Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon

Verkehrswert: 254.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 5 im 2. Obergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses mit Balkon, Keller- und Abstellraum.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 17.09.2025 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung besichtigt. Die Bewertung der Wohnfläche stützte sich auf vorgelegte Unterlagen, insbesondere Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung und Grundriss; ein örtliches Aufmaß erfolgte nicht.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 5 liegt im 2. Obergeschoss und verfügt über ca. 74 m² Wohnfläche. Laut Teilungserklärung umfasst sie vier Zimmer sowie Keller- und Abstellraum; tatsächlich beschrieben und genutzt wird sie als 3-Zimmer-Wohnung mit Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Küche, Bad, WC, Flur und Balkon. Der Grundriss gilt als gut und familiengerecht. Die Räume sind ausreichend groß und hoch, die Aufteilung ist funktional. Abweichend vom Plan ist die Wand zwischen zwei Kinderzimmern nicht vorhanden; zudem ist ein früherer Zugang vom Treppenhaus in ein Zimmer verschlossen.

Die Wohnräume sind überwiegend nach Norden und Osten orientiert, was die Besonnung eher ungünstig macht. Der Balkon ist nach Osten ausgerichtet und vom Wohnzimmer über eine schwellenlose Holzschiebetür erreichbar. Die Wohnung befindet sich in instandgehaltenem, teils modernisiertem und gepflegtem Zustand. Modernisiert wurden insbesondere Bodenbeläge, Innentüren, Bad und WC. Als Mangel wurden leichte Unebenheiten im Boden festgestellt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein vollunterkellertes, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Es umfasst acht Einheiten; eine davon wird als Tierarztpraxis genutzt. Im Untergeschoss befinden sich Kellerabstellräume sowie Allgemein- und Technikräume.

Das Gebäude ist massiv errichtet, verputzt und insgesamt instandgehalten sowie gepflegt. Der Keller ist teils als aufgemauerter Gewölbekeller ausgebildet. Das Treppenhaus verfügt über eine zweiläufige Podesttreppe mit Betonwerksteinblockstufen, Stahlgeländer und Belichtung über Glasbausteine. Teilmodernisierungen betreffen das Gemeinschaftseigentum, insbesondere die teilweise Erneuerung von Leitungen und der Haustür. Der bauliche Gesamtzustand ist ordentlich, jedoch stehen bei Fenstern und Heizungsanlage in den nächsten Jahren weitere Maßnahmen an. Im Keller und an der Sockelzone bestehen Feuchte- und Putzschäden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach in Holzkonstruktion, mit Pfannen eingedeckt

• Heizung und Warmwasser: Gaszentralheizung im Heizungskeller, Warmwasserspeicher; Wärmeübertragung in der Wohnung über Blech- oder Gliederheizkörper mit Thermostatventilen, im Bad zusätzlich Handtuchheizkörper

• Elektroinstallation: Stromanschluss im Kellerraum, dort Panzersicherungen; Zählerkästen mit elektronischen Zählern und Hauptsicherungen im Treppenhaus; in der Wohnung Unterverteilung mit Kipp- und Fehlerstromschaltern sowie Gegensprechanlage

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung; Erneuerung zeitnah vorgesehen

• Sanitärausstattung: Gäste-WC mit Standklosett, Waschtisch mit Kaltwasseranschluss, mechanisch be- und entlüftet; Bad mit Duschwanne samt Glasspritzschutz und Badewanne sowie Waschtisch mit Einhandmischgarnitur

• Bodenbeläge: Parkett, Laminat oder Vinyl in den Wohnräumen; Fliesen in Bad und WC

• Weitere Ausstattung: neuwertige Einbauküche mit Ceranfeld, Backofen, Kühlschrank, Gefriertruhe, Einbauschränken und Dunstabzug

Das Objekt liegt in Ulm mit rund 130.000 Einwohnern im Landkreis Ulm, Baden-Württemberg.

Die Wohnung befindet sich nördlich der Innenstadt in zentraler innerstädtischer Lage in einem Mischgebiet. Die Stadtmitte ist fußläufig erreichbar. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch mehrgeschossige Gebäude mit teils Wohnnutzung und teils gemischter Nutzung geprägt. Das Grundstück wird über zwei öffentliche Straßen erschlossen. Beim Ortstermin wurden keine störenden Lärm-, Staub- oder Geruchsimmissionen festgestellt.

Kindergärten, Schulen aller Art, Ärzte, umfangreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie kulturelle Einrichtungen sind in der Stadt in großer Zahl vorhanden. Eine Bushaltestelle liegt etwa 100 m westlich, der Hauptbahnhof ist in rund acht Gehminuten erreichbar; zudem bestehen Stadtbus- und Straßenbahnanbindungen sowie sehr gute Fernverkehrsanschlüsse.

Die zugehörigen Flurstücke umfassen insgesamt 273 m². Sie haben einen unregelmäßigen Zuschnitt und sind annähernd eben. Der Innenhof ist gepflastert. Ein Stellplatz ist vorhanden, jedoch mit einem Pkw von der Straße aus wegen zu enger Zuwegung nicht erreichbar.