Zwangsversteigerung Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) nebst Hoffläche

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 140.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 140.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus bestehend aus einem Vorderhaus und Anbau mit PV-Anlage (Eigentumsverhältnisse der PV-Anlage unklar), das seit 2022 leersteht. Es besteht je 1/2 Miteigentumsanteil an zwei im Grundbuch eingetragenen selben Flurstücken.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30.04.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung vollständig innen und außen durch den Sachverständigen in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte ergänzend auf Basis von vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus besteht aus einem Vorderhaus (Baujahr 1938) und einem Anbau (ca. 1980). Das Wohnhaus wurde massiv erbaut, ist nicht unterkellert und verfügt insgesamt über ca. 130 m² Wohnfläche, verteilt auf Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss im Vorderhaus sowie ein zusätzliches Obergeschoss im Anbau. Das Satteldach des Vorderhauses ist ausgebaut und mit Tonziegeln neu eingedeckt (2013); das Satteldach des Anbaus ist nicht ausgebaut, jedoch gedämmt und ebenfalls mit Tonziegeln gedeckt.

Im Erdgeschoss befinden sich zwei Zimmer, Küche und Badezimmer, das Obergeschoss verfügt über drei weitere Zimmer sowie einen Balkon. Die Grundrissgestaltung ist typisch für das Baujahr, funktional und eher kleinteilig, die Zimmer werden über Flure erschlossen. Die Haustechnik ist im Dachgeschoss des Anbaus untergebracht. Das Grundstück hat keinen Garten; vor dem Haus befindet sich ein befestigter Hof (Betonsteinpflaster). Ein Garten, eine Garage oder Stellplätze sind nicht vorhanden. Es gibt auch keine klare Grundstücksabgrenzung zum westlich angrenzenden Flurstück, das über dieses Grundstück erschlossen wird.

Die Fassade ist aus Putz ohne Dämmung, mit Sockel und Türrahmen aus Bruchstein. Die Decken im Vorderhaus sind Holzbalkendecken, im Anbau Stahlbetondecken. Die Heizung wurde 2005 auf Gasbrennwerttechnik umgestellt, das Bad 2018 umfangreich saniert, weitere Modernisierungen erfolgten 2013 und 2018 (u.a. neue Dacheindeckung, Solaranlage für Warmwasser, teilweise neue Böden und Modernisierung Innenausstattung). Die Fenster bestehen überwiegend aus Aluminium mit Doppelisolierverglasung und stammen aus den Baujahren 1980 und 1998. Das Haus ist in einem guten Bau- und Unterhaltungszustand; kleine Mängel bestehen (z.B. fehlende Wandbeläge, defekter Rollladen).

Belichtung und Besonnung sind durchschnittlich. Es besteht kein Denkmalschutz. Das Objekt ist vollständig erschlossen. Die Hochwassergefährdung ist mittel (Klasse 3), die Starkregengefährdung sehr gering.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Fläche von 179 m² mit einem unregelmäßigen Zuschnitt (Straßenfront ca. 12 m, mittlere Tiefe ca. 15 m). Das Gelände ist ebenerdig und weist keine nennenswerten Höhenunterschiede auf. Der Grundstückszuschnitt ist typisch für eine Zentrumsbebauung, der Hof ist vollständig befestigt.

Das Grundstück liegt in einem dicht bebauten Zentrum mit Grenzbebauung: das Nachbargebäude auf einem anderen Flurstück grenzt direkt an, Zufahrt und Hoffläche werden gemeinsam genutzt. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht, Leitungsrecht) zugunsten der östlichen Nachbarflächen eingetragen, weshalb die Hoffläche dauerhaft freigehalten werden muss.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Haus leerstehend. Zuvor wurde es von den Eigentümern eigengenutzt.

• Dachform: Satteldach, Vorderhaus und Anbau mit Tonziegeln gedeckt

• Heizung: Gaszentralheizung (Baujahr 2005)

• Warmwasser: zentrale Versorgung mit zusätzlicher solarthermischer Unterstützung (3 Solarmodule)

• Heizkörper: Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

• Fenster: überwiegend Aluminium, doppelt isolierverglast, mit manuellen Kunststoffrollläden

• Böden: überwiegend PVC (EG), Laminat (OG), Fliesen im Bad (großformatig)

• Sanitärausstattung: Tageslichtbad mit ebenerdiger Dusche, WC und Waschtisch (überdurchschnittlicher Standard, saniert 2018)

• Elektroinstallation: Standardausstattung mit ausreichender Anzahl von Steckdosen, Klingel- und Gegensprechanlage

Haßloch, Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz – ca. 20.450 Einwohner

Das Objekt liegt zentral in Haßloch in einer gemischt genutzten zentrumsnahen Lage. Die Nachbarschaftsbebauung besteht aus ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern unterschiedlicher Baujahre. Die Erschließung erfolgt über eine ausgebaute innerörtliche Erschließungsstraße mit Gehwegen und kostenfreien öffentlichen Parkmöglichkeiten. Beeinträchtigungen durch Lärm, Gerüche oder sonstige Immissionen bestehen nicht, Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht genannt. Die Wohnlage wird als mittel bis gut bewertet.

In fußläufiger oder kurzer Fahrentfernung sind sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs erreichbar: mehrere Grundschulen, weiterführende Schulen, Kindergärten, Geschäfte, Ärzte und Restaurants befinden sich im Ort. Die Entfernung zur nächsten Bushaltestelle beträgt rund 300 Meter, die regionalen Bahnverbindungen erschließen u.a. Kaiserslautern, Karlsruhe, Mannheim und Ludwigshafen. Die Autobahn A 65 ist über die Anschlussstelle Neustadt rasch erreichbar. Insgesamt besteht eine gute Verkehrsanbindung.

Das Grundstück ist nahezu eben, hat einen unregelmäßigen Zuschnitt (ca. 12 m Straßenfront, ca. 15 m Tiefe) und ist vollständig befestigt. Bewuchs ist nicht vorhanden oder nicht genannt.