Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Nebengebäude und Garagen

Verkehrswert: 390.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes, renovierungsbedürftiges Dreifamilienhaus mit angebautem Nebengebäude, vier Garagen und einer Wohnung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag nur teilweise besichtigt. Innen besichtigt werden konnten das Kellergeschoss, das Treppenhaus sowie die Dachgeschosswohnung des Dreifamilienhauses und überwiegend das Erdgeschoss des Nebengebäudes; im Übrigen basiert die Bewertung auf Bauakten, Plänen und sonstigen Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein zweiseitig angebautes, zweieinhalbgeschossiges Dreifamilienhaus aus dem Baujahr 1903 mit Vollunterkellerung und zu Wohnzwecken ausgebautem 1. und 2. Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt 420,24 m². Das Erdgeschoss und das Obergeschoss umfassen jeweils vermutlich eine Dreizimmerwohnung mit Küche und Bad bzw. Dusche/WC bei jeweils 69,80 m² Wohnfläche.

Im 1. und 2. Dachgeschoss befindet sich eine Fünfzimmerwohnung mit Küche, Dusche/WC im 1. Dachgeschoss sowie Bad/WC im 2. Dachgeschoss mit rund 92,00 m² Wohnfläche. Insgesamt ergeben sich im Vorderhaus damit drei Wohnungen mit Altbaugrundrissen.

Das Gebäude ist massiv errichtet, im Dachbereich teils als ausgemauertes Fachwerk, mit Steinfundamenten, Bruchsteinkellerwänden, Holzbalkendecken in den Obergeschossen. Die Straßenfassade ist als Klinkersichtmauerwerk mit Sandsteingliederungen ausgebildet, hofseitig besteht Backsteinsichtmauerwerk. Das Wohnhaus steht unter Denkmalschutz; hervorgehoben werden die aufwendige Fassadengestaltung, das zentrale Zwerchhaus und die stilistische Einordnung zwischen Historismus und Jugendstil.

Die Grundrissgestaltung ist altbautypisch; Sanitärräume wurden offenbar später eingebaut. Die Belichtung wird als noch einigermaßen befriedigend beurteilt. Modernisierungen sind nur teilweise belegt: Im Dachgeschoss wurden 2007 die Fenster erneuert; zudem wurden dort Sanitärbereiche und Bodenbeläge im Laufe der Zeit erneuert. Die Dacheindeckung wurde offenbar ebenfalls erneuert, ebenso wurde eine Heizungsanlage nachträglich eingebaut.

Der bauliche Zustand ist renovierungsbedürftig. Die besichtigte Dachgeschosswohnung ist instandsetzungsbedürftig, die Wohnungseingangstür beschädigt und die Räume müssen von Hausrat, Sperrmüll und Unrat geräumt werden. Im Kellergeschoss bestehen Feuchtigkeitsschäden; die Heizungsanlage ist veraltet und erneuerungsbedürftig. Aufgrund des äußeren Eindrucks wird auch für Erd- und Obergeschoss ein renovierungsbedürftiger Zustand angenommen. Die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss konnten nicht besichtigt werden.

Weitere Gebäude

An das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Nebengebäude aus dem Baujahr 1903 angebaut. Es enthält im Erdgeschoss vier Garagen sowie einen Abstellraum mit Heizanlage und Treppe zum Obergeschoss. Im Obergeschoss befindet sich eine Wohnung mit etwa 88,00 m² Wohnfläche; für diese Wohnung liegt laut Gutachten keine baurechtliche Genehmigung vor.

Das Nebengebäude weist eine Bruttogrundfläche von 233,84 m² auf. Es ist im Erdgeschoss massiv und im Obergeschoss in Holzkonstruktion ausgeführt, mit vermutlich steinernen Fundamenten, Holzbalkendecke und leicht geneigtem Flachdach mit Blecheindeckung. Die Fassade besteht im Erdgeschoss aus Sichtmauerwerk und im Obergeschoss aus Holzverkleidung. Der Grundriss der Wohnung konnte mangels Plänen und Innenbesichtigung nicht beurteilt werden.

Der Zustand des Nebengebäudes wird, soweit besichtigt, als mittelmäßig beschrieben. Für die nicht zugängliche Wohnung im Obergeschoss wird ein allgemeiner Renovierungsstau angenommen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung im Dreifamilienhaus vermietet, die beiden übrigen Wohnungen im Hauptgebäude waren unbewohnt. Die Wohnung im Nebengebäude war vermutlich vermietet, außerdem waren zwei Garagen offenbar genutzt oder vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Hauptgebäude mit Satteldach in Holzkonstruktion und Betondachsteineindeckung; Nebengebäude mit leicht geneigtem Flachdach und Blecheindeckung

• Heizung & Warmwasser: Hauptgebäude mit Gaszentralheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasser über Elektrodurchlauferhitzer. Nebengebäude mit Gasbrennwertheizung, Wärmeabgabe über Heizkörper; Warmwasser höchstwahrscheinlich über Elektroboiler oder Elektrodurchlauferhitzer

• Elektroinstallation: im Hauptgebäude und im Nebengebäude jeweils im Laufe der Zeit teilerneuerte Hausinstallationen

• Fenster: Hauptgebäude im Dachgeschoss Kunststofffenster mit Zweischeibenverglasung, für Erd- und Obergeschoss unterstellt; Treppenhaus mit Holzfenstern und Einscheibenverglasung; Kunststoffrollläden. Nebengebäude mit alten Holzfenstern und Einscheibenverglasung

• Sanitärausstattung: Hauptgebäude im 1. Dachgeschoss Dusche mit WC, im 2. Dachgeschoss Bad mit Wanne, WC und Waschbecken; für Erd- und Obergeschoss jeweils Bad mit Wanne und WC oder Dusche/WC unterstellt. Nebengebäude: für die Wohnung ein Sanitärraum mit Badewanne und WC oder Dusche/WC unterstellt

Das Objekt liegt in Weinheim mit rund 45.000 Einwohnern im Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in der Innenstadt in mittlerer und zentraler Wohnlage innerhalb eines Mischgebietes. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus zwei- bis dreigeschossigen Wohngebäuden, teils mit Ladengeschäften in den Erdgeschossen, sowie einer Schule. Das Grundstück liegt an einer öffentlichen, einspurigen, asphaltierten Einbahnstraße mit Gehwegen auf beiden Straßenseiten. Besondere betriebliche Störungen oder erhöhte Immissionen wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Das Hochwasserrisiko wird als sehr gering, das Starkregenrisiko als mittel eingestuft.

Schulen aller Art, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte sowie die üblichen öffentlichen Einrichtungen sind im Stadtgebiet vorhanden. Busverkehr besteht innerhalb der Stadt und der Stadtteile; eine S-Bahn-Haltestelle und der Hauptbahnhof befinden sich jeweils in etwa 500 m Entfernung. Die Bundesstraßen B 3 und B 38 sind gut erreichbar, die Autobahn A 5 liegt in etwa 4 km Entfernung.

Das 332 m² große Grundstück ist ein unregelmäßig zugeschnittenes Reihengrundstück mit etwa 11,20 m Straßenbreite und bis ca. 29,50 m Tiefe. Das Gelände ist relativ eben. Beide Gebäude sind jeweils mit drei Seiten an die Nachbargrenzen gebaut. Die Hoffläche ist mit schadhaftem Beton befestigt, die Außenanlagen befinden sich insgesamt in ungepflegtem Zustand.

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