Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Stellplatz

Verkehrswert: 166.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um Sondereigentum an einer 3-Zimmerwohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Das Sondernutzungsrecht umfasst im DG links ein Zimmer, ausgebaut im DG, sowie ein Speicheranteil.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18. Juni 2025 ausschließlich von außen besichtigt. Aufgrund der Abwesenheit der Bewohner war keine Innenbesichtigung möglich; die Bewertung des Inneren erfolgte unter Zuhilfenahme der Bauunterlagen und Planunterlagen.

Wohnung

Die zu bewertende Wohnung befindet sich im Dachgeschoss eines 1965 erbauten Mehrfamilienhauses und umfasst ca. 73,37 m² Wohnfläche. Sie besteht aus drei Wohnräumen, Küche, Bad, Flur und einem ausgebauten Hobbyraum im Spitzboden. Die Grundrissgestaltung orientiert sich an der typischen Bauweise der 1960er Jahre mit funktional angelegten, gut belichteten Räumen. Der Balkon ist fest überdacht und nahezu vollständig geschlossen, sodass er zu 50 % bei der Wohnfläche berücksichtigt wurde. Die Belichtung und Besonnung sind – bedingt durch die Ecklage im Dachgeschoss und zahlreiche Fensterflächen – als gut einzustufen.

Der Zustand der Wohnung im Inneren konnte nicht begutachtet werden. Die Ausstattung ist dem Baujahr entsprechend als einfach bis durchschnittlich einzustufen. Modernisierungen, u. a. Fenster und Haustür, wurden nach vorliegenden Angaben vor ca. 20 Jahren durchgeführt. Die Zugänglichkeit ist nicht barrierefrei (Zugang über Treppenhaus, kein Aufzug).

Gebäude

Das Gebäude umfasst sechs Wohneinheiten verteilt auf zwei Hausnummern (Im Gäßle 4 und 4a) mit jeweils eigenen Eingängen. Es ist nicht unterkellert und verfügt über Abstellräume im Nebengebäude (für die zu bewertende Einheit nicht zugeordnet). Die Bausubstanz zeigt altersbedingte Schäden: an der Fassade, den Dachgauben sowie an den Garagen wurden Abplatzungen und Undichtigkeiten festgestellt. Das Dach ist aus dem Ursprungsbaujahr und sanierungsbedürftig. Eine grundlegende Sanierung (Dach, Elektrik und Fassade) ist mittelfristig zu erwarten; zeitnah steht die Erneuerung der Hauptwasserverteilung an. Starkregengefährdung ist laut Gutachten hoch.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt. Mietverhältnisse bestanden nicht.

Die Immobilie liegt in Emmendingen-Mundingen, einem Ortsteil der Kreisstadt Emmendingen (Landkreis Emmendingen, Baden-Württemberg) mit etwa 1.980 Einwohnern.

Die Mikrolage ist ruhig und familienfreundlich innerhalb einer Wohnsiedlung mit überwiegend freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Wohnumfeld ist verkehrsberuhigt, die Nachbarschaft von Gärten und niedriger Bebauung geprägt; gewerbliche Nutzungen sind im direkten Umfeld nicht vorhanden. Das Objekt liegt an einer asphaltierten Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr und nicht in der Nähe von Naturschutzgebieten oder Biotopen. Beeinträchtigungen bestehen nicht, lediglich ein erhöhtes Risiko für Starkregenereignisse wurde festgestellt.

Schulische und soziale Infrastruktur ist für den dörflichen Charakter gut ausgebaut: Kindergarten und Grundschule sind fußläufig, weiterführende Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken im nahen Stadtzentrum Emmendingen (bis ca. 4,5 km entfernt). Die Anbindung an den ÖPNV ist über Buslinien (Haltestelle ca. 150 m) und den Bahnhof Emmendingen (ca. 3,8 km) gewährleistet. Die Straßenanbindung erfolgt über die B3 und die nahe A5.

Das Grundstück ist ca. 547 m² groß, eben und besitzt einen unregelmäßigen Zuschnitt. Die Grundstücksnutzung ist gemeinschaftlich mit den übrigen Wohneinheiten geregelt, der Stellplatz liegt im Hofbereich. Der Weißbach verläuft entlang der nördlichen Grundstücksgrenze.