Zwangsversteigerung 1-Zimmer-Wohnung mit Loggia, Keller und Stellplatz

Verkehrswert: 32.000,00 €

Zusatz: BV 2 zu 1: Überfahrtsrecht s. Serv. Buch. II. S. 190/191.

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 im EG / Hochparterre eines Mehrfamilienhauses, sowie dem Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz Nr. 2.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.05.2024 außen und innen besichtigt. Alle für die Wertermittlung relevanten Bereiche der Wohnung und des Gebäudes waren zugänglich. Für nicht begangene gemeinschaftliche Räume wurde unterstellt, dass Zustand und Ausstattung vergleichbar sind.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss/Hochparterre und umfasst eine Wohnfläche von circa 29 m². Sie besteht aus einem Wohnraum, Küche, Flur, Badezimmer mit WC und bodengleicher Dusche sowie einer Loggia. Ein Kellerraum ist der Wohnung zugeordnet, wobei die Zuweisung in der Praxis von den Plänen abweichen kann. Die Raumaufteilung ist zweckmäßig und entspricht dem Baujahr, mit mittlerer bis ausreichender Belichtung bei überwiegender Nordausrichtung.

Die Wohnung wurde vor dem aktuellen Mietverhältnis im Jahr 2021 renoviert. Es besteht ein durchschnittlicher Unterhaltungsstau, insbesondere hinsichtlich nicht behobener Feuchtigkeitsschäden im Badezimmer. Der allgemeine bauliche Zustand ist ordentlich, die Wärmedämmung entspricht nicht dem Standard heutiger Bauten.

Gebäude

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1969 und ist ein unterkellertes, fünfgeschossiges Mehrfamilienwohnhaus in Massivbauweise mit Flachdach. Die Fassade ist überwiegend mit Eternitplatten verkleidet, ergänzt um einige Holz- und Putzflächen. Die Grundrissgestaltung ist funktional und für das Baujahr typisch.

In den vergangenen Jahren wurden verschiedene Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt (Dach, Heizung 2021 – Blockheizkraftwerk, Aufzug 2023, Erneuerungen der Elektroverteilung, Parkdeckarbeiten, Anstriche, einzelne Fenstertausche). Dennoch besteht teils ein altersbedingter Renovierungsbedarf, unter anderem in den Laubengängen und Leitungssystemen. Die Besonnung und Belichtung sind je nach Zimmerausrichtung als gut bis ausreichend einzustufen. Ein Personenaufzug ist vorhanden. Die Anlage befindet sich insgesamt in einem befriedigenden Zustand mit erkennbarem Unterhaltungsstau.

Weitere Gebäude

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört ein 1969 errichtetes Parkdeck mit einer überdachten und einer offenen Stellplatzebene. Die Stellplätze sind teils gepflastert oder asphaltiert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Flachdach, Dachsanierung 2009 (nur Neueindeckung ausgeführt, Dämmzustand unklar)

• Fenster: Holz mit Isolierverglasung, Baujahr 1969

• Heizung: Blockheizkraftwerk (Gas, Baujahr 2021, Hersteller Buderus KB 372, 200 kW) mit zentraler Warmwasseraufbereitung

• Böden: Laminat (Wohnraum), Fliesen (Bad)

• Sanitärausstattung: Bad mit bodengleicher Dusche, WC, Waschbecken, durchschnittlicher Standard

• Elektroinstallation: Hausverteilernetz modernisiert, Türöffner, Klingelanlage, Fernseh-Kabelanschluss

• Aufzug: Personenaufzug, modernisiert 2023

Ort: Baiersbronn, ca. 5.400 Einwohner, Landkreis Freudenstadt, Baden-Württemberg.

Mikrolage/Wohnlage:
Das Objekt liegt am Ortsrand in wohnbaulich geprägtem Bereich an einer ausgebauten Nebenstraße mit mäßigem Verkehr und beidseitigen Gehwegen. Die Umgebung ist überwiegend mit Wohnbebauung und Mehrfamilienhäusern besetzt. Eine markante Niveauveränderung des Geländes wird durch Geländeangleichung im Hausbereich kompensiert. Die Aussichtslage ist als vorteilhaft zu bewerten.

Infrastruktur:
Vier Kindergärten und eine Grundschule sind am Ort (Entfernung Kindergarten ca. 650 m, Grundschule ca. 2 km). Weiterführende Schulen, Gymnasium, Fachschulen und Universitätseinrichtungen sind in Baiersbronn und insbesondere in Freudenstadt erreichbar. Diverse Geschäfte des täglichen Bedarfs und medizinische Versorgung (inkl. Fachärzte, Apotheke im Nachbargebäude, Ärztezentrum ca. 1,6 km) vorhanden. Bushaltestelle ca. 900 m, S-Bahn-Haltestelle ca. 800 m fußläufig erreichbar. Freizeit-, Sport- und Kulturangebote sind vielfältig.

Grundstück:
Die Liegenschaft hat eine Größe von 2.659 m² in unregelmäßiger Form, mit einer Straßenfront von etwa 26 m und einer durchschnittlichen Tiefe von ca. 47 m. Das Gelände ist von der Straße aus stark ansteigend, der bebaute Bereich ist eingeebnet, vereinzelt mit Rasen und wenig Bepflanzung versehen.

Volksbank Rottweil eG, Hochbrücktorstraße 27, 78628 Rottweil