Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 215.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr.v 4 im Dachgeschoß und einem Kellerraum im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 4, in einem Mehrfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.06.2024 von außen und am 09.07.2024 von außen und innen besichtigt. Grundlage der Bewertung waren zusätzlich Bauakten, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Wohnflächenberechnungen, Unterlagen der Hausverwaltung und Fotos.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 4 befindet sich im Dachgeschoss (untere Ebene) eines gepflegten, dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 5 Wohneinheiten. Die Wohnfläche beträgt ca. 109 m². Zur Wohnung gehört ein zugeordneter Kellerraum von etwa 8 m². Die Raumaufteilung umfasst einen zentralen Flur, vier Zimmer (zwei zum Südwesten, eines zum Nordosten, eines zum Nordwesten), eine Küche, ein Badezimmer sowie Abstellraum. Es bestehen keine gefangenen Räume, und die Belichtung ist gut. Zwei Balkone gehören zur Wohnung: einer nach Südwesten (ca. 1,5 m², nicht überdacht, schmiedeeisernes Geländer) und einer nach Nordosten (ca. 7,5 m², überdacht mit Glas, dreiseitig geschlossen, gemauerte Brüstung). Die Ausrichtung sorgt für gute Besonnung.

Die Wohnung ist in gepflegtem Zustand, ohne wesentliche Baumängel oder Unterhaltungsstau und hat einen guten Ausstattungsstandard. Die Lage im obersten Geschoss ohne Aufzug und ohne Stellplatz auf dem Grundstück werden als nachteilig bewertet. Küchenmöblierung ist nicht vorhanden.

Das Gebäude, Baujahr 1905, wurde fortlaufend modernisiert, unterkellert und ist massiv errichtet. Die Wohnfläche des Gesamtgebäudes beträgt ca. 575 m². Das Dach ist ein Mansardsatteldach, 1998 erneuert und gedämmt. Die Fassade ist größtenteils verputzt, im Sockelbereich sowie an einigen Laibungen mit Sichtmauerwerk aus Sand- und Ziegelstein. Das Haus ist zweiseitig angebaut, der bauliche Zustand ist normal mit durchschnittlichem Pflegezustand, ein Unterhaltungsstau besteht nicht. Kein Denkmalschutz.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Heizung und Warmwasser: Gas-Kombitherme (Bj. 2011) in der Wohnung; Röhrenheizkörper in Wohnräumen, zusätzlich elektrische Fußbodenheizung im Bad

• Elektroinstallation: zeitgemäß (1998), FI-Schutzschalter, ausreichende Lichtauslässe, Steckdosen

• Fenster: Weiße Holzrahmenfenster mit Isolierverglasung (2005), Fenster meist mit Fliegenschutzgittern und Kunststoffrollläden, Fensterbänke innen Holz, außen Aluminium

• Böden: Parkett (Fischgrätmuster, teils im Küchenbereich ergänzt), Bad mit Kautschukbelag, Balkon Nordost gefliest, Balkon Südwest Metallblech

• Wände: Wohnräume/Flur tapeziert und gestrichen; Küche mit Wandpaneelen in Marmoroptik; Bad komplett gefliest (Marmoroptik)

• Türen: Wohnungseingangstür aus Holz, zimmerweise glatte Holzfüllungstüren, Holzumfassungszargen

• Bad: Badewanne mit Spritzschutz, Hänge-WC in Vorwandinstallation, zwei Waschbecken; Fensterbelichtung; Waschmaschinenanschluss im Abstellraum

• Balkon: Zwei Balkone, einer überdacht/dreiseitig geschlossen

• Keller: separat zugeordneter Kellerraum zur Wohnung

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in Worms (Stadtbezirk Worms-Nord, Rheinland-Pfalz, ca. 85.000 Einwohner, kreisfreie Stadt).

Das Objekt liegt im nördlichen Bereich der Innenstadt an einer innerstädtischen Verbindungsstraße (Gaustraße) mit starkem Durchgangsverkehr, in einem durchmischten Wohn- und Gewerbeumfeld. Die unmittelbare Nachbarschaftsbebauung besteht aus älteren und teils modernisierten Wohn- und Geschäftshäusern. Im Westen grenzen Rangiergleise des Bahnhofs, östlich eine Autowerkstatt an. Südlich und östlich befinden sich öffentliche Grünanlagen (Albert-Schulte-Park, Hans-Dörr-Park). Im Umfeld sind keine Naturschutzgebiete/Biotope beschrieben. Die Parkplatzsituation ist als angespannt bezeichnet.

In fußläufiger Entfernung befinden sich Geschäfte des täglichen Bedarfs. Weitere Einkaufsmöglichkeiten sind in der Innenstadt vorhanden. Kindergarten, Kinderhort sowie Grund- und Realschule befinden sich im Umkreis von ca. 1 km. Der zentrale Omnibusbahnhof sowie der Bahnhof Worms sind etwa 500 m entfernt.

Das Grundstück ist eben, weist eine unregelmäßige Form mit ca. 12 m Straßenfront und etwa 30 m Tiefe auf. Die Grundstücksgröße beträgt 374 m². Die unbebauten Flächen (Vorgarten, Hof, Garten) sind einfach gestaltet (Wiese, einzelne Bepflanzungen) und werden gemeinschaftlich genutzt.