Mietanpassung in Pandemie-Zeiten
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(IP) Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in seinem Urteil vom 23.11.2022, Az.: XII ZR 96/21, über den Anspruch auf Vertragsanpassung einer Mietsache wegen pandemiebedingter Betriebsbeschränkungen und damit verbundener Störung der Geschäftsgrundlage und wies die Revision der Beklagten als unbegründet zurück.
Im konkreten Falle stellte sich folgender Sachverhalt dar:
Die Beklagten mieteten Gewerberäume zur Nutzung als Friseur- und Kosmetikbetrieb inklusive einer Boutique. Ein Teil der Räumlichkeiten befand sich zusätzlich als Betrieb zur Bartpflege in Untervermietung für monatlich 550,00 €. Durch die pandemiedingte Behörden-Anordnung wurde die Nutzung der Räumlichkeiten vom 23.03.2020 bis 03.05.2020 untersagt, danach folgten weitere umfangreiche Auflagen. Der Betrieb blieb bis 19. April 2020 geschlossen. Bedingt durch die ausbleibenden Umsätze blieben die beklagten Mieter dem Vermieter für die Monate Mai bis Juni die Zahlung der Gewerberaummiete in Höhe von 12.000,00 € nebst Zinsen schuldig. Die Beklagten vertraten die Auffassung, für diese Monate keine Miete zu schulden, da sich durch die pandemiebedingte Betriebsbeschränkung ein Mangel an der Mietsache ergeben hätte.
Die Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschied, dass die Revision der Beklagten unbegründet und keine Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB zu verlangen sei. Die behördlich angeordneten Pandemie-Einschränkungen hätten sich außerdem nicht objektbezogen, sondern lediglich auf den Betrieb der Beklagten als Mieter ausgewirkt. Ein Mangel an der Mietsache sei nicht zu beanstanden. Auch eine Unzumutbarkeit durch Festhalten am unveränderten Mietvertrag konnten die beklagten Mieter nicht ausreichend darlegen. So hatten die Beklagten z.B. in den vakanten Monaten zusätzlich weiterhin Einkünfte aus der Untervermietung erzielt.