Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 360.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um 2/3 Anteil ein an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohn- und Geschäftshaus mit Gaststätte und zwei Wohnungen.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung größtenteils in Augenschein genommen. Nicht zugänglich waren der Speicher und der Dachraum; hier wurde angenommen, dass dort keine verdeckten Schäden vorliegen und die Eindrücke aus den übrigen Bereichen übertragbar sind.

Gebäude

Das zweigeschossige Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss wurde vermutlich um 1900 errichtet. Das Gebäude ist überwiegend unterkellert und besitzt einen seitlichen eingeschossigen Anbau mit Dachterrasse. Die Wohnfläche verteilt sich auf ca. 114 m² im 1. Obergeschoss und ca. 108 m² im Dachgeschoss; die Gaststätte im Erdgeschoss nimmt rund 140 m² Nutzfläche ein. Ergänzend gibt es Kellerräume (ca. 61 m²) mit Lager-, Wein- und Technikräumen.

Der Bau ist ein Massivbau auf Streifenfundament mit einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung. Die Decken bestehen aus Holzbalken, der Keller aus Mauerwerk und Gewölben. Die Treppen sind überwiegend in Holz ausgeführt, die Dachkonstruktion als Satteldach mit Tonziegeleindeckung und Gaube, jedoch fehlen zeitgemäße Dämmungen. Modernisierungen erfolgten bei einzelnen Fenstern (Erneuerung im Dachgeschoss und teilweise im Erdgeschoss), der Heizungstechnik (teilweise erneuert, Viessmann Vitola 200, Baujahr wahrscheinlich 2011), der Bäder und beim Innenausbau. Die Grundrissgestaltung ist typisch für das Baujahr, die Belichtung und Besonnung entsprechen dem Standard.

Die Außenfassade ist verputzt und zum Teil schadhaft. Es besteht mittlerer Instandhaltungsrückstau, die allgemeine Gebäudeunterhaltung ist teilweise unterdurchschnittlich. Die Modernisierung der Fenster, Dämmung der obersten Geschossdecke sowie weitere Innenausbauarbeiten sind erforderlich. Der bauliche Zustand ist insgesamt teilweise vernachlässigt, einige Bereiche weisen Feuchtigkeitsschäden auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermietet. Im Erdgeschoss wird eine Gaststätte betrieben. Die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss sind ebenfalls vermietet.

• Satteldach mit Tonziegeldeckung, Dachflächen nicht gedämmt

• Heizung: Öl-Zentralheizung

• Flachheizkörper mit Thermostatventilen, Warmwasser zentral über Heizung, Warmwasserleitungen gedämmt

• Elektroinstallation überwiegend älter, teilweise erneuert (einfache bis mittlere Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass, wenige Steckdosen, Satellitenempfangsanlage)

• Böden: Kunststoff, Laminat, Teppichboden, Holzdielen, Fliesen in Nassbereichen

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Einfachverglasung (älter), teilweise Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Bäder mit Standardausstattung, Wannen- oder Duschbäder, WC, Waschtisch, teilweise weiße Sanitärobjekte, keine besonderen Einrichtungen oder hochwertige Ausführungen

Das Objekt befindet sich in Worms - Pfeddersheim, einer Wohn- und Geschäftsstraße mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Bus, Bahn), in einem innerörtlichen Kernbereich mit überwiegend zweigeschossiger Wohnbebauung in meist ebener Lage. Die Wohnlage ist als mittlere Wohnlage und einfache Geschäftslage einzustufen. Keine erkennbaren städtebaulichen Beeinträchtigungen.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Stadtteil vorhanden, Nahverkehrsanschlüsse befinden sich fußläufig in der Nähe. Die Anbindung an die B 47 und die A 61 sowie zu den Bahnhöfen Pfeddersheim und Worms ist gut.

Das Grundstück ist eben, rechteckig geschnitten mit einer Fläche von 333 m². Die Straßenfront beträgt ca. 20 m, die mittlere Tiefe ca. 15 m. Es besteht ein Garten mit Ostausrichtung; Besonderheiten im Bewuchs werden nicht genannt.

Makrolage: Das Objekt liegt im Stadtteil einer kreisfreien Stadt (ca. 85.000 Einwohner) in Rheinland-Pfalz.