Egal, ob Sie sich an dieser Stelle für ein Haus aus einer Zwangsversteigerung interessieren, eine Immobilie auf herkömmlichem Weg erwerben oder neu bauen möchten: Stets spielt dabei die Qualität des künftigen Wohnorts eine ähnlich wichtige Rolle für das eigene Wohlbefinden und Heimatgefühl wie die Gestaltung und Einrichtung des Hauses selbst. Lesen Sie deshalb jetzt, was einen perfekten Wohnort ausmacht – und wie Sie ihn finden können.


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Der perfekte Wohnort: Eine Definition zwischen Ansichtssache und Allgemeingültigkeit


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Gibt des „den einen“ perfekten Wohnort? Wahrscheinlich würden Sie diese Frage mit einem deutlichen „Ja!“ beantworten – so, wie es viele andere Menschen ebenfalls täten. Denn wenn man sich etwas mit dieser Thematik beschäftigt und sich dabei fragt, was einem ganz persönlich wichtig und unwichtig ist, kristallisiert sich irgendwann heraus, was diesen perfekten Wohnort ausmacht.

Allerdings steht dabei ebenso eines fest: Jeder Mensch dürfte, wenn er wirklich ins Detail geht, eine ziemlich einzigartige Definition dieser Perfektion haben. Vielleicht gibt es sogar keine zwei Menschen, deren Traum-Wohnort samt Immobilie absolut identisch ist. Es beginnt schon an der Basis, wenn Sie sich diese beiden Beispiele anschauen:

  • Für Max Mustermann ist sein perfekter bäuerlicher Wohnort ein kleines, ruhiges, sehr ländliches Dorf mit einem alten Gehöft möglichst weit entfernt von Nachbarn. Für ihn zählen vor allem Naturnähe, Ruhe und Wandermöglichkeiten. Er will einen sehr großen Garten, benötigt keinerlei Kulturangebot in mittelbarer Nähe und es kümmert ihn nicht, für jeden Einkauf eine halbe Stunde mit dem Auto fahren zu müssen. Da Herr Mustermann vollständig im Home-Office arbeitet, spielen weder die Erreichbarkeit seines derzeitigen Arbeitgebers noch der örtliche Arbeitsmarkt eine relevante Rolle. Allerdings benötigt er aufgrund seines Berufs zwingend eine hervorragende und leistungsfähige Internetverbindung.
  • Für Erika Musterfrau dagegen ist der perfekte Wohnort eine typische Vorstadt-Siedlung mit Einfamilien- und Reihenhäusern. Zwar ebenfalls ruhig, aber dicht genug an der Stadt mit all ihren Annehmlichkeiten, um in ÖPNV-Reichweite zu liegen. Sie möchte gern möglichst vieles fußläufig oder mit dem Fahrrad erreichen und legt Wert auf ein gutes Sportangebot. Da Frau Musterfrau in einer Branche arbeitet, die deutschlandweit fast ausschließlich durch ihren Arbeitgeber bedient wird, wäre es für sie unabdingbar, in der Nähe einer der Filialen dieses Konzerns zu wohnen – nah genug, um täglich ohne größere Anstrengungen pendeln zu können.

Auf eine ganz ähnliche, das heißt unterschiedliche, Weise definieren die allermeisten Menschen ihren Traum-Wohnort. Das liegt daran, weil praktisch jeder zumindest ein bisschen anders gewichtet, was ihm wichtig und unwichtig ist. Jeder Mensch ist ein Individuum, daher ist ebenso jeder perfekte Wohnort das Ergebnis einer individuellen Entscheidung und Bewertung von Faktoren. Dabei spielen zahlreiche Punkte eine Rolle, beispielsweise

  • Familienstand,
  • Alter,
  • Hobbies und Interessen,
  • Zu- und Abneigungen,
  • Art der Arbeit,
  • Anzahl und Alter von Kindern,
  • Introvertiertheit oder Extrovertiertheit und
  • Konsumverhalten.

In der Praxis sind es sogar noch deutlich mehr Faktoren. Außerdem kommt bei sehr vielen Menschen noch das hinzu, was man als „Bauchgefühl“ übersetzen könnte. Der Mensch ist kein vollständig rational handelndes Wesen. Selbst ein Wohnort, der alle Faktoren enthält, die einem persönlich wichtig sind, kann sich aus undefinierbaren Gründen nicht „richtig“ anfühlen.

Damit halten wir eines fest:

Nur Sie allein können dem Attribut „perfekt“ eine Definition geben.

Weder dieser Ratgeber noch sonst irgendwer kann Ihnen sagen, was Ihr ganz persönlicher perfekter Wohnort ist. Wohl aber können wir Ihnen verraten, wie Sie all diese Puzzleteile, die zur persönlichen Perfektion führen, zusammentragen können.

Das führt uns zu zwei weiteren wichtigen Tatsachen:

  1. Bei aller Individualität gibt es doch einige Dinge, bei denen sich zumindest eine Mehrheit aller Personen einer bestimmten Gruppe einig sind. Beispielsweise bevorzugen sehr viele Menschen eine wie auch immer geartete Naturnähe (die durchaus mitten in einer gut angelegten Stadt geben kann).
  2. Es ist, je nach Person, sehr schwierig, einen Wohnort zu finden, der wirklich alle Punkte in Perfektion beinhaltet. Daher sind Kompromissbereitschaft und die Fähigkeit, eine abstufende Bewertung der eigenen Wünsche vornehmen zu können, eine Grundvoraussetzung

Diese beiden Punkte leiten uns zu einem zentralen Begriff über. Er wird Ihnen beim Thema Immobilien immer wieder begegnen, hat verschiedene Facetten und ist für den perfekten Wohnort von entscheidender Bedeutung – nicht zuletzt deshalb, weil er viele derjenigen Dinge beinhaltet, die einer Mehrheit von Menschen wichtig sind.

Die Lage und was Sie darüber wissen sollten


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„… in ruhiger Lage“, „… in zentraler Lage“: Solche Satzkonstruktionen werden Sie nahezu zwangsläufig sehen, sobald Sie bloß eine Immobilienannonce durchlesen. Dabei handelt es sich jedoch beileibe nicht nur um einen klischeehaften „Makler-Begriff“, der alles und nichts bedeuten kann. Die Lage ist vielmehr ein Dachbegriff für sämtliche Attribute, die ein Haus sowie insbesondere seine mittel- und unmittelbare Umgebung attraktiv oder unattraktiv machen – sowohl allgemein als auch auf ganz persönliche Faktoren bezogen.

Das zeigt sich besonders daran, dass es zwei Arten von Lage-Faktoren gibt:

  • Harte Lage-Faktoren: Diese sind ganz nüchtern mess- und zählbar. Etwa die Anzahl von Ärzten, das Durchschnittsalter der Nachbarschaft oder die Fahrdistanz zur nächsten Autobahn.
  • Weiche Lage-Faktoren: Sie sind viel stärker personenbezogen, emotionaler und dadurch weniger einheitlich. Etwa die Anmutung eines Wohngebiets, die gefühlte Qualität und Quantität des Freizeitangebots oder das als teuer oder günstig empfundene allgemeine Preisniveau vor Ort.

Es wird nicht einfacher, weil die harten Faktoren ebenfalls einer deutlich emotionalen Bewertung unterliegen: Für den einen sind zwei Supermärkte im Umkreis von 20 Kilometern völlig ausreichend. Für den anderen wäre das viel zu wenig und zu weit entfernt.

Allerdings kennt die Fachwelt nicht nur diese beiden Lage-Faktoren. Sie unterscheidet ebenso nach dem unmittelbaren Bereich um das Haus herum sowie dem deutlich erweiterten Gebiet, in dem es steht:

  • Makro-Lage:
    Die größere Region um die Immobilie herum und alle damit einhergehenden Faktoren. Etwa die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, das Arbeitsplatzangebot, die allgemeine Zukunftsfähigkeit und die Infrastruktur.
  • Mikro-Lage:
    Der unmittelbare Bereich um die Immobilie mit solchen Faktoren wie etwa das Straßenbild, die Struktur der Nachbarschaft, Anzahl und Erreichbarkeit zu Stellen des täglichen Bedarfs – zwischen Bushaltestellen, Geschäften, Ärzten, Schulen und Kitas.

Was davon für Sie persönlich relevant ist, unterliegt abermals der angesprochenen individuellen Gewichtung. Allerdings spielen beide Lage-Arten zumindest eine übergreifende Rolle bei der Preisgestaltung. Was eine Immobilie in Bauweise X und Zustand Y auf dem Markt für Preise erzielen kann (und wie viele potenzielle Käufer es geben wird), hängt stark von beiden Lage-Arten ab. Genauer: Davon, wie sehr diese den Wünschen der Mehrheit entsprechen.

Hierbei spielt die Altersverteilung typischer privater Immobilienkäufer und Bauherrn eine wichtige Rolle. Diese liegt bei uns seit einigen Jahren im Bereich zwischen 30 und 50 Jahren. Der aktuelle Medianwert bei Immobilienkäufern beträgt 38 Jahre. In diesem Alter, wo bei Paaren zudem häufig Kinder im grundschulpflichtigen Alter dazugehören, finden sich sehr viele Überschneidungen, was eine gute Lage ausmacht.

Das mag Ihnen vielleicht etwas unfair anmuten. Schließlich setzt man als deutlich älterer Mensch wahrscheinlich ebenso einige andere Schwerpunkte wie jemand, der wesentlich jünger ist. Zudem kommen noch all die individuellen, persönlichen und emotionalen Bewertungsfaktoren hinzu.

Bloß muss es für einen funktionierenden Markt schlichtweg eine solche Orientierung geben. Zumal Sie eines bedenken sollten: Vieles, was in Sachen Lage für diesen Typus „Enddreißiger-Paar mit Kindern“ eher unattraktiv ist, kann sich deutlich preismindernd auswirken. Das ist ein Vorteil für denjenigen, dessen Wünsche sich (teilweise) außerhalb dieses „Massengeschmacks“ bewegen.

Wie Sie Ihr theoretisches Ideal finden können


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Um den Ist-Zustand eines beliebigen Wohnorts realistisch taxieren zu können, ist es absolut unabdingbar, einen Soll-Zustand zu haben, an dem sich jeder Ort messen lassen muss. Doch wie gelingt Ihnen das?

Es ist – theoretisch – einfach: Sie müssen sich in Ruhe hinsetzen und aufschreiben,

  1. was ihnen besonders wichtig ist, was also ein Wohnort zwingend aufweisen muss;
  2. was ein Wohnort keinesfalls sein soll oder haben darf;
  3. was zusätzliche, aber nicht elementar wichtige Details der beiden jeweiligen Gruppen wären. Dinge, die keine Pflicht sind, aber „nice to have“.

Dabei empfiehlt es sich, vom Großen ins Kleine zu arbeiten. Fangen Sie beispielsweise an mit solchen Dingen wie der Landschaft, Stadt, Vorstadt und ländlichem Raum sowie der Entfernung bzw. Fahrzeit zu Ihrer Arbeit.

Scheuen Sie sich dabei nicht, sehr detailliert zu werden. Je umfassender Sie diesen perfekten, einzigartigen Ort vor Ihrem inneren Auge und auf Papier erschaffen, desto präziser können Sie jeden realen Ort auf diese Qualitäten hin untersuchen.

Zwischen Ortstermin und Netzrecherche: Wohnorte auf Tauglichkeit überprüfen


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Es dürfte keine Immobilienanzeige geben, die Gebäude und Umfeld nicht in schillernden Farben zeichnet. Das muss so sein, denn letztlich handelt es sich dabei in gewisser Hinsicht um Werbung. Die Schwierigkeit liegt darin, dass solche Annoncen nur in energetischer Hinsicht Pflichtangaben machen müssen. Der meist noch erwähnte „Rest“ ist zwar ein mitunter brauchbarer Hinweis (speziell, wenn er vom Profi formuliert wurde), aber meistens nicht mehr. Da müssen Sie selbst tätig werden – und sollten es angesichts der Kosten und Bindungsfaktoren einer selbstbesessenen Immobilie auch.

Die folgenden Dinge sind dabei eine zentrale Basis. Mit ihrer Hilfe können Sie einen Ort schon sehr gut durchleuchten – in Teilen sogar von der Couch aus.

Internet, Strompreise und Ähnliches

Das Leben an einem Ort muss für Ihre finanziellen Möglichkeiten bezahlbar sein. Und es müssen sich darin diejenigen Dienste finden, die Ihnen wichtig sind. Die Strompreise und die Qualität der Internetversorgung spielen dabei eine zentrale Rolle – beides ist für das Leben der allermeisten Menschen sehr relevant und dürfte es in Zukunft bloß noch stärker sein.

Dazu benötigen Sie fast immer nur die exakte Adresse der Immobilie. Ist diese vorhanden, ist es kein Problem, in Sachen Internet die örtlich vorhandenen Techniken und Tarifoptionen zu checken sowie die Namen und vor allem Preise der lokalen Versorger herauszufinden.

Falls Sie wissen, welchen Heizenergieträger das Haus verwendet, sollten Sie die Preise dafür ebenfalls prüfen.

Ärzte, Geschäfte, Schulen und andere Infrastruktur

Es ist heutzutage so einfach wie nie, einen Ort aufs Umfassendste zu durchleuchten, ohne mehr zu tun, als das Smartphone zu bemühen. Eines der wichtigsten Werkzeuge dafür dürfte die Google-Suchmaschine sein, respektive die ganzen dazugehörigen Tools und nicht zuletzt die Bewertungen. Folgendermaßen können Sie vorgehen:

  1. Rufen Sie Google Maps auf. Ob Sie die neutrale Kartenansicht nutzen oder die Satellitenbilder, ist Geschmackssache.
  2. Finden Sie auf der Karte den Standort Ihres etwaigen zukünftigen Hauses, indem Sie die Adresse eingeben.
  3. Suchen Sie anschließend mit Begriffen wie „Arztpraxis“, „Supermarkt“, „Kita“ usw. nach allen Stellen, die Ihnen für den Alltag wichtig sind. Prüfen Sie nicht nur deren Anzahl, sondern ebenso die Distanzen zum Haus.

Der Grund ist simpel: Google hat eine solche Marktbedeutung, dass praktisch nichts von öffentlichem Interesse dort keinen Eintrag hat. Mittlerweile gilt es beispielsweise bei der Eröffnung eines Unternehmens als wichtige Pflichtübung, zeitnah einen Google-Eintrag zu erstellen. Dadurch können Sie sicher sein, mit einer solchen Überprüfung sehr umfassende Resultate zu erzielen.

Wenn Sie es ganz genau machen wollen, sollten Sie zudem noch die Bewertungen lesen. Ebenso können Sie sich die Mühe machen, beispielsweise bei Geschäften auf deren Websites die Preise und Ähnliches zu recherchieren.

Nach dieser „Pflicht“ können Sie mittlerweile – wenigstens in vielen Orten – eine „Kür“ folgen lassen. Nachdem Deutschland aus Datenschutzgründen für viele Jahre lang weitgehend ein weißer Fleck für Googles Street View-Dienst war, hat der Internetgigant die Bundesrepublik in jüngster Vergangenheit neu mit seinen Kamera-Autos durchreist.

Dadurch können Sie mittlerweile (Stand: Mitte 2024) fast ganz Deutschland am Bildschirm aus der Fußgängerperspektive erkunden. Gerade in kleineren Orten sind nicht zwingend alle Straßen vorhanden, aber es dürfte selbst in sehr ländlichen Räumen genügen, um sich einen guten ersten Eindruck zu verschaffen.

Nutzen von Social-Media-Gruppen

In den sozialen Netzwerken gibt es Zusammenschlüsse aller möglicher Gruppierungen. Darunter solche, die zu einem Ort, einem Stadtteil, einem Kiez oder einer Nachbarschaft gehören. Daher gibt es beispielsweise auf Facebook sehr viele inoffizielle Ortsgruppen, in denen sich Anwohner über alles Mögliche austauschen.

Natürlich müssen Sie sich in solchen Gruppen wahrscheinlich durch viel Irrelevantes arbeiten – „Bankkarte gefunden“, „Katze gesucht“ und Ähnliches. Aber Sie werden ebenso verschiedene Detailinformationen erhalten. Vielleicht nichts Weltbewegendes, aber kleine Puzzlesteine, die Ihnen dabei helfen, ein Gesamtbild über Ihren vielleicht zukünftigen Lebensmittelpunkt zusammenzusetzen.

Live-Test des Arbeits- und anderer Wege

Zugegeben: Allein über das Internet können Sie einen Wohnort aus verschiedenen und sehr detaillierten Blickwinkeln auf Tauglichkeit hin überprüfen. Allerdings lässt sich vieles nur spüren, sehen, riechen und erleben, wenn man sich persönlich vor Ort begibt.

Zumindest wenn für Sie mehrere Orte bzw. Immobilien infragekommen, sollten Sie sich bei einer engeren Auswahl davon persönlich dorthin begeben. Die Aufgabe lautet, dort sozusagen einen „Alltagstest“ durchzuführen. Idealerweise zu realistischen Zeiten, das heißt, nicht gerade an einem ruhigen Sonntagnachmittag, sondern dann, wenn Sie entsprechende Wege als Bewohner tatsächlich bewältigen müssten.

  • Eine Fahrt vom Haus zu Ihrem Arbeitsplatz und wieder zurück.
  • Eine typische Einkaufstour für die alltäglichen Dinge zu den Geschäften der Umgebung.
  • Eine Fahrrad- oder Busfahrt zur Schule, in der Ihre Kinder dann gehen müssten.
  • Eine Fahrt zu Ihnen am Herzen liegenden Verwandten oder Bekannten, die Sie im Alltag regelmäßig absolvieren würden.

Natürlich kann ein einmaliges Befahren oder Begehen dieser Wege nicht sämtliche Situationen abdecken. Aber es kann Ihnen definitiv ein gutes Gespür dafür geben, wie sich der Alltag in diesem Ort anfühlen würde. Zumal Sie sich bei dieser Gelegenheit intensiv umschauen können.

Wichtig nur: Versuchen Sie dabei, sich in die Rolle eines Bewohners zu versetzen. Mitunter bewertet unser Gehirn solche ersten Besuche eher aus „Touristen-Sicht“. Das kann den Blick verzerren.


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Gespräche mit den potenziellen Nachbarn und anderen Einheimischen

Viele offizielle Informationen und solche, deren Quellen Sie nicht verifizieren können (etwa Bewertungen im Internet) sollten Sie stets mit einer gewissen Vorsicht betrachten. Ähnlich wie beim Testen der Wege vor Ort, so lässt sich ebenfalls oft nur im Gespräch mit Einheimischen vieles herausfinden, was wirklich von Interesse ist.

Doch wo fangen Sie damit an? Beispielsweise könnten Sie schlichtweg bei einem Ihrer zukünftigen Nachbarn klingeln oder einen solchen Menschen ansprechen, wenn Sie ihn auf seinem Grundstück sehen. Wenn Sie sich freundlich als potenzieller Käufer der Immobilie vorstellen, stehen die Chancen gut, auf ein offenes Ohr zu treffen und vor allem viele Informationen in und zwischen den Zeilen zu erhalten. Dabei können Sie Fragen stellen, die für Sie von besonderer Wichtigkeit sind. Etwa:

  • Wie ist es hier um die Nachbarschaft und deren Zusammenhalt bestellt?
  • Wie sind die Erfahrungen mit der örtlichen Politik und Verwaltung?
  • Wie sind die Preise und das Angebot vor Ort? Gibt es Geschäfte oder andere Stellen, die man meiden sollte?
  • Wie sind die Schulen und Ärzte aufgestellt?
  • Wie verhält es sich mit dem Verkehrsaufkommen sowie Lärm- und sonstigen potenziellen Störungen?

Kurzum: Sie nutzen die persönlichen Erfahrungen von jemandem, der hier schon länger lebt, um sich einen Eindruck davon zu machen, wie das Leben sich für Sie hier anfühlen würde. Durch geschicktes Fragen und Zuhören können Sie zudem zwischen harten Fakten und eher emotional eingefärbten Meinungen unterscheiden. Plus: Wenn es gut läuft, dann haben Sie auf diese Weise vielleicht schon einen „guten Draht“ zu einem Einheimischen. Das kann sich nach dem Einzug als unschätzbar wertvoll erweisen.

In ähnlicher Manier können Sie solche Gespräche etwa mit Rathausangestellten führen oder mit Verkäufern in Geschäften. Falls Sie Kinder haben, dann dürfte es erfahrungsgemäß ebenfalls viele Früchte tragen, Eltern auf einem nahegelegenen Kinderspielplatz anzusprechen.

Scheu, solche Fremden anzusprechen, sollten Sie indes nicht haben. Mehr als ein „Nein“ droht Ihnen nicht. Im Gegenzug winken jedoch Informationen, die Sie anderweitig nur durch eigene Erfahrung vermittelt bekommen. Gerade in Anbetracht der Kosten einer Immobilie, der langen Bindung an deren Finanzierung und des ganzen Aufwands, den das Verlagern Ihres Lebens an einen neuen Wohnort mit sich bringt, sollten Sie deshalb selbst als introvertierte Person über Ihren Schatten springen.

Bedenken Sie immer: Ein nicht wirklich perfekter Wohnort kann Ihre Lebensqualität erheblich und auf vielfältige Weise beeinträchtigen. Eine wildfremde Person anzusprechen, ist dagegen in jedem Fall das kleinere Übel.

Fazit: Der perfekte Wohnort mag persönlich definiert werden, lässt sich aber immer schon im Vorfeld als solcher erkennen


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Ob ein Wohnort in wirklich sämtlichen Details und Nuancen perfekt Ihren Wünschen und Neigungen entspricht, kann vielfach nur die Zeit vor Ort zeigen. Allerdings haben Sie heutzutage insbesondere durch das Internet beste Karten, um schon im Vorfeld zahlreiche große und kleine relevante Punkte herauszufinden und für sich zu bewerten.

Das mag zwar nicht alles sein und sowieso sind häufig Kompromisse nötig. Aber wenn zumindest diese Elemente bereits zu Ihrer Definition eines perfekten Wohnorts passen, dann kann dieser Ort wenigstens nicht grundlegend unpassend sein. Dieses Wissen, selbst wenn es noch lückenhaft ist, ist äußerst kostbar. Denn es bedeutet, Sie müssen nicht ins Unbekannte ziehen.