Zwangsversteigerung Appartement Nr. 12 im 1. OG eines Mehrfamilienhauses (Altenwohn-/Pflegeheim)

Verkehrswert: 60.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen 342/10.000 Miteigentumsanteil an einem mit einem Altenwohn-/Pflegeheim bebauten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum am Appartement Nr. 12 im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.03.2025 von innen und außen besichtigt. Der Keller und ggf. Dachraum waren nicht zugänglich, der Balkon der Einheit Nr. 12 wurde aus dem Wohn-Schlafraum eingesehen. Die Bewertung basiert zusätzlich auf vorliegenden Unterlagen und Bauplänen.

Wohnung

Die Wohnung

Die Einheit Nr. 12 liegt im 1. Obergeschoss und ist laut Grundriss und Teilungserklärung ein Appartement mit einer Gesamtwohnfläche von rund 35 m² (aufgemessen 35,8 m² inkl. Balkon). Die Wohnung besteht aus einem Wohn-/Schlafzimmer mit Zugang zum straßenseitigen Balkon, einer innenliegenden Diele, einem Vorraum zum Duschbad (ebenfalls innenliegend) und einem Duschbad selbst. Die Ausstattung ist zweckmäßig, der Zustand in den modernisierten Bereichen (Wand, Decken, Fußböden – außer Vorraum und Bad) als befriedigend zu bezeichnen.

Das Bad und der Vorraum sind überaltert und nicht barrierefrei, eine Sanierung ist notwendig. Die Belichtung/Besonnung ist gut bis ausreichend. Fenster: Holz mit Isolierverglasung, Rollläden aus Kunststoff. Innentüren einfach. Hausnotruf vorhanden. Der Balkon ist aktuell aus Sicherheitsgründen nicht nutzbar. Allgemein befindet sich das Sondereigentum in befriedigendem Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau im Nassbereich.

Das Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Mehrfamilienhaus, dreigeschossig, vollständig unterkellert, 1984/1985 errichtet, mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Nutzungseinheiten sind auf 31 Appartements verteilt. Die Gesamtausstattung ist durchschnittlich: massive Bauweise, Stahlbetondecken, verputzte/streichbare Außenfassade, Zugang über Treppe oder Rampe und barrierefreiem Eingang. Gemeinschaftsbereiche (Flure, Treppenhaus, Aufenthaltsräume) wurden teilweise modernisiert, Aufzug und Heizung sind älteren Baujahrs.

Das Dach wurde 2024 erneuert und Balkone saniert, Warmwasserspeicher zuletzt 2013 ausgetauscht. Die Energieeffizienz (Verbrauchsausweis) beträgt 300 kWh/m²*a, Klasse G. Der allgemeine bauliche Zustand ist als befriedigend und gepflegt zu beurteilen, es besteht investiver Nachholbedarf bei Bodenbelägen der Gemeinschaftsbereiche, Aufzug und Heizanlage. Die Verwaltung erfolgt ordnungsgemäß, Rücklagen sind vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Appartement Nr. 12 nicht regulär vermietet und stand faktisch leer: eine Belegung ist von der Heimaufsicht untersagt, da das Bad nicht barrierefrei ist. Die Einheit wird aktuell vom Betreiber als Gemeinschafts- bzw. Pausenraum genutzt, eine Miete wird hierfür nicht gezahlt. Das Hauptnutzungspotenzial besteht in der (nach Sanierung) erneuten Vermietung im Rahmen des Altenwohn-/Pflegeheimbetriebs oder alternativ einer Eigennutzung.

Bad Sobernheim (ca. 6.500 Einwohner), Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz.

Mikro- und Wohnlage:
Zentrale Lage im Stadtbereich, überwiegend umgeben von wohnbaulicher Bebauung in geschlossener, zweigeschossiger Bauweise. Normale Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr, Lage an innerörtlicher Verbindungsstraße (Wohn- und Geschäftsstraße) mit regem Verkehr, Eckgrundstück. Kein Naturschutzgebiet oder Biotop berührt das Grundstück.

Versorgung und Infrastruktur:
Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Bushaltestelle fußläufig erreichbar. Grundschule und Kindergarten im Ort, weiterführende Schulen vorhanden. Bahnhof ca. 1 km entfernt, gute Anbindung Richtung Bad Kreuznach und Mainz. Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten im Ort und im nahen Bad Kreuznach, umfassende Gesundheitsinfrastruktur.

Grundstück:
Größe 644 m², unregelmäßig, Eckgrundstück mit ca. 40 m Straßenfront, überwiegend ebene Topografie, Vorgarten und gärtnerische Anlagen, befestigte Stellplätze, Müllstandplätze und Einfriedung. Die Erschließung erfolgt vollständig mit allen Versorgungsanschlüssen und Kanalisation.