Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Loggia und Kellerraum

Verkehrswert: 65.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses mit zugehöriger Loggia und Kellerraum (jeweils mit Nr. 8 bezeichnet).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17. März 2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung untersucht. Die Bewertung basiert auf der augenscheinlichen Besichtigung sowie vorliegenden Unterlagen, darunter Bauakten, Grundbuchauszug und Teilungspläne. Zerstörende Untersuchungen oder technische Prüfungen der Haustechnik erfolgten nicht.

Wohnung

Die Wohnung (Sondereigentum Nr. 8) liegt im Dachgeschoss (1. DG-Ebene) des Vorderhauses des Gebäudekomplexes. Sie besteht aus einem Wohnzimmer mit teiloffener Küche, einem Schlafzimmer, einem Kinderzimmer, einem Badezimmer sowie einem Flur. Eine Loggia ist direkt vor dem Wohnzimmer zur Straßenseite (L 75) ausgerichtet. Die Wohnfläche wurde mit ca. 60 m² ermittelt, ist jedoch aufgrund unvollständiger Maße aus den Plänen nur überschlägig bestimmt.

Die Grundrissgestaltung der Wohnanlage ist funktional gegliedert, die Belichtung und Besonnung der Wohnung werden als typisch für Dachgeschosswohnungen eingeschätzt, mit Fenstern und einer Loggia zur Straßenseite.

Der Zustand der Wohnung ist nach einem wiederholt eingetretenen Wasserschaden sanierungsbedürftig. Der Wasserschaden (bestimmungswidrig eingetretenes Wasser, vermutlich Niederschlagswasser im DG) hatte zu Feuchteschäden im Innenausbau geführt; eine pauschale Berücksichtigung im Wert erfolgte als Reparaturstau. Schwamm- oder Schädlingsbefall wurde nicht sichtbar festgestellt.

Gebäude

Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist ein zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit einem ausgebauten Satteldach aus dem Jahr 1985 (teilweise Teilbereiche ca. 1968). Das Haus verfügt über unterkellerte Vorder- und Hintergebäude sowie einen eingeschossigen unterkellerten Verbindungsbau mit Flachdach, das als Terrasse genutzt wird. Die gesamte Wohnanlage wurde in Massivbauweise errichtet und ist teilunterkellert.

Der Bauunterhaltungszustand des Gebäudes wird als durchschnittlich bis mäßig bewertet. Das Gemeinschaftseigentum weist Reparaturbedarf vor allem infolge der Wasserschäden auf.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

• Dach: Satteldach mit Ziegeldeckung (Vordergebäude teilweise mit Faserzementwellplatten; Flachdachverbindungen mit Waschbetonplatten)

• Heizung: Fußbodenheizung, Versorgung mit Nah-/Fernwärme

• Elektroinstallation: vermutlich aus 1985

• Fenster: Kunststofffenster mit 2-fach Isolierverglasung

• Bodenausstattung: Fliesen

• Sanitärausstattung: Bad mit Eckbadewanne, Stand-WC und Waschbecken

Hügelsheim (ca. 5.000 Einwohner) liegt im Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Die Wohnung liegt im Ortszentrum an der Hauptstraße (Landesstraße 75, ehemals B36), einer belebten Durchgangsstraße. Die quartierstypische, gemischte Bebauung besteht aus innerörtlichen Wohn- und Geschäftsbauten. Nachbarschaftlich befinden sich vorwiegend Mehrfamilienhäuser und Geschäftsflächen. Das Grundstück ist nahezu vollständig überbaut. Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm entstehen durch die Lage an der Hauptdurchfahrtsstraße.

Die Infrastruktur ist der Ortsgröße entsprechend ausgeprägt: Geschäfte für den täglichen Bedarf, Ärzte und Apotheken sind im Ort vorhanden. Es gibt eine Grund- und Hauptschule sowie Kindergärten. Die nächste Autobahn (BAB 5, Anschlussstelle Baden-Baden) ist gut zu erreichen, ebenso der regionale Flughafen Baden Airpark. Bus- und Bahnanbindungen sind für Pendler gegeben und entsprechen dem Standard ländlicher Ortszentren.

Das Grundstück ist unregelmäßig geschnitten, nahezu eben und vollständig bebaut, ohne nennenswerte Grün- oder Gartenflächen. Es gibt befestigte Flächen mit Betonpflaster und -platten. Die Erschließung erfolgt über die öffentliche Kanalisation sowie die Anbindung an zentrale Wasser-, Wärme- und Stromversorgung.

Herr Porscha 0721-1462089