Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 4-Zimmer-Wohneinheit (Untergeschoss nebst Terrasse, eine Garage und Kellerraum im Kellergeschoss), im Aufteilungsplan mit Nr. I und der Farbe blau bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.03.2025 von außen und innen besichtigt. Es erfolgten Augenscheinnahmen der Wohnung, der Terrasse, der Garage, des Kellers sowie der Außenanlagen und des Dachgeschoss-Speichers; die Bewertung stützte sich zudem auf Bauunterlagen und Pläne.

Wohnung

Die Eigentumswohnung befindet sich im Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses aus ca. 1978. Die Wohnfläche beträgt etwa 117 m² und umfasst vier Zimmer, Küche, Bad, Flur, Diele, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum und eine (nicht überdachte, sanierungsbedürftige) Terrasse. Zum Sondereigentum gehören außerdem ein Kellerraum im Kellergeschoss sowie eine Garage. Der Grundriss ist zweckmäßig und entspricht dem Baujahr, die Wohnung wirkt tageslichtdurchflutet, sofern aufgrund der Hanglage möglich, mit einer akzeptablen Belichtung in den Wohnräumen.

Die Räume sind durchschnittlich groß, die Lichtverhältnisse werden durch Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung und Rollläden unterstützt. Die Wohnung ist renovierungs- und sanierungsbedürftig; vor allem Bad, Küche, Wasserleitungen und Fenster sind altersbedingt und teilweise durch mehrere Leitungsrohrbrüche stark beschädigt. Der Zustand der Inneneinrichtung und Oberflächen ist verbraucht, teilweise bestehen Feuchtigkeits- oder Wasserschäden. Das Bad ist alt, innenliegend und vollständig gefliest, Gäste-WC liegt ebenfalls innen und ist sanierungsbedürftig. Ein Kaminofen ist vorhanden und wurde erneuert. Im Kellerbereich gibt es Abstellmöglichkeiten.

Gebäude

Das Gebäude besteht insgesamt aus drei Einheiten und ist massiv gebaut. Es verfügt über zwei Vollgeschosse, ist voll unterkellert und hat einen ausgebauten Dachraum. Die Außenwände bestehen aus Mauerwerk mit Putzfassade. Die Geschossdecken sind aus Beton. Es handelt sich um ein Satteldach mit verschraubtem Drempel, gedeckt mit Betonziegeln. Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Die Gemeinschaftsflächen (u.a. Fahr- und Gehwege, Gartenanlagen in Hanglage, Eingangstreppe, Terrassenbereiche) sind funktional angelegt. In den letzten 10–15 Jahren wurden Teilmodernisierungen durchgeführt, insbesondere eine Teilsanierung des Gäste-WCs (2012), Austausch von Bodenbelägen und Tapeten (2002) sowie Erneuerung der Heizungsanlage (2022/23). Weiterer erheblicher Renovierungsbedarf besteht bei Dach, Fenstern, Wasserleitungen und einigen Gemeinschaftsbereichen. Auf dem Dach befindet sich eine Eternitplatten-Innenverkleidung (Verdachtsfall Asbest, Baujahr 1978).

Der Keller sowie die Garage sind von Feuchtigkeitsschäden betroffen. Die Terrasse weist einen beschädigten, nicht abgedichteten Boden auf, Feuchteschäden in der darunterliegenden Garage sind vorhanden. Ein Sanierungs- und Instandhaltungsstau wurde auf ca. 49.000 € anteilig für diese Einheit geschätzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

Kappelrodeck (ca. 5.900 Einwohner, Ortenaukreis, Baden-Württemberg).

Das Objekt befindet sich in einer ruhigen, mittleren Wohnlage am Hang, in einem gewachsenen Wohngebiet mit überwiegend ein- bis dreigeschossigen Mehrfamilien- und Einfamilienhäusern. Die Bebauung ist überwiegend offen. Das Grundstück liegt an einer Wohnstraße (30 km/h-Zone) mit direkter Zufahrt zur Garage und einseitigem Gehweg. Es bestehen keine Besonderheiten durch Naturschutzgebiete oder Biotope. Die Nachbarschaft zeigt durchschnittliche Wohnqualität, allgemein normale Anwohner-Verkehrsbelastung; Geschäftslage ist nicht vorhanden.

Infrastruktur: Die Wohnlage ist ca. 1 km vom Zentrum mit Geschäften des täglichen Bedarfs sowie medizinischer und schulischer Versorgung (Kindergarten und Schule im Ort) entfernt; ÖPNV mit Bushaltestelle ca. 300 m entfernt, der nächste Bahnhof etwa 1,5 km, Autobahnanschluss (A5 Achern) ca. 7 km entfernt.

Grundstück: Das Gesamtgrundstück ist etwa 962 m² groß, unregelmäßig geschnitten und voll erschlossen, in Hanglage; Geh- und Fahrflächen sind mit Betonstein befestigt, der Gartenbereich ist steil und terrassiert angelegt. Öffentliche Parkierung ist im Straßenbereich möglich. Es bestehen keine Baulasten und kein Denkmalschutz.