Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 557.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Garage und Gartenhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20. Januar 2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert auf einer Inaugenscheinnahme und auf vorliegenden Planunterlagen, Auskünften der Behörden sowie weiterer amtlicher Dokumente.

Gebäude

Das Gebäude wurde 1995 in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Untergeschoss mit Einliegerwohnung, ein Erdgeschoss (Hochparterre) sowie ein voll ausgebautes Dachgeschoss. Die Doppelgarage mit aufgesetztem 1-Zimmer-Apartment wurde 2005 errichtet. Das Haus ist vollständig unterkellert und hat eine Wohnfläche von etwa 130 m² (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung), zusätzlich ca. 23,5 m² im Apartment.

Die Aufteilung umfasst im

• Untergeschoss eine Einliegerwohnung mit Flur, zwei Zimmern, Küche, Bad und zusätzlichen Nebenräumen (Heiz-/Lagerraum).

• Das Erdgeschoss bietet ein Foyer, zwei weitere Zimmer, Küche, Bad und eine überdachte Terrasse.

• Im Dachgeschoss befinden sich zwei Zimmer, eine Küche, Bad sowie Flur.

• Die Doppelgarage besitzt einen Anbau mit Sauna und Waschbereich.

Die Grundrissgestaltung ist funktional und die Belichtung/Besonnung ist gut. Insgesamt besteht ein mittlerer Ausstattungsstandard mit zeitgemäßer Modernisierung von Heizung und Teilbereichen wie Bodenbelägen und Bädern. Modernisierungen erfolgten 2015 und 2016 (Heizung, Bad, Vinylböden). Das Gebäude befindet sich in einem mittelmäßigen Unterhaltungszustand mit bestehenden Instandhaltungsrückständen, insbesondere durch einen Wasserschaden im UG (ELW) aus 09/2024.

Weitere Gebäude

Die Doppelgarage wurde 1995 errichtet, 2005 aufgestockt und mit einem 1-Zimmer-Apartment versehen. Sie verfügt über eine Stahlaußentreppe, Satteldach, innere Funktionsräume sowie einen überdachten Freisitz. Daneben gibt es ein kleines Gerätehaus auf dem Grundstück.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend eigengenutzt und teilweise (1-Zimmer-Apartment) vermietet. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist nach Bebauungsplanänderung nicht mehr zulässig.

• Satteldach auf EFH und Garage, Dachdeckung mit Betondachsteinen

• Gaszentralheizung mit Solarunterstützung und Heizkörpern, neue Heizungsanlage 2015

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung und integrierten Rollläden

• Sanitärausstattung: UG mit Dusche/WC, EG mit Dusche/WC, DG mit Badewanne/WC, Apartment mit Dusche/WC

Das Objekt liegt in Rust, in einer verkehrsberuhigten Sackgasse in einem Wohngebiet.

Die Umgebung ist geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern mit Garten, überwiegend Baujahr 1990er Jahre und jünger. Beeinträchtigungen sind nicht bekannt. Die Wohnlage gilt als gut bei ebener Topografie, direkter Anbindung an das Kanalsystem sowie mit solider Parkplatzsituation (Garage und Stellplätze am Grundstück).

Schulen, Kindergärten, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten sind fußläufig (200–500 m) erreichbar. Nächste Bushaltestelle ca. 200 m, Bahnhof Ringsheim ca. 3,8 km. Die Anbindung an die A5 (ca. 1 km) ist sehr gut.

Das Grundstück ist annähernd quadratisch, mit einer Breite von ca. 23,5 m und einer Tiefe von ca. 22,5 m. Gartenflächen, befestigte Hof- und Wegeflächen, Rasenflächen und Einzelgehölze prägen das Grundstück. Bewuchs und Gestaltung sind aufwandsarm und überwiegend pflegeleicht. Die Grundstücksfläche beträgt 628 m².