Zwangsversteigerung Einfamilienwohnhaus

Verkehrswert: 279.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.09.2024 besichtigt. Alle Grundstücksbereiche und Gebäudeteile konnten, soweit technisch möglich, in Augenschein genommen werden; für nicht direkt überprüfbare Merkmale wurden ergänzend Bauakten genutzt.

Gebäude

Das Einfamilien-Wohnhaus wurde 1958 in Massivbauweise errichtet. Es besteht aus einem eingeschossigen, voll unterkellerten Bau mit ausgebautem Satteldach, das in den 1980er Jahren neu mit Betondachsteinen eingedeckt wurde. Die Gauben haben eine Trapezform. Die Fassade ist verputzt mit naturschieferverkleideten Giebeldreiecken und Bruchsteinsockeln. Das Haus bietet ca. 185 m² Wohnfläche und verteilt sich auf Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss sowie Kellergeschoss mit integrierter Garage.

Im Erdgeschoss befinden sich Diele, vier Zimmer, ein kleines Duschbad und eine Küche (vom Esszimmer zugänglich). Ein Balkon in Holzkonstruktion grenzt an das Esszimmer. Das Dachgeschoss bietet zusätzlich Flur, Küche, Bad und vier Zimmer (u.a. ein Durchgangszimmer und ein gefangener Raum). Im Keller gibt es Flur, Waschküche (mit Ausgang), Saunaraum, Heizraum, Werkstatt und Lagerraum.

Die Grundrissgestaltung ist traditionell, die Belichtung erfolgt über zweifachverglaste Holzfenster; die Besonnung entspricht der Hausausrichtung. Die Ausstattung ist einfach bis mittlerer Standard. Im Haus besteht Renovierungsbedarf, inklusive Sanierung von Fenstern, Heizung, Sanitäreinrichtungen und Elektroinstallation. Es herrscht Unterhaltungsstau, die Kelleraußenwände weisen baujahrstypische Feuchtigkeitserscheinungen auf. Das Gebäude war nicht wesentlich modernisiert.

Das Haus wurde als Wohnhaus genutzt, daneben war seit 2020 ein Zimmereibetrieb als Gewerbe angemeldet, eine typische gewerbliche Nutzung fand zur Zeit der Besichtigung aber nicht statt. Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz.

Die Außenanlagen sind vernachlässigt. Die Gartenflächen sind mit hohem Gras bewachsen, das Grundstück ist teils eingefriedet und erstreckt sich in polygonaler Form über 1.774 m², wovon 850 m² bebaubar sind. Die restlichen 924 m² dienen als Garten, ein Teil davon ist laut Bebauungsplan nicht bebaubar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigen bzw. innerfamiliär genutzt und stand leer; eine Wohnpreisbindung bestand nicht.

• Satteldach (Betondachstein, 1980er)

• Heizungsanlage: Öl-Zentralheizung (Bj. 1994), zentrale Warmwasserbereitung, Stahlrippenheizkörper, zusätzlicher Kaminofen in der Diele, drei Kunststofftanks (je ca. 1.000 l)

• Böden: PVC, Dielen, Fliesen, Linoleum, Mosaikfliesen in den Bädern

• Fenster: Zweischeibenverglaste Holzfenster

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (EG: bodengleiche Dusche, Waschbecken, WC; DG: Badewanne, Waschbecken, WC), einfach bis mittlerer Standard

• Elektroinstallation: Alt, nicht den aktuellen Anforderungen entsprechend

Die im Gutachten enthaltenen veralteten Pläne aus der Bauakte stammen aus dem Baujahr und stimmen nicht mehr mit der Örtlichkeit überein. Die Darstellung der Räume in den Plänen ist zudem nach hiesigen Erkenntnissen spiegelverkehrt. Die aktuelle Raumaufteilung ergibt sich aus den Ausführungen Seite 8 des Gutachtens.

Bad Marienberg, ca. 5.800 Einwohner, Westerwaldkreis, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt liegt in einem Mischgebiet, abseits der Innenstadt, an einem Eckgrundstück im Mündungsbereich zweier Straßen. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Wohnbebauung mit unmittelbar angrenzenden Gewerbebetrieben geprägt, östlich verläuft eine Landesstraße. Die Mikrolage ist durch eine bescheidene Wohnruhe und eine befriedigende Wohnlage bestimmt; Beeinträchtigungen durch Gewerbebetriebe und Verkehrslärm sind möglich. Das Grundstück ist teilasphaltiert (Zufahrt, Geh- und Fahrrecht für Nachbarn, grundbuchlich gesichert) und teils mit hohen Tannen bewachsen.

Infrastrukturell ist Bad Marienberg gut versorgt: Das Stadtzentrum bietet alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen (Grundschule, Realschule plus, Förderschule, Gymnasium) sind unweit entfernt ebenso wie medizinische Grundversorgung (Ärzte/Zahnärzte, Apotheken). Der nächste Bahnhof (Nistertal) ist 8 km entfernt, nächste ICE-Station ist in Montabaur, Busverbindungen sind vorhanden.

Das Grundstück weist eine leichte Hanglage auf (ansteigend von Südost nach Nordwest), ist polygonal zugeschnitten und teilweise von hohem Gras sowie einzelnen Tannen bewachsen. Die Grundstücksgrenze entlang der Straße ist mit Tannen bepflanzt. Teilweise ist die Fläche asphaltiert; eine Fläche von ca. 924 m² ist laut Bebauungsplan nicht bebaubar und dient als Garten.