVG entsprechen, müsse sich der Schuldner diese Zahlungen zwar auch mit der Wirkung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zurechnen lassen. Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben gehörten hingegen vor der Beschlagnahme fällig gewordene rückständige Hausgelder. Dasselbe gelte für rückständige Sonderumlagen, was sich aus § 155 Abs. 2 Satz 2 ZVG ergebe. Da die Anzahlung des Zwangsverwalters nach §§ 152 Abs. 1, 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG nicht zu dessen Pflichtenkreis gehört habe, könne sie dem Beklagten nicht als Anerkenntnis i. S. d. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zugerechnet werden.

Auch die Zahlung der Verwalterin könne dem Beklagten nicht in diesem Sinne zugerechnet werden, da er mit seiner Mitteilung, keine Zahlungen auf die Sonderumlage leisten zu wollen, die Vollmacht aus der Vereinbarung teilweise gem. § 168 Satz 2 BGB widerrufen habe.

Damit sei kein Neubeginn der Verjährung eingetreten und der Anspruch zur Zeit der Zustellung des Mahnbescheids verjährt gewesen.

Das Original-Urteil kann hier abgerufen werden:

BGH vom 09.12.2011, Az. V ZR 131/11


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