Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Doppelgarage

Lfd. Nr. 1: Flurstück 1421, Mehrfamilienhaus, Verkehrswert: 235.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 1422, Doppelgarage, Verkehrswert: 55.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 4 Einheiten sowie eine Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.09.2024 besichtigt. Es fanden eine Außenbesichtigung, die Begehung von Treppenhaus, Kellergeschoss, die Innenbesichtigung der EG- und 2. OG-Wohnung statt. Die Wohnungen im 1. OG und im Dachgeschoss konnten nicht betreten werden, die Bewertung dieser Einheiten erfolgte auf Basis vorhandener Unterlagen und äußerem Eindruck.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde 1929 errichtet, besteht aus vier Wohneinheiten, ist unterkellert und umfasst Erdgeschoss, zwei Obergeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 324 m² (EG, 1. OG, 2. OG je ca. 90 m², DG ca. 54 m²). Das Gebäude ist freistehend und verfügt über ein Walmdach, das mit Dachziegeln gedeckt und gedämmt ist. Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baujahr, die Wohnungen sind identisch aufgeteilt. Es gibt keine Balkone, dafür einen Garten mit Westausrichtung. Die Belichtung ist durch die Südausrichtung in den Wohnräumen gut, Fensteröffnungen sind baualtersbedingt eher gering. Die Grundrisse sind traditionell gehalten und entsprechen nicht mehr den heutigen Standards bezüglich Funktionalität und Komfort.

Im Gebäude wurden im Laufe der Jahre nur einzelne Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen: Die Fenster wurden 1998 erneuert, eine neue Heizungsanlage und Haustüre wurden eingebaut. Weitere umfassende Sanierungen oder Umbauten sind nicht dokumentiert. Die Innenausstattung ist einfach gehalten und teilweise überaltert, der Allgemeinzustand im Hinblick auf Abnutzung und Instandhaltungsrückstau als kritisch zu werten. Die Konstruktion besteht aus Fachwerk mit Ausmauerung, Holzbalkendecken, massiven Fundamenten und Treppenhaus, teils Beton, teils Holz.

Die Nutzung ist auf vier Wohneinheiten ausgelegt, wobei keinerlei Hinweise auf Gewerbenutzung bestehen.

Weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine massiv gebaute Doppelgarage aus dem Jahr 1965 auf separatem Flurstück, mit Betonsohle und Schwingtoren aus Holz. Die Garage befindet sich an der Nordseite des Grundstücks.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt komplett vermietet.

• Dachform: Walmdach aus Holz, Dacheindeckung mit Dachziegel; Dämmung der Dachflächen vorhanden

• Heizung: Gas-Zentralheizung und Etagenheizung (Wandtherme) mit zum Teil Gussheizkörpern

• Fenster: überwiegend doppelt verglaste Kunststofffenster (Baujahr 1998), Dachflächenfenster, einfache Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: überaltert

Das Objekt liegt in Albstadt - Ebingen, einer städtisch geprägten Umgebung in einem sogenannten multikulturellen Innenstadtquartier mit üblicher 3- bis 5-Familienhausbebauung.

Es handelt sich um eine mittlere Wohnlage mit ausgeprägter innerstädtischer Infrastruktur. Die Straße ist eine voll ausgebaute Wohnstraße mit Anliegerverkehr und beidseitigen Gehwegen. Wesentliche Beeinträchtigungen liegen im Wohnumfeld nicht vor.

Kindergarten, Schulen (Grundschule, Realschule, Gymnasium), Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Zahnarzt, Apotheke sowie Bushaltestelle und Bahnhof befinden sich in kurzer fußläufiger Entfernung (teils wenige hundert Meter). Ein Krankenhaus ist ebenfalls in der Nähe.

Das Grundstück ist eben und hat eine Straßenfront von ca. 28 m und eine Tiefe von ca. 23 m. Die Gesamtgröße beträgt 578 m², wovon 324 m² auf das Hausgrundstück und 254 m² auf das angrenzende Garagengrundstück entfallen. Die Grundstücksform ist nahezu trapezförmig (Haus) bzw. rechteckig (Garage), eingefriedet mit Zaun und Mauer.