Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Anbau und Garage

Verkehrswert: 10.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein voll eigengenutztes Grundstück, bebaut mit einem freistehenden Einfamilienhaus sowie einer Garage. Das Objekt ist derzeit herrenlos und unbewohnbar aufgrund massiven Grundwassereintritts mit nachfolgendem Schimmelbefall im Keller und in den Wohnräumen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag teilweise besichtigt. Es war eine Außenbesichtigung des vorderen Grundstücksbereichs sowie eine Innenbesichtigung im Erd- und Dachgeschoss möglich; Keller, Spitzboden und der hintere Gartenbereich konnten aufgrund von Schäden nicht betreten werden. Die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Bauakten, Grundrisse, Unterlagen der Stadt und Vorbewertungen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde ursprünglich 1973 als Flachdachbungalow erbaut, 1991 aufgestockt und durch einen Anbau erweitert. Es handelt sich um ein eingeschossiges, teilweise unterkellertes Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss, freistehend, mit Anbau und Wintergarten. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 247 m² (Erdgeschoss rund 140 m², Dachgeschoss ca. 89 m², Wintergarten ca. 18 m²), die Bruttogrundfläche ca. 407 m². Die Grundrissgestaltung ist individuell und zweckmäßig, mit Wohnräumen im Erd- und Dachgeschoss, sowie Nutz- und Heizungsraum im Keller.

Das Gebäude wurde im Zuge der Jahre nur geringfügig modernisiert. Die Bausubstanz ist massiv (zweischaliges Kalksandsteinmauerwerk, Betondecken im Keller, Holzbalkendecken in den Wohngeschossen). Außenseitig ist das Gebäude unverputzt mit einer Giebelverkleidung aus Kunstschiefer. Der allgemeine bauliche Zustand ist sehr schlecht: Sowohl Feuchtigkeitsschäden durch Grundwassereintritt als auch massiver Schimmelbefall bestehen. Es ist von erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand auszugehen. Energetisch entspricht das Gebäude etwa Klasse H (>250 kWh/(m²*a)).

Weitere Gebäude (Garage)

Auf dem Grundstück befindet sich zusätzlich eine eingeschossige Garage mit Flachdach, Massivbauweise und einer Grundfläche von rund 28 m², Baujahr 1973. Das Gebäude verfügt über einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung und vermutlich eine Stahlbetondecke. Der bauliche Zustand der Garage ist als normal zu beurteilen.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 896 m², verteilt auf zwei Flurstücke. Die Form ist unregelmäßig. Es handelt sich um baureifes Land mit voll ausgebauter Wohnstraßenanbindung, Bitumenfahrbahn, einseitigem Gehweg und üblicher Erschließung mit Strom, Wasser und Kanal. Der Baugrund gilt als gewachsen und normal tragfähig, weist jedoch einen sehr hohen Grundwasserstand auf, was zu den massiven Gebäudeschäden geführt hat. Der Bewuchs besteht aus Gartenanlagen, vereinzelt Bepflanzung und Einfriedungen. Beeinträchtigende Baulasten (Vereinigungsbaulast, Abstandsflächenbaulast) sind wertneutral zu werten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück leerstehend und unbewohnbar, eine Nutzung war wegen des Gebäudezustandes nicht möglich.

• Dachform: Krüppel-/Schopfwalmdach, Betondachsteine

• Heizung: Öl-Zentralheizung, Baujahr unbekannt, vermutlich defekt (Öltank im Garten); zentrale Warmwasserversorgung über Heizung

• Elektroinstallation: durchschnittlicher Standard

• Böden: Beton mit Laminat, Fliesen

• Fenster: Holz- und Kunststofffenster, Doppelverglasung

• Sanitärausstattung: 1 Bad mit Eckwanne, WC, Waschtisch

• Wintergarten (besonderes Bauteil)

Das Objekt liegt in Cuxhaven, einer Stadt mit ca. 48.000 Einwohnern im Landkreis Cuxhaven, Niedersachsen. Die Mikrolage ist als typische ruhige Wohnlage innerhalb eines Wohngebiets einzustufen, geprägt von überwiegend wohnbaulicher Nachbarschaftsbebauung. Das Grundstück liegt an einer vollständig ausgebauten Wohnstraße mit mäßigem Verkehr, einseitigem Gehweg und hat einen gesicherten Anschluss an die öffentliche Versorgung. Ein Überbau der Abstandsfläche zur Garage besteht; vereinzelt Baulasten, die jedoch als wertneutral eingestuft werden.

Schulen, Kindergärten und Ärzte sind in Cuxhaven in üblicher Erreichbarkeit vorhanden. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs und Anbindung an ÖPNV (Bus/Bahn) sind gegeben.

Das Grundstück ist eben, unregelmäßig zugeschnitten und überwiegend als Garten nutzbar. Es gibt typische Einfriedungen und befestigte Flächen.