Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 230.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Vierzimmerwohnung (Nr. 1) im 2. Obergeschoss mit Kellerraum (Nr. 1) sowie das Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz (Nr. 1).

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen besichtigt. Beim ersten Termin war nur eine Außenbesichtigung möglich; beim zweiten Termin konnten die Wohnung, der Kellerraum sowie die gemeinschaftlichen Bereiche innen und außen in Augenschein genommen werden.

Wohnung

Die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung Nr. 1 umfasst 100,87 m² Wohnfläche und besteht aus vier Zimmern, Küche, Bad/WC, Gäste-WC, Abstellraum und Flur. Laut Gutachten wurde die Einheit von einer Drei- zu einer Vierzimmerwohnung umgebaut; die vorhandenen Aufteilungspläne bilden den tatsächlichen Zustand daher nicht vollständig ab. Ein Kellerraum Nr. 1 im Kellergeschoss gehört zur Einheit.

Der Grundriss wird als zweckmäßig mit durchschnittlichen bis großzügigen Raummaßen beschrieben. Die Belichtung ist befriedigend; die Orientierung erfolgt nach Osten, Norden und Westen, lediglich das Gäste-WC ist innenliegend. Die Wohnung wurde 2020/2021 kernsaniert. Dabei erfolgten Grundrissänderungen, die Erneuerung von Wand-, Boden- und Deckenbelägen, die Sanierung der Sanitärräume, die Erneuerung der Installationen für Wasser, Abwasser, Strom und Heizung, der Einbau neuer Kunststofffenster sowie neuer Heizkörper. Die Wohneinheit befand sich zum Stichtag in gutem, renoviertem Zustand ohne erkennbare Mängel oder Instandhaltungsstau.

Gebäude

Das Wohnungseigentum befindet sich in einem 1973 genehmigten, zweieinhalbgeschossigen, voll unterkellerten Mehrfamilienwohnhaus in Massivbauweise mit ausgebautem Dachgeschoss, insgesamt drei Wohnungen und einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Zum Gemeinschaftseigentum zählen insbesondere Treppenhaus, Kellerflur, Heizraum und Flure. Der Zugang zur Wohnung erfolgt über einen Treppenaufgang an der nördlichen Giebelseite; der Hauseingang liegt westlich.

Das Gebäude verfügt über zwei Vollgeschosse, massive Decken, Mauerwerksaußen- und -innenwände sowie teilweise Trockenbauwände. Die Fassade ist verputzt. Am Gemeinschaftseigentum fanden seit dem Baujahr nach Aktenlage nur wenige Maßnahmen statt; genannt werden die Erneuerung der Heizung in den 1990er Jahren und ein Neuanstrich des Treppenhauses zwischen 1. und 2. Obergeschoss vermutlich 2021. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich insgesamt in befriedigendem, teils unterdurchschnittlichem Zustand mit Renovierungs- und Instandhaltungsstau. Genannt werden renovierungsbedürftige Fassade, überarbeitungsbedürftige Anstriche im Treppenhaus, alte Holzfenster im Flur, eine einfache und undichte Hauseingangstür sowie ein prüfbedürftiger Abschluss der rechten Dachhälfte.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung unvermietet und leerstehend.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung, Holzkonstruktion

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung aus den 1990er Jahren als Niedertemperaturheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: innerhalb der Wohnung 2020/2021 erneuert

• Fenster: in der Wohnung Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierverglasung; im gemeinschaftlichen Flur noch ältere Holzfenster vorhanden

• Rollläden: elektrische Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, WC und Waschbecken; zusätzlich Gäste-WC mit Waschbecken

Das Objekt liegt in Laudenbach mit rund 6.500 Einwohnern im Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg.

Die Wohnung befindet sich in mittlerer Wohnlage nahe dem Ortszentrum an der Hauptstraße bzw. B 3. Die Umgebung ist überwiegend durch zweigeschossige Wohnbebauung geprägt; im Erdgeschoss des Gebäudes befindet sich eine KFZ-Werkstatt, gegenüber ein Schnellimbiss. Durch die Lage an der Durchgangsstraße bestehen erhöhte Lärmeinwirkungen durch Straßenverkehr; zusätzlich gehen von der Werkstatt gewerbliche Immissionen aus.

Grundschule sowie Kinderbetreuung sind im Ort vorhanden, weiterführende Schulen befinden sich in den Nachbarorten. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind vorhanden, wenn auch begrenzt. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung; zudem besteht Anschluss an nahegelegene Bahnhöfe. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz ist über die B 3 und die nahe Autobahn gut.

Das zugehörige Grundstück ist 885 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten, etwa 15 bis 33 m breit und bis ca. 35 m tief. Es weist eine Hanglage auf und steigt nach Westen um einige Meter an. Vorhanden sind eine betonierte Hoffläche, eine verwilderte Gartenfläche mit einzelnen Bäumen sowie eine lange Außentreppe. Im Hof befinden sich drei PKW-Stellplätze.

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