Schaden an Sondereigentum

19.02.2016 Sanierung

(IP) Hinsichtlich erforderlicher Sanierungsmaßnahmen zur Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums bei ansonsten drohender Zwangsversteigerung hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Leitsatz entschieden.

„1. Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

2. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.“

Die Parteien hatten eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet. Diese entstand durch die Aufteilung des Hauses in zunächst zwei Einheiten. Der Teilungserklärung zufolge stand dem damaligen Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Ausbau- und Aufteilungsrecht für seine Kellerräume zu, von dem er Gebrauch machte. Die nachträglich ausgebauten Kellerräume bildeten eine dritte Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert. Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss.

Die Klägerin hatte die im Keller gelegene Wohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung erworben. Diese wies darauf einen Feuchtigkeitsschaden auf und wurde unbewohnbar. Ursache waren in erster Linie Planungsfehler bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume durch den Rechtsvorgänger der Klägerin, ferner damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betrafen.

Auf ihre Klage hin hat das Amtsgericht die Beklagten verurteilt, zuzustimmen, dass die Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile anteilig getragen werden und dafür eine Sonderumlage gebildet wird. Ferner hat es die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz an die Klägerin verurteilt und ihre Ersatzpflicht für weitere Schäden festgestellt, die aus der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung entstanden sind und noch entstehen werden – und um eine drohende Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Das Originalurteil kann hier abgerufen werden:

BGH, Az.: V ZR 9/14

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