Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung Nr. 7

Verkehrswert: 245.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss links und einen Abstellraum im Untergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichnet, in einem Mehrfamilinehaus. Zugeordnet ist das Sondernutzungsrecht am Garagen-Stellplatz, im Freiflächenplan mit "Gar 2" bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung größtenteils in Augenschein genommen. Nicht zugängliche Bereiche wurden nach üblichem Eindruck bewertet, und teilweise basieren die Feststellungen auf Bauunterlagen.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit befindet sich im Dachgeschoss links und verfügt über eine Wohnfläche von rund 68 m² sowie einen separaten Kellerraum (ca. 7,5 m²). Die Wohnung ist in Wohnküche, Schlafzimmer, Badezimmer, Flur und einen nach Nordosten ausgerichteten Balkon aufgeteilt. Der Grundriss ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung sind normal bis gut. Die Wohnung befindet sich in modernisiertem und gutem Zustand ohne wesentliche Mängel.

Das Gebäude, ein freistehendes, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit aufgestocktem Dachgeschoss, wurde ursprünglich circa 1962 errichtet und in den Jahren 2021 bis 2023 umfangreich kernsaniert – einschließlich Anbau eines weiteren Geschosses. Nach Sanierung entspricht das Gebäude dem energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 70. Die Gesamtwohnfläche der Wohnanlage beträgt circa 520 m². Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen. Die Grundrissgestaltung ist funktional, und alle Wohnungen sind über ein gemeinsames Treppenhaus erreichbar.

Weitere Gebäude

Im Gemeinschaftseigentum befindet sich ein Gemeinschafts-Abstellhaus mit ca. 42 m² Nutzfläche für Fahrräder, Kinderwagen und Mülltonnen. Außerdem existiert ein Garagengebäude mit zwei Kfz-Stellplätzen, von denen einer dem Bewertungsobjekt als Sondernutzungsrecht ("Gar 2") zugewiesen ist.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Bewertungsobjekt augenscheinlich vermietet. Die tatsächliche Mietzahlung ist nicht bekannt, aber eine nachhaltige Vermietbarkeit besteht.

• Dach: Satteldach (Giebeldach), Dacheindeckung mit Dachsteinen (Ton), Dachflächenfenster

• Heizung und Warmwasser: Zentrale Luftwärmepumpe, Warmwasserspeicher im Keller, Fußbodenheizung mit Raumthermostaten

• Elektroinstallation: Zeitgemäße Ausstattung, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter, Zählerschrank, Videogegensprechanlage, ausreichende Steckdosen und Lichtauslässe

• Böden: Schwimmender Estrich mit Fliesenbelag in allen Räumen

• Fenster: Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierverglasung, elektrisch betriebene Rollläden, Fensterbänke innen aus Kunststein, außen aus Metall

• Sanitärausstattung: Bad mit wandhängendem WC, Waschbecken, bodengleicher Dusche ohne Abtrennung, weiße Sanitärobjekte, Badezimmer teils oder komplett gefliest, Waschmaschinenanschluss, Belichtung/Lüftung durch Dachflächenfenster

Neckarzimmern, ca. 1.400 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg

Die Wohnung liegt am nordwestlichen Ortsrand in einer mittleren bis guten Wohnlage. Die Wohnumgebung ist überwiegend durch Wohnbebauung in zwei- bis dreigeschossiger Bauweise geprägt. Beeinträchtigungen bestehen nicht. Das Objekt befindet sich an einer voll ausgebauten Wohnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr; Parkmöglichkeiten am Straßenrand sind begrenzt. Das Haus liegt an einem Eckgrundstück mit ansteigender Topografie und unregelmäßiger Grundstücksform; der Zuschnitt ist ca. 42 m Straßenfront bei ca. 27 m Tiefe. Das Grundstück umfasst insgesamt 1.132 m².

Die Entfernung zum Ortszentrum beträgt ca. 1 km. Das Wohngebiet bietet eine ruhige, wohnorientierte Nachbarschaft.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über den Bahnhof Neckarzimmern, weitere Bahnhöfe sind in Mosbach, Heilbronn und Heidelberg. Eine Bushaltestelle ist ortsnah vorhanden. Die Bundesstraße B27 ist vor Ort, die nächste Autobahnzufahrt (A6, Heilbronn/Neckarsulm) ist ca. 22 km entfernt.

Die Grundstückstopografie steigt von der Straße her an. Die Fläche ist als Eckgrundstück mit unregelmäßiger Form und partieller Einfriedung ausgeführt. Der Garten ist überwiegend mit Rasen und einzelnen Anpflanzungen versehen.

GENO Legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Heilbronner Straße 41, 70191 Stuttgart, GZ.: 257/25 A04/hb, Tel.: 0711 / 222131590