Zwangsversteigerung Bühnenraum zu Wohnung umgebaut

Lfd. Nr. 1: Bühnenraum (in Einheit mit ATP Nr. 28 zu Wohnraum umgebaut);
Lfd. Nr. 2: Bühnenraum (in Einheit mit ATP Nr. 9 zu Wohnraum umgebaut);

Gesamtverkehrswert: 95.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Miteigentumsanteile jeweils verbunden mit ausgebauten Bühnenräumen im Dachgeschoss (zu Wohnraum umgebaut) sowie um das zugehörige Sondernutzungsrecht an Kellerräumen und oberirdischen Kfz-Stellplätzen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.11.2025 im Rahmen eines Ortstermins innen und außen besichtigt. Die Wohnung im Dachgeschoss konnte nach vorheriger Terminvereinbarung betreten werden, Allgemeinflächen und Außenanlagen wurden augenscheinlich begutachtet. Teile der Bewertung erfolgten zusätzlich anhand von Unterlagen (Teilungspläne, Bauakten, Grundbuch).

Wohnung

Die bewertete Einheit befindet sich im Dachgeschoss und entstand durch den Ausbau ursprünglich als Bühnenraum vorgesehener Flächen. Die ca. 68 m² (geschätzt, nicht aufgemessen) große Wohnung wurde über beide Dachgeschossbereiche zusammengelegt und zu einer Wohneinheit umgebaut. Die Raumaufteilung orientiert sich an einer Vergleichswohnung innerhalb der Anlage, Details zum exakten Zuschnitt liegen nicht vor. Die Grundrissgestaltung und Nutzbarkeit ist eingeschränkt, da durch starke Dachschrägen nicht alle Flächen voll nutzbar sind; ein Raum erfüllt nicht die Anforderungen als Aufenthaltsraum gemäß LBO. Die Belichtung erfolgt ausschließlich über Dachflächenfenster (insgesamt sieben), welche starke Verwitterungs- und Undichtigkeitserscheinungen aufweisen (Wassereintritt festgestellt). Die Ausstattung der Wohnung (Küche, Sanitärräume, Türen, Fenster, Böden) stammt überwiegend aus dem Zeitraum Ende der 1990er Jahre und ist insgesamt als einfach und veraltet einzuschätzen. Die Aufenthaltsqualität und Belichtung sind reduziert.

Das Gebäude selbst ist ein fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus (UG, EG, 1.–3. OG, DG) aus dem Baujahr 1961, gepflegt, Fassade renoviert, gefältes Satteldach mit Ziegeldeckung, keine besonderen Verschattungen. Das Treppenhaus sowie technische Infrastruktur wie Verrohrung, Keller und Allgemeinbereiche befinden sich überwiegend auf Stand der Bauzeit, das Treppenhaus ist nicht barrierefrei (kein Aufzug). Die Gaszentralheizung wurde 2023 erneuert, Fenster im Treppenhaus teilweise aus 2011. Die Außenanlagen sind einfach und gepflegt, es bestehen einfache Grünflächen und gepflasterte Stellplätze.

Grundstück

Das Grundstück ist 3.936 m² groß, unregelmäßig geschnitten und nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Die dem Bewertungsobjekt zugeordneten Anteile betragen jeweils knapp 19,06/1000 bzw. 19,07/1000. Das Grundstück ist nicht eingefriedet und zeigt befestigte Hofflächen und regelmäßigen Gras- und Sträucherbewuchs. Es befinden sich mehrere aneinandergebaute Wohnhäuser darauf. Keine besonderen bodentechnischen Auffälligkeiten wurden festgestellt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit leerstehend. Eine über etwa 20 Jahre bestehende Wohnnutzung im Ausbau wurde festgestellt. Eine Genehmigung für die Wohnnutzung sowie für den Umbau liegt laut Aktenlage nicht vor, die Nutzung als Wohnung ist somit derzeit formal nicht genehmigt. Im Bereich der Wohnung wurden Verstöße gegen den Brandschutz, insbesondere das Fehlen eines zweiten Rettungsweges, festgestellt.

• Dachform: Satteldach, Ziegeldeckung

• Heizung: Gas-Zentralheizung (2023 erneuert, im UG des Gebäudes)

• Warmwasser: Durchlauferhitzer in den Wohnungen

• Heizkörper: nicht explizit benannt

• Elektroinstallation: Teilweise aus dem Baujahr, in der Wohnung vermutlich aus den 1990er Jahren, FI-Absicherung vorhanden

• Fenster: Kunststoff-Fenster (Treppe 2011), Dachflächenfenster Holz (1990er Jahre, Zustand schlecht/undicht)

• Böden: Wohnräume Holzdielen/Laminat, Sanitärraum/Küche gefliest

• Sanitärausstattung: Bad mit Waschbecken, Badewanne und WC

• Innentüren: Holztüren in Holzzargen

Ehingen (Donau), Alb-Donau-Kreis, Baden-Württemberg, ca. 27.980 Einwohner

Das Objekt liegt im Stadtgebiet im Bereich eines aus mehreren Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnkomplexes. Die Umgebung ist durch Wohnbebauung geprägt; in Nachbarschaft verlaufen die Straße "Am Wenzelstein" und die Altsteußlinger Straße, die als Hauptverbindung aus dem Stadtkern in das Wohngebiet führt. Verkehrsbeeinträchtigungen durch Berufsverkehr, insbesondere in Stoßzeiten, sind möglich.

Die Wohnlage wird als mittlere Lage eingeschätzt, fußläufig sind ein Kindergarten, Grund- und weiterführende Schulen, Ärzte und diverse Einkaufsmöglichkeiten erreichbar. Die Innenstadt ist ca. 2 km entfernt und über den ÖPNV gut angebunden, Bushaltestelle ca. 100 m vom Objekt entfernt. Weitere Anbindung besteht über B311/B465 nach Ulm, Biberach, Laupheim; die nächste Bahnstation ist über den Zentralen Omnibusbahnhof erreichbar.

Das Grundstück weist eine schwach geneigte, unregelmäßige Topografie auf und ist im Bereich der Gebäude befestigt, ansonsten begrünt. Besonderheiten im Bewuchs sind nicht explizit benannt.