Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 228.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit ehemaliger Wohn- und Ökonomienutzung auf großem Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 11.08.2025 im Rahmen einer ausführlichen Ortsbesichtigung bewertet. Die Beurteilung basiert sowohl auf dem gewonnenen optischen Eindruck als auch auf den vorliegenden, geprüften Planunterlagen.

Gebäude

Die Doppelhaushälfte wurde 1922 erstmalig bezugsfertig und befindet sich in baujahrstypischer, gemischter Bauweise. Das Haus ist teilweise unterkellert und verfügt über ein Erdgeschoss, Obergeschoss und ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt 488,94 m². Die vermietbare Wohn-/Nutzfläche liegt bei ca. 122,89 m².

Im Erdgeschoss befinden sich Garage (ehem. Stall), Werkstatt, Lagerräume und ein Flur mit Treppe. Das Obergeschoss umfasst Bad, separates WC, Flur, Kinderzimmer mit Balkonzugang, weiteres Zimmer, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer und eine Speisekammer. Das Dachgeschoss ist teilweise wohnlich ausgebaut (ein Zimmer, Rest Lagerfläche und Zugang zum Spitzboden). Im Keller befindet sich ein Gewölbekeller. Die Raumaufteilung gilt als funktional, mit durchschnittlicher Belichtung und Belüftung der Wohnräume. Der Grundriss entspricht einem klassischen Wohn- und Ökonomiegebäude, bei dem der ehemalige Scheunentrakt in das Nachbarhaus abgeteilt wurde.

Die Konstruktion besteht im Erdgeschoss aus massiven Sandsteinwänden, im Ober- und Dachgeschoss aus ausgemauertem Fachwerk. Die Decken sind ab dem Erdgeschoss Holzbalkendecken, im Anbau massiv. Das Dach ist ein nicht gedämmtes Satteldach mit Ziegeleindeckung und Südneigung, geeignet für PV-Anlagen. Die Fassade ist verputzt, teilweise mit Holzschindeln und Sichtmauerwerk.

Sanierungen, Modernisierungen oder größere Umbaumaßnahmen sind nicht dokumentiert. Nur ein Modernisierungspunkt wurde (teilerneuertes Bad) erlassen, daher ist die Ausstattung als einfach und nicht zeitgemäß einzustufen. Die Restnutzungsdauer beträgt 17 Jahre.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich zudem ein Holzschuppen (Geräteschuppen) sowie eine Garage mit manuellem Kipptor.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 4.144 m², davon ca. 1.038 m² Bauland (Wohnbaufläche), der Rest (ca. 3.100 m²) ist als Grünland (landwirtschaftliche Fläche) ausgewiesen. Der Zuschnitt ist unregelmäßig, das Bauland erschlossen, eben und für Wohnnutzung gut geeignet, der nördliche Teil als unerschlossenes Grünland mit Ausbaureserven. Die Straßenfront beträgt etwa 17 m, mittlere Tiefe ca. 55 m. Das Grundstück ist mit Mauern und Weidezaun eingefriedet, Zuwegung asphaltiert, Flächen begrünt mit Rasen, Bäumen und Kleingehölzen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und wurde nicht genutzt.

• Satteldach, Ziegeleindeckung, nicht gedämmt

• Zentrale Warmwasseraufbereitung (Elektroboiler), Kachelofen mit Konvektion (Luftverteilung), Elektro-Nachtspeicheröfen im OG

• Elektroinstallation Baujahrs typisch, Leitungen unter Putz, keine FI-Schalter

• Böden: UG Naturstein, EG Kunststein, Beton, Holzdielen, OG PVC, Fliesen, Teppich, Kork, Parkett, DG Teppich

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung (um 1980), teilweise Rollläden

• Sanitärausstattung: Einfach, Bad mit 2 Waschbecken, Badewanne, Dusche, separates WC

• Treppenlift ins Obergeschoss installiert

Ortsangabe und Einwohnerzahl:
Das Objekt liegt in Rosenfeld im Stadtteil Bickelsberg (ca. 569 Einwohner), Gesamtstadt Rosenfeld ca. 6.400 Einwohner, im Zollernalbkreis, Baden-Württemberg.

Wohn- und Mikrolage / Umfeld:
Das Haus liegt an der Oberndorfer Straße (L415, Ortsdurchgangsstraße) im durchgrünten Mischgebiet, geprägt von überwiegend zweigeschossigen, offenen Gebäuden. Nachbarschaft ist kleinstädtisch-dörflich, Immissionsbelastung durch Durchgangsstraße zeitweise erhöht, ansonsten ruhige Ortslage mit guter Durchgrünung.

Infrastruktur:
Kindergarten und Grundschule im Ort, weiterführende Schulen sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs in Rosenfeld und den Nachbarstädten (Balingen, Oberndorf am Neckar). Busanbindung über mehrere Linien in die umliegenden Städte, Bahnanschluss im regionalen Umfeld.