Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 615.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohneinheit (Erdgeschoss samt zwei Kellerräumen im Untergeschoss), ATP Nr. 1, in einem Zweifamilienhaus. Es bestehen Sondernutzungsrechte an der Terrasse und an dem Stauraum.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.09.2025 vor Ort besichtigt; erfasst wurden die Wohnung im Erdgeschoss, zugehörige Kellerräume sowie die gemeinschaftlichen Bereiche und Außenanlagen. Das Gutachten basiert ergänzend auf Bauunterlagen, Teilungserklärung, Grundbuch und weiteren Auskünften.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 befindet sich im Erdgeschoss und erstreckt sich über die gesamte Ebene. Die Wohnfläche beträgt 188,02 m². Der Grundriss ist L-förmig organisiert und umfasst einen sehr großen Wohn-, Ess- und Küchenbereich an der Südseite, einen Flur, Bad, Arbeitszimmer, Schlafzimmer, Ankleide und Abstellraum; hinzu kommt die Terrasse. Zur Einheit gehören außerdem zwei Kellerräume im Untergeschoss, dort zusätzlich ein großer beheizter Hobbyraum sowie ein Duschbad im Untergeschoss.

Der Wohn- und Essbereich mit offener Küche erstreckt sich langgezogen über die Gebäudesüdseite. Zur Westseite öffnet sich dieser Bereich über eine polygonal gebogene Glasfassade zur Gartenterrasse; von der Küche besteht zusätzlich Zugang zu einer weiteren kleinen Terrasse auf dem Gemeinschaftsgrundstück. Ein kleiner zentraler Flur erschließt die nördlich gelegenen Räume. Das Arbeitszimmer verfügt über einen separaten Zugang über eine kleine Terrasse. Schlaf- und Arbeitszimmer werden an der Nordseite zusätzlich über ein Oberlichtband belichtet.

Die Raumwirkung ist in Teilbereichen großzügig, die Grundrissgestaltung jedoch insgesamt nur eingeschränkt funktional, da trotz hoher Wohnfläche lediglich wenige abgeschlossene Zimmer vorhanden sind. Belichtung und Besonnung sind insgesamt gut, insbesondere im Wohnbereich; die Nordräume profitieren zusätzlich vom Oberlichtband.

Der Zustand ist deutlich beeinträchtigt. Im Bereich des Anbaus und in Bädern bestehen massive Rissbildungen, im Wohnbereich vor der Glasfassade liegen ausgebrochene Fugen und lose Fliesen vor. Insgesamt handelt es sich wegen erheblicher statischer Mängel und weiterer Schäden um ein Sanierungsobjekt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein voll unterkellertes, eingeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Massivbauweise. Das Ursprungsbaujahr ist 1955; 1985 wurde die Heizungsanlage erneuert. In den Jahren 2004/2005 erfolgten Umbau, Erweiterung und Sanierung zum heutigen Zweifamilienhaus. Dabei wurden Kniestock und Firsthöhe erhöht, Dachvorsprünge vergrößert, West- und Ostseite mit durchgehenden Gauben erweitert, der Wohnbereich zweigeschossig nach Westen verlängert und im Norden erweitert. Zudem entstanden zusätzliche Kellerräume, eine zweite Kellertreppe, ein beheizter Vorraum zwischen Garage und Gebäude sowie mehrere Terrassenanlagen.

Die Wohnung wird über einen gemeinsamen Hauseingang an der Ostseite erschlossen; vom Flur führt eine innenliegende Treppe in den gemeinschaftlichen Kellerbereich. Zusätzlich besteht ein separater Außenzugang zum Untergeschoss. Das Gebäude weist einen herkömmlichen massiven Aufbau mit Streifenfundamenten, Massivdecken und Mauerwerkswänden auf.

Der bauliche Zustand ist insgesamt kritisch. Es bestehen erhebliche Rissbildungen an Außen- und Innenwänden sowie Decken. Dachvorsprung und einzelne Deckenbereiche sind provisorisch abgestützt, was auf deutliche statische Mängel schließen lässt. Hinzu kommen Feuchtespuren an Außenwänden im Untergeschoss sowie schadhafte Außenflächen und Terrassendecks. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldachkonstruktion mit Ziegeldeckung, ausgebaut und gedämmt; Schleppgauben; Bleche und Rinnen aus Titanzink

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung mit eigener Steuerung, Einbau in den 1980er Jahren; Wärmeabgabe überwiegend über Fußbodenheizung, im Bad des Erdgeschosses und in der Dusche im Untergeschoss zusätzlich Handtuchheizkörper; Warmwasserbereitung zentral

• Elektroinstallation: normale Ausstattung aus dem Umbauzeitraum 2004; Haustürsprechanlage mit Video

• Fenster: überwiegend Kunststoff-Isolierglasfenster; im Untergeschoss teilweise Stahlfenster mit Mausgitter

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss mit 2 Waschbecken, Dusche, Wanne, WC und Bidet; weiteres Bad mit Waschbecken, Dusche und WC; Duschbad im Untergeschoss

• Böden: Beton in Flur, Heizraum und Waschküche im Untergeschoss; Fliesen in Abstellraum/Büro, Abstellraum/Fitness und Dusche im Untergeschoss sowie in Fluren, Küche, Wohn-/Essbereich, Bad, Abstellraum, Arbeitszimmer, Schlafzimmer und Ankleidezimmer im Erdgeschoss

Das Objekt liegt in Ulm, Stadtteil Söflingen, mit rund 130.000 Einwohnern, im Stadtkreis Ulm, Baden-Württemberg.

Es handelt sich um ein beliebtes innerstädtisches Wohnquartier nahe dem Stadtteilzentrum in ruhiger, älterer Wohnlage. Die Umgebung ist überwiegend wohnwirtschaftlich genutzt, aufgelockert bebaut und durchgrünt. Das Grundstück liegt an einer schmalen Straße ohne Gehwege auf einem Eckgrundstück; angrenzend befinden sich bebaute Nachbargrundstücke. Die Wohnlage wird als sehr gut beschrieben.

Versorgungs- und Bildungseinrichtungen sowie Freizeitmöglichkeiten sind teils fußläufig erreichbar. Das Stadtteilzentrum Söflingen, ein Schulzentrum und Einkaufsmöglichkeiten liegen in kurzer Entfernung; auch die Anbindung an Straßenbahn und Bus ist gut. Der Hauptbahnhof ist ebenfalls gut erreichbar.

Das Grundstück ist 811 m² groß, nahezu eingeebnet und fällt leicht nach Norden ab. Die Bebauung liegt im östlichen Grundstücksbereich. Es bestehen Zugänge von Süden und Westen. Die Außenanlagen umfassen befestigte Flächen, Rasen-, Kies- und Pflasterbereiche, Hecken- und Buschbepflanzung sowie Terrassenflächen; Teile hiervon sind schadhaft. Das Grundstück liegt im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans als reines Wohngebiet.

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