Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 70.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um Dreifamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.02.2025 im Innen- und Außenbereich besichtigt. Die Bewertung beruht auf den erhobenen Befunden sowie eingesehenen Unterlagen und Plänen.

Gebäude

Das Objekt ist ein freistehendes, voll unterkellertes Dreifamilienhaus in Massivbauweise aus dem Baujahr ca. 1960. Es umfasst drei Geschosse (Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss). Die Außenwände sind verputzt, mit sichtbaren Feuchte- und Rissschäden; der Fassadenanstrich ist sanierungsbedürftig. Im Erdgeschoss und Obergeschoss befindet sich jeweils eine 3-Zimmer-Wohnung von ca. 72 m² plus Terrasse/Balkon (jeweils ca. 2 m² zusätzlich, zusammen je 74 m²), im Dachgeschoss eine 2-Zimmer-Wohnung von ca. 46 m².

Das Haus weist einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau auf, insbesondere durch einen Wasserschaden im DG (Decken, Beläge, Tapeten, Putzschäden, Feuchte, teils Schimmelbefall). Schäden an Dach und Innenausbau, sowie fehlende energetische Modernisierung (keine Dämmung im DG, veraltete Fenster) werden hervorgehoben. Die Grundrissgestaltung ist klassisch mit zentraler Diele und funktionaler Raumaufteilung. Belichtung und Besonnung sind ausreichend gegeben, insbesondere durch die straßen- und gartenseitigen Fenster. Das Dachgeschoss ist zugänglich, besitzt jedoch kein Ausbaupotenzial.

Weitere Gebäude

Die PKW-Garage (Baujahr 1960, massiv) misst ca. 3 x 6 m, hat ein Pultdach aus Holzkonstruktion mit Abdichtungsbahn und ein Sektionaltor mit elektrischem Antrieb. Sie ist verputzt, weist Feuchte- und Putzschäden auf, Fenster und Boden wurden teilweise modernisiert.

Grundstück

Das Grundstück umfasst 584 m², ist trapezförmig geschnitten mit ca. 17 m Straßenfront und etwa 34 m Tiefe. Es liegt am Ortsrand in einer Sackgasse, ist nahezu eben und zur Ostseite ausgerichtet. Die Einfriedung besteht aus Zaun und Hecken, einfache Gartenflächen und äußere Anlagen sind vorhanden sowie Plätze für insgesamt drei PKWs (Garage + 2 Außenstellplätze). Rückstände bei Erschließungsbeiträgen von ca. 6.350 € bestehen.

Außenanlagen

Zugang und Hausanschlüsse sind vollständig, zusätzlich sind befestigte Stellplätze, einfache Gartenanlagen und Terrassen vorhanden. Es bestehen Feuchte- und Putzschäden an den Außentreppen sowie sehr einfache Wegebefestigungen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend. Die Nutzung zu Wohnzwecken ist im derzeitigen Zustand aufgrund des erheblichen Sanierungsstaus nicht möglich. Zuvor war das Objekt durchgängig zu Wohnzwecken als Dreifamilienhaus genutzt.

• Satteldach mit Betondachsteinen (sanierungsbedürftig, unzureichende Dämmung)

• Heizung: Öl-Zentralheizung, defekt, Austauschpflicht (GEG), Warmwasser zentral, Pumpenheizung, Brennwertsystem, bestehende gusseiserne/Platten-Heizkörper (hydraulischer Abgleich erforderlich)

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, technisch überaltert, je Raum 1 Lichtauslass, 2-3 Steckdosen, teilweise Modernisierung (FI-Schutzschalter, getrennte Wohnungszähler vorhanden)

• Fenster: Aluminiumfenster älterer Bauart mit Isolierverglasung, sanierungsbedürftige Dachflächenfenster)

• Sanitärausstattung: je Wohnung Bad mit Wanne oder Dusche, WC, Waschbecken (komplette Modernisierung erforderlich)

Neunkirchen, Stadtteil Kohlhof (ca. 50.000 Einwohner, Landkreis Neunkirchen, Saarland)

Das Objekt liegt im Stadtteil Kohlhof am Ortsrand in einer ruhigen Sackgasse mit reiner Wohnnutzung. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- und Mehrfamilienhäusern. Überdurchschnittliche Beeinträchtigung entsteht durch Straßenverkehr südlich des Grundstücks.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und eine Bushaltestelle befinden sich in ca. 300 m Entfernung. Die Anbindung an den überörtlichen Verkehr ist gut, die Autobahn ist ca. 2 km, der nächste Bahnhof ca. 5 km entfernt.