Zwangsversteigerung 1-Zimmerwohnung mit Keller

Verkehrswert: 118.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Einzimmerwohnung Nr. 3 mit Kellerraum Nr. 3. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an Kfz-Stellplatz Nr. TG 3.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen zweier Ortsbesichtigungen (am 10.12.2025 und 08.01.2026) in Augenschein genommen. Beim ersten Termin wurde teilweise das Gemeinschaftseigentum (Gebäude und Außenanlagen), beim zweiten Termin das Sondereigentum (Wohnung Nr. 3, Kellerraum Nr. 3) und der Tiefgaragenstellplatz Nr. 3 besichtigt sowie nochmals Teile des Gemeinschaftseigentums.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist eine Einzimmerwohnung im Erdgeschoss des Gebäudes Schönningstedter Str. 3 b mit einer Wohnfläche von etwa 37 m², bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Zugang zur Terrasse (Ausrichtung Südost), Küche, Bad, Flur, Terrasse sowie einem Kellerabstellraum (ca. 7 m²). Der Grundriss ist funktional gestaltet, die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben.

Die Ausstattung der Wohnung ist überwiegend baujahrestypisch und einfach, teilweise jedoch nicht mehr zeitgemäß. Die Böden bestehen aus Laminat in den Wohnbereichen und Fliesen in Küche und Bad. Die Sanitärausstattung besteht aus einem Stand-WC, einer Badewanne und Waschbecken, die insgesamt als einfach und teilweise beschädigt beschrieben werden (u. a. überstrichene Fliesen, gerissenes Waschbecken). Eine Einbauküche mit grauen Fronten ist vorhanden. Die Fenster sind teils aus Holz mit Isolierverglasung (Baujahr um 1978), teils aus Kunststoff; in der Wohnung selbst sind die Holzfenster erhalten.

Gebäude

Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, stammt aus ca. 1978, ist massiv errichtet, voll unterkellert und verfügt über ein Mansardgiebeldach mit Flachdachanteil und Schiefer-/Bitumeneindeckung. Die Eigentümergemeinschaft umfasst 16 Wohneinheiten auf zwei Gebäude (3 a und 3 b), jeweils mit Kellerraum und Sondernutzungsrechten an Stellplätzen (Tiefgarage oder Freistellplätze). Das Gemeinschaftseigentum ist gepflegt, jedoch wurden seit Errichtung nur Erhaltungsmaßnahmen, aber keine tiefgreifenden Modernisierungen durchgeführt. Das Gebäude wird über eine Gaszentralheizung (Baujahr ca. 2015) mit zentraler Warmwasserversorgung beheizt.

Bauschäden und -mängel wurden im Gemeinschaftseigentum (z. B. Risse im Kellerboden, Feuchtigkeit in der Tiefgarage, Farbabplatzungen an Beton- und Dachunterschlägen, vermooste Dachschindeln) festgestellt. Diese Mängel wurden dem Wert nach berücksichtigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung (Baujahr 2015), zentrale Warmwasserbereitung, Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung

• Böden: Laminat in Wohnraum, Fliesen in Bad und Küche, Terrasse mit Waschbetonplatten

• Sanitärausstattung: Stand-WC, Badewanne, Waschbecken (einfache, nicht mehr zeitgemäße Ausstattung, teilweise überstrichene Fliesen)

Ort: Reinbek
Einwohnerzahl: ca. 28.311
Landkreis: Stormarn
Bundesland: Schleswig-Holstein

Mikrolage und Wohnlage:
Das Objekt liegt in einem städtisch geprägten und zentral gelegenen Umfeld, dominiert durch zwei- bis dreigeschossige Mehrfamilienhäuser, vereinzelt mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Im direkten Umfeld finden sich soziale Einrichtungen (Kindertagesstätte, Kirche, Seniorenwohnheim). Die Nachbarschaftsbebauung ist entsprechend gemischt, die Schönningstedter Straße als Durchgangsstraße führt zu zeitweise erhöhten Lärmimmissionen.

Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten, Arztpraxen, Einkaufsmöglichkeiten sowie Sport- und Freizeiteinrichtungen sind fußläufig oder in kurzer Distanz erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch eine ca. 200 m entfernte Bushaltestelle sowie einen etwa 700 m entfernten S- und Regionalbahnhof (S-Bahnlinie S2) gegeben. Die nächste Autobahnanschlussstelle (A24 Reinbek) liegt etwa 7 km entfernt, der Hamburger Innenstadtbereich ist sowohl per ÖPNV (ca. 40 Min.) als auch per PKW (ca. 30 Min.) erreichbar.

Grundstück:
Das Grundstück ist annähernd rechteckig, ca. 1.266 m² groß (Straßenfront ca. 23 m, Abmessungen ca. 56 x 22 m), eben gelegen und im Wesentlichen erschlossen. Es besteht eine befestigte Zufahrt zur Tiefgarage, Rasen- und Beetanlagen, Stützmauern, Müllplatz sowie Bepflanzung und Zaunanlagen entlang der Grundstücksgrenzen.