Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage und Garten

Verkehrswert: 512.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Garage und Garten auf einem Hanggrundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 31.10.2024 in Form eines Ortstermins durch den Sachverständigen begutachtet. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen und der Eindrücke aus der Besichtigung.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde im Jahr 1936 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss, ein Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Die gesamte Wohnfläche beträgt ca. 233 m² verteilt auf:

• Erdgeschoss (86 m²),

• Obergeschoss (82 m²)

• Dachgeschoss (65 m²)

Das Walmdach ist mit Ziegeln gedeckt, Dachgauben sind vorhanden, die sichtbare Dämmung beträgt etwa 80 mm Styropor. Fenster sind vielfach nach 2000 erneuert, teilweise noch einfachverglast. Die Fassade ist geputzt mit Natursteinsockelverkleidung. Der Grundriss ist als funktional und ohne gravierende Mängel zu bewerten, mit großzügigen Raumproportionen und altbautypischer Raumhöhe von 2,67 m. Die Belichtung und Besonnung der Wohnräume ist insgesamt gut, insbesondere durch die erhöhte Lage mit Weitblick über die Rheinebene aus dem Ober- und Dachgeschoss.

In den letzten Jahren wurden Investitionen in Dach, Fenster und Sanitäranlagen getätigt. Der Modernisierungsgrad laut Gutachten ist als mittel einzustufen. Die Erdgeschosswohnung ist aktuell stark renovierungsbedürftig, das Obergeschoss dem baldigen Renovierungsbedarf zuzuführen. Kellerräume entsprechen dem Baujahr und sind einfach ausgestattet.

Der Gesamtzustand wird durch durchschnittlichen Unterhalt, Modernisierungspunkte und einige wertmindernde Umstände bestimmt: Feuchtigkeitsschäden am EG, Setzrisse in der Fassade sowie altersbedingte Abnutzung, insbesondere im EG.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine eingeschoßige Garage in Massivbauweise mit Stahl-Schwingtor und Flachdach (mit Fliesen belegt). Die Maße sind für heutige Fahrzeuge etwas knapp bemessen, Zufahrt eher für Kleinwagen geeignet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Obergeschoss vermietet, das Erdgeschoss leerstehend. Das Dachgeschoss wurde zuletzt zur EG-Wohnung zugeordnet genutzt.

• Walmdach, Ziegeldeckung, Dachgauben, nachträglich teils wärmegedämmt

• Fenster überwiegend Holzrahmen mit Zweifachverglasung (mehrheitlich nach 2000), zum Teil noch alte Einfachverglasung

• Gasetagenheizung: OG aus 2013, EG aus 1970 (überaltert)

• Beheizung über Flachheizkörper und Radiatoren, Leitungsführung teils auf Putz

• Warmwasserbereitung elektrisch mittels Durchlauferhitzer, Küche zusätzlich WW-Boiler

• Elektroinstallation teilsaniert (letzte Hauptverteilung 1981), Steigleitungen vermutlich erneuert

• Fußböden: Holzdielen, teils mit Teppich belegt; Sanitärbereiche gefliest

• Sanitärausstattung EG modernisiert (Wanne, Waschtisch, separates WC, Einhebelmischbatterien) // OG altersgemäß, letzten ca. 1970er Jahre modernisiert (Wanne, Stand-WC, Zweihandmischer)

Das Grundstück liegt in Neustadt an der Weinstraße mit ca. 57.700 Einwohner in Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich am südlichen Rand der Kernstadt, in einer guten Halbhöhenlage an der Deutschen Weinstraße (L512). Die Mikrolage ist geprägt durch baujahresstypische stilvolle Villen, teils unter Denkmalschutz. Die Schillerstraße ist eine stark frequentierte Verbindungsstraße. Das Grundstück liegt zudem an einer ruhigeren Anliegerstraße (Hohmauerweg). Im Umfeld finden sich gepflegte Gärten und Einfamilienhäuser. Beeinträchtigungen durch Verkehrsaufkommen (L512) sind gegeben, ansonsten keine Hinweise auf besondere negative Einflüsse. Das Umfeld ist als beliebt und nachgefragt zu bewerten.

Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Bahnhofsanschluss sind im Umkreis von etwa 800 Metern erreichbar. Die ÖPNV-Anbindung ist gut, die städtische Infrastruktur vollständig vorhanden.

Das Grundstück umfasst 706 m² und befindet sich in Hanglage nach Osten, ca. 3 m über Straßenniveau. Es ist von zwei Seiten zugänglich (Schillerstraße und Hohmauerweg), zum Teil mit Natursteinmauern eingefasst. Terrasse und Garten sind begrünt. Die rechteckige Grundstücksform ermöglicht eine gute Nutzbarkeit.