Zwangsversteigerung Einfamilienhaus als ETW-Einheit

lfd. Nr.: 1, Flurstück: 384/2, Verkehrswert: 95.000,00 € (1/2 Anteil)
lfd. Nr.: 2, Flurstück: 384/2, Verkehrswert: 95.000,00 € (1/2 Anteil)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus als ETW-Einheit mit 3 Zimmern, 2 Garagen, Balkon und Sondernutzungsrecht an unbebauter Grundstücksfläche; versteigert werden zwei 1/2-Miteigentumsanteile.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 16.09.2025 nur teilweise äußerlich besichtigt. Die Bewertung der Innenverhältnisse und Teile der baulichen Beschreibung beruht daher ergänzend auf Bauakte, Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Flurkarte, Grundbuchauszug und weiteren Unterlagen.

Wohnung

Die versteigerte Einheit ist als Wohnungseigentum Nr. 2 ausgewiesen und umfasst die Räume im neuen Wohnhaus sowie den Garagenanbau mit Balkon. Es handelt sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit 3 Zimmern und einer Wohnfläche von ca. 106 m².

Die Raumaufteilung wird laut Aufteilungsplan als zweckmäßig beurteilt. Angaben zur konkreten Innenraumgestaltung, zu einzelnen Räumen sowie zu Belichtung und Belüftung waren wegen fehlender Innenbesichtigung nicht möglich. Der Zustand der Einheit ist nach den vorliegenden Erkenntnissen kritisch zu beurteilen; es wurde erheblicher Unterhaltungsstau festgestellt, Modernisierungen waren nicht erkennbar. Die Eingangstür aus Holz mit Glaseinsatz ist defekt. Insgesamt ist von Sanierungsbedarf auszugehen.

Gebäude

Das Wohngebäude wurde 1988 in massiver Bauweise errichtet und ist voll unterkellert. Im Kellergeschoss befindet sich eine Garage; das Dachgeschoss ist laut Bauakte nicht ausgebaut. Das Gebäude verfügt damit über Keller, Erdgeschoss und nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche des Gebäudes wurde anteilig mit ca. 361 m² angesetzt.

Die Umfassungs- und Kellerwände bestehen laut Bauakte aus Isotex-Schalungsstein, die Kellergeschossdecke aus einer Isotex-Fertigdecke. Der Grundriss der Einheit wird laut Aufteilungsplan als zweckmäßig beschrieben.

Äußerlich befindet sich das Gebäude in einem schlechten Allgemeinzustand. Es besteht allgemeiner Unterhaltungsstau; das Objekt ist, soweit äußerlich erkennbar, sanierungsbedürftig. Als wertrelevante Schäden und Mängel wurden insbesondere eine fehlende bzw. erneuerungsbedürftige Außenputzverkleidung sowie Müll-, Schutt- und Unratablagerungen berücksichtigt.

weitere Gebäude

Zur Einheit gehört ein Garagenanbau beziehungsweise eine Einzelgarage mit begehbarem Flachdach.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

Das Objekt liegt in Freimersheim mit ca. 700 Einwohnern im Landkreis Alzey-Worms in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in einfacher Wohnlage am Ortsrand auf einem Hinterliegergrundstück. Die Umgebung ist von Wohnbebauung geprägt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße in einer Sackgasse mit verkehrsberuhigtem Ausbau, einseitigem Gehweg und Betonsteinpflaster; das Verkehrsaufkommen ist gering.

Öffentliche Verkehrsmittel in Form von Bus und Bahn sind vorhanden. Die Einkaufsmöglichkeiten sind laut Gutachten beschränkt.

Das zugehörige Grundstück hat eine Gesamtgröße von 1.239 m², wobei das Versteigerungsobjekt mit einem Sondernutzungsrecht an einer unbebauten Grundstücksfläche verbunden ist. Die Fläche ist unregelmäßig zugeschnitten, von der Straße her leicht ansteigend, insgesamt nahezu eben und nach hinten ansteigend. Die Straßenfront beträgt ca. 5 m, die mittlere Tiefe ca. 30 m. Das Grundstück ist mit einer Mauer eingefriedet; Hofflächen sind mit Betonsteinpflaster befestigt. Der übrige Bereich ist überwiegend verwildert. Das Gebiet ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche dargestellt.