Was sind Schönheitsreparaturmaßnahmen?

12.02.2010 Schönheitsreparatur

(ip/pp) Hinsichtlich der mietvertraglichen Erweiterung der Renovierungspflicht auf Parketterneuerung und Außenanstriche hat der Bundesgerichtshof aktuell entschieden. Die Beklagten waren seit mehreren Jahrzehnten aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen Mietvertrages Mieter einer Wohnung der Kläger. § 4 Nr. 9 des betreffenden, seinerzeit von der Vermieterin verwendeten Formularmietvertrages enthielt folgende Bestimmung:

„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13).“

In § 13 des Formularmietvertrages war Folgendes geregelt:

„Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

Zugleich verpflichteten sich die Beklagten zur Vornahme einer Anfangsrenovierung gegen eine im Einzelnen näher geregelte Kostenerstattung/Mietfreiheit. Außerdem erbrachten sie gemäß § 23 Nr. 3 des Mietvertrages zur "Sicherung aus Schäden an der Wohnung oder Ansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen" eine Mietkaution von 1.400,- Euro.

In einem gerichtlichen Vergleich vereinbarten die Parteien letztlich die Aufhebung des Mietverhältnisses. Die Miete sollte sich mit Rücksicht auf eine dabei zugleich vereinbarte Minderung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auf monatlich ca. 900,- Euro belaufen. Die Beklagten, die die Wohnung erst verspätet aufgrund einer von den Klägern aus dem Vergleich betriebenen Zwangsvollstreckung herausgaben, zahlten die Mieten für zwei Monate ebenso wenig wie eine von den Klägern in Höhe von ca. 950,- Euro monatlich beanspruchte Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zur Räumung der Wohnung. Mit diesen Forderungen rechneten die Kläger gegen ein Guthaben der Beklagten aus u.a. der Heizkostenabrechnung sowie ein von ihnen ermitteltes Kautionsguthaben auf; ein überschießender Restbetrag war Gegenstand ihrer Klage. Darüber hinaus beanspruchen die Kläger nach erfolgloser Fristsetzung zur Durchführung einzelner u.a. Renovierungsarbeiten Schadensersatz für die Beseitigung von Veränderungen der Beklagten an der Elektro- und Sanitärinstallation in Höhe von insgesamt ca. 1.500,- Euro sowie für die unterlassene Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von zuletzt noch ca. 14.000,- Euro.

Das Amtsgericht hatte u .a. durch ein von den Klägern angefochtenes Teilurteil die Beklagten zur Zahlung rückständiger Mieten und Nutzungsentschädigungen sowie zu einen Schadensersatz für die unterlassene Beseitigung von Veränderungen an der Sanitärinstallation verurteilt und den einen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen betreffenden Teil der Klage in Höhe eines Betrages von ca. 17.000,- Euro überwiegend abgewiesen.

Der BGH fasste in seinem betreffenden Leitsatz zusammen: „1. Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturmaßnahmen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV.

2. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam“.

BGH, Az.: VIII ZR 48/09
 

Archiv

AGB | Datenschutzerklärung | Impressum | Kontakt | Über uns