Zwangsversteigerung 1/2 Anteil an Hotelgebäude mit Betriebsgebäude

Verkehrswert: 277.500,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 12.500,00 € Betriebszubehör

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 1/2 Anteil an einem Hotelgebäude mit zwölf Hotelzimmern und angebautem Betriebsgebäude mit Werkstatt sowie Betreiberwohnung; außerdem sind Kfz-Stellplätze, Lagergebäude und Photovoltaik-Anlagen vorhanden.

Besichtigung:

Das Objekt wurde in Teilen besichtigt; insbesondere liegen für das Hotelgebäude und die Außenanlagen augenscheinliche Feststellungen vor. Das Betriebsgebäude konnte nur eingeschränkt besichtigt werden, sodass die Bewertung dort teilweise auf Bauakten, Flächenberechnungen und sachverständigen Annahmen basiert.

Gebäude

Das Hotelgebäude ist das prägende Hauptobjekt der Versteigerung. Es wurde 2000 errichtet, ursprünglich als Bürogebäude genehmigt, später zur Hotelnutzung umgewidmet und nach Auskunft der Bauverwaltung von einem anderen Standort an den heutigen Standort umgesetzt, dort wieder aufgebaut und betrieben. Es ist zweigeschossig, einseitig an das Betriebsgebäude angebaut und verfügt über ein Sattel- beziehungsweise Giebeldach sowie einen Flachdachbereich am Verbindungsbau. Die Nutzfläche beträgt rund 272 m².

Im Erdgeschoss und im Dachgeschoss befinden sich jeweils sechs hochwertig ausgestattete Hotelzimmer, insgesamt also zwölf Einzelzimmer, jeweils mit separatem Badezimmer. Die Erschließung erfolgt im Wesentlichen über den straßenseitigen Eingang an der Westseite; zusätzlich besteht ein überdachter Nebeneingang auf der Nordseite. Das Erdgeschoss ist nur eingeschränkt barrierearm, da bis zum Flur zwei Stufen zu überwinden sind; das Dachgeschoss ist mangels Aufzug nicht barrierearm. Ergänzend ist ein Waschraum mit Waschmaschine, Trockner und Handtuchausgabe vorhanden. Unter dem ersten Treppenpodest befindet sich der Heizraum; das Gebäude ist damit teilweise unterkellert.

Die Grundrissgestaltung ist auf den Beherbergungsbetrieb ausgerichtet und funktional organisiert. Die Zimmer sind vollständig möbliert und modern gestaltet. Helle Wandflächen, dunkle Bodenbeläge in den Schlafbereichen sowie großformatig dunkel geflieste Bäder sorgen für einen einheitlichen, zeitgemäßen Eindruck. Das Treppenhaus ist repräsentativ ausgeführt und gestalterisch an das Innenkonzept angepasst.

Der bauliche Zustand wird unter Berücksichtigung der in den Jahren 2018 bis 2021 erfolgten Umnutzungen, Sanierungen und Modernisierungen als überwiegend modernisiert bewertet. Wertermindernd wurden am Hotelgebäude Putzschäden und fehlende Außenfensterbänke berücksichtigt.

weitere Gebäude

Das angebaute Betriebsgebäude wurde ebenfalls 2000 errichtet, ist zweigeschossig ausgeführt und besitzt eine Nutz- bzw. Wohnfläche von insgesamt rund 309 m². Im Erdgeschoss befindet sich eine Werkstatt mit laut Bauakte fünf Räumen, zwei WCs, Windfang und Flur; die Nutzfläche beträgt etwa 150 m². Wegen fehlenden Zutritts konnten Ausstattung und tatsächlicher Zustand im Erdgeschoss nicht verlässlich festgestellt werden. Straßenseitig sind ein überdachter Eingang und ein Rolltor vorhanden.

Im Dachgeschoss liegt die Betreiberwohnung mit ca. 159 m² Wohnfläche. Laut Bauakte umfasst sie fünf Zimmer, darunter ein großer Koch-, Ess- und Wohnbereich mit knapp 54 m². Die Wohnung wird tatsächlich als Ferienwohnung genutzt, obwohl sie baulastenrechtlich während der Betriebsdauer ausschließlich dem Eigentümer, Betriebsleiter oder Bereitschafts- bzw. Aufsichtspersonal des Gewerbebetriebs dienen darf und nicht getrennt veräußert werden kann.

Das Gebäude ist in Holzständerbauweise mit verputzten Außenwänden, Holzdecken und Stahlbetonboden errichtet. Der Zustand wurde zusammen mit dem Hotel im Rahmen der Modernisierungen als wirtschaftliche Einheit betrachtet. Wertermindernd berücksichtigt wurden eine an der Ostfassade fehlende Schlussbeschichtung sowie ein defekter Fensterrollladen. Zusätzlich bestehen zwei kleine Lagergebäude zwischen Zufahrt und Hotelgebäude.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Hotelgebäude als Hotel in Betrieb. Die Betreiberwohnung im Betriebsgebäude wurde abweichend von der Genehmigung als Ferienwohnung genutzt; zur konkreten Nutzung der Werkstatt konnten mangels Zutritt keine belastbaren Feststellungen getroffen werden.

• Dachform/Dachdeckung: Hotelgebäude mit Sattel- bzw. Giebeldach und Dachsteindeckung aus Beton; Verbindungsbau mit Flachdach; Betriebsgebäude mit Sattel- bzw. Giebeldach und Dachsteindeckung aus Beton

• Heizung & Warmwasser: Luft-Wasser-Wärmepumpe, geschätztes Baujahr 2022, Versorgung beider Gebäude; Warmwasser überwiegend zentral über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: Hotel mit überdurchschnittlicher Ausstattung, einschließlich elektrischer Schließanlage, hochwertigen Leuchten bzw. Deckenstrahlern und Videokamera in den Fluren; Eingangsbereich noch nicht vollständig fertiggestellt. Im Betriebsgebäude für die Wohnung überdurchschnittlich, für die Werkstatt durchschnittlich; Wallbox am Hauszugang

• Fenster: isolierverglaste Fenster und Türen in beiden Gebäuden; Haupteingang Hotel aus Holz mit Lichtausschnitt, Nebeneingang aus Metall mit Lichtausschnitt; Haupteingang Betriebsgebäude aus Metall mit Lichtausschnitt

• Sanitärausstattung: Hotelzimmer jeweils mit separatem Bad, großformatigen dunklen Wand- und Bodenfliesen, wandhängendem WC, Aufsatzwaschbecken auf Waschtischunterschrank, schwarzen Armaturen, Rundspiegel, offenen Ablageflächen und Dusche mit Glasabtrennung; Werkstatt mit zwei WCs laut Bauakte

Das Objekt liegt in 77963 Schwanau, Ortsteil Nonnenweier, mit rund 7.000 Einwohnern, im Ortenaukreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich am Ortsrand in einem gewerblich geprägten Bereich mit aufgelockerter Bebauung. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße, die voll ausgebaut ist. Die Nachbarschaft ist überwiegend von gewerblichen Nutzungen geprägt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs und eine Bushaltestelle befinden sich in unmittelbarer Nähe. Die Stadtverwaltung ist etwa 1 km entfernt. Die überörtliche Anbindung erfolgt unter anderem über die Autobahn A5; als nächstgelegene größere Stadt ist Lahr/Schwarzwald angegeben.

Das Grundstück ist nahezu quadratisch zugeschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 50 m und einer mittleren Tiefe von ca. 46 m. Es ist eben bzw. ohne besondere topografische Auffälligkeiten beschrieben und mit Kfz-Stellplätzen auf Pflasterflächen befestigt. Vor dem Hotelgebäude befindet sich ein Grünstreifen; rückwärtig sind eine Wärmepumpe sowie Lagerflächen für Baustoffe vorhanden.