Zwangsversteigerung 4-Zimmer-Wohnung

Verkehrswert: 210.000 ,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 4-Zimmer-Wohnung Nr. 1 über Erd- und Obergeschoss, zwei Kellerräumen, zugehörigen Räumen in Nebengebäuden sowie Sondernutzungsrechten an den im Aufteilungsplan mit „PKW“ und „STELLPL“ bezeichneten Stellplätzen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 15.09.2025 ausschließlich äußerlich von der Straße und vom Hofbereich aus besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung und der Nebengebäude war nicht möglich. Das Objekt wurde daher teilweise auf Grundlage der vorliegenden Unterlagen, Bauzeichnungen und Auskünfte bewertet.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 1 befindet sich im Erd- und Obergeschoss des Zweifamilienhauses; hinzu kommen zwei Kellerräume sowie dem Sondereigentum zugeordnete Räume in den Nebengebäuden im Hof. Die Wohn-/Nutzfläche beträgt rund 79 m². Die Fläche wurde aus der Teilungserklärung übernommen, plausibilisiert und nicht örtlich aufgemessen.

Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss Diele, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche. Im Obergeschoss ist ein als Speicher/Gästezimmer bezeichneter Raum vorhanden, der laut Unterlagen als Wohnraum gilt. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben.

Auf Grundlage des äußeren Eindrucks wurde insgesamt ein mittlerer Ausstattungs- bzw. Ausbauzustand angenommen.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr liegt etwa zwischen 1850 und 1860; das Obergeschoss wurde circa 1993 aufgestockt. Modernisiert wurden im Wesentlichen die Fenster um 1975 sowie die Heizungsanlage circa 2022.

Die Bauweise ist massiv mit Kelleraußenwänden aus Mauerwerk und Umfassungswänden aus Mauerwerk. Die Außenansicht zeigt überwiegend Putzfassaden mit Anstrich; der Sockel besteht aus Bruchsteinmauerwerk.

Der bauliche Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums wurde, soweit von außen erkennbar, als normal beurteilt. Insgesamt besteht ein befriedigender Unterhaltungszustand bei mittlerem Standard und kleineren Modernisierungen im Rahmen üblicher Instandhaltung. Die baulichen Anlagen machen optisch einen leicht vernachlässigten Eindruck.

weitere Gebäude

Zum Sondereigentum gehören Räume in Nebengebäuden im Hof. Vorhanden sind ein Geräteschuppen in massiver Bauweise mit Flachdach sowie ein Abstellraum und ein offener Schuppen; der Abstellraum ist massiv errichtet, der Schuppen als Holzständerkonstruktion mit Flachdach und Wellfaserzementdeckung ausgebildet. Die Baujahre sind unbekannt.

Der bauliche Zustand dieser Nebengebäude wurde als mäßig beschrieben. Aufgrund des Zustands, der einfachen Bauweise und der eingeschränkten tatsächlichen Nutzbarkeit wurde dem Abstellraum und dem Schuppen kein wesentlicher Werteinfluss beigemessen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das zu bewertende Wohnungseigentum eigengenutzt.

Das Objekt liegt in Ingelheim am Rhein, Ortsteil Ober-Ingelheim, mit rund 35.000 Einwohnern in der Stadt und rund 4.000 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist durch überwiegend wohnbauliche Nutzungen mit kompakter ein- bis dreigeschossiger Bebauung geprägt. Das Objekt befindet sich an einer Anliegerstraße; die Straße ist voll ausgebaut, Gehwege sind nicht vorhanden. Die Wohnlage wurde als mittel eingestuft.

Nahversorgung, Kindergärten, Schulen sowie Sport- und Freizeiteinrichtungen sind vorhanden und fußläufig beziehungsweise in kurzer Fahrentfernung erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 240 m Entfernung, der Bahnhof Ingelheim am Rhein in rund 2 km Entfernung. Auch die Anbindung an das überörtliche Straßennetz ist mit der A 60 in etwa 5 km Entfernung gegeben.

Das Grundstück ist eben und ungefähr trapezförmig zugeschnitten, mit einer Straßenfront von circa 11,5 m und einer mittleren Tiefe von rund 20 m. Es ist unmittelbar über die Anliegerstraße erschlossen. Das Wohnhaus ist zweiseitig grenzständig bebaut; Nebengebäude sind einseitig grenzständig. Im südlichen Grenzbereich besteht, soweit erkennbar, eine Einfriedung durch eine Mauer. Im Hof sind Befestigungen, Stellplatzflächen, Gartenanlagen, Pflanzungen und Bäume vorhanden.