Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Anbau

Verkehrswert: 27.800,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, teilunterkellertes, zweiseitig angebautes Einfamilienhaus mit Anbau sowie einem verfallenen Holzschuppen ohne Wert.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.02.2026 von außen und innen besichtigt. Das Objekt konnte insgesamt in Augenschein genommen werden; die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Grundbuch-, Kataster-, Baulasten- und Behördenauskünfte.

Gebäude

Das 1910 sachverständig geschätzte Einfamilienhaus ist zweiseitig angebaut, zweigeschossig, teilunterkellert und um einen Erdgeschoss-Anbau erweitert. Der Keller war aus Sicherheitsgründen nicht begehbar; nach Angabe fehlt die Kellertreppe, der Boden besteht aus gestampftem Lehm. Die Brutto-Grundfläche wurde mit 229,53 m², die Wohnfläche mit insgesamt 91,35 m² und die zusätzliche Nutzfläche des Heizraums mit 14,06 m² berechnet. Eine wesentliche Modernisierung wurde nicht festgestellt.

Im Erdgeschoss befinden sich Flur, Küche, Esszimmer, Bad/WC im Anbau sowie Lager-, Heiz- und Tankraum. Das Obergeschoss umfasst Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und ein WC. Darüber liegt ein über eine Holzauszugstreppe erreichbarer Dachbodenraum. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, jedoch individuell; teilweise bestehen gefangene Räume, geringe Raumhöhen sowie wirtschaftliche Nachteile durch unzureichenden Wärme- und Schallschutz. Die Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend bis schlecht beurteilt.

Konstruktiv handelt es sich um einen Massivbau mit teilweisem Fachwerk, Holzbalkendecken und einem Sattel- bzw. Giebeldach; der Bad-/WC-Anbau besitzt ein Flachdach aus Beton. Das Dach ist teilweise mangelhaft gedämmt, das Dachgebälk ist vom Holzwurm befallen, zudem wurde ein undichtes Dach festgestellt. Die Außenfassade ist überwiegend verputzt, mit erheblichen Putzschäden, Verschmutzungen und schadhaftem Anstrich an Sandsteineinfassungen.

Der bauliche Zustand ist schlecht. Festgestellt wurden erhebliche Feuchtigkeits- und Wasserschäden, offene und teils schimmelige Wände und Decken im Erdgeschoss, ein durchhängender Deckenbereich im Obergeschoss, Mauer- und Putzrisse, mangelhafte Dämmung sowie ein insgesamt erheblicher Unterhaltungsstau. Das Haus ist nach sachverständiger Einschätzung in seinem gegenwärtigen Zustand nicht bewohnbar. Denkmalschutz wurde nicht angenommen.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus schließt ein ehemaliger Stall an, der heute den Heizungsraum und den Öltankraum aufnimmt. Hinter dem Wohnhaus steht im verwilderten Gartenbereich zudem ein verfallener Holzschuppen, der ausdrücklich als wertlos beschrieben wurde.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: Sattel- bzw. Giebeldach mit Tonziegeln, teilweise Lichtziegeln und Metalldachfenster; Anbau Bad/WC mit Flachdach aus Beton; Dachrinnen und Fallrohre teilweise aus defektem Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung als Pumpenheizung, Baujahr 1997, Brenner mit 20 kW; Wärmeabgabe über Flachheizkörper mit Thermostatventilen, im Bad/WC des EG-Anbaus zusätzlich Fußbodenheizung; Kunststoff-Öltank ca. 2.000 Liter im ehemaligen Stallanbau; Kaminofen im Wohnzimmer des Obergeschosses; Warmwasser überwiegend zentral über Heizung, zusätzlich Durchlauferhitzer elektrisch, Baujahr 2020

• Elektroinstallation: einfache, teilweise noch nicht fertiggestellte Installation im Anbau, teils auf Putz; je Raum ein Lichtauslass und zwei bis drei Steckdosen; Zählerschrank, Kippsicherungen, Starkstromanschluss, Telefonanschluss, Klingel-/Gegensprechanlage

• Fenster: teils Kunststoff-, teils Holzfenster, im Obergeschoss überwiegend Holzfenster, teilweise Kunststofffenster mit Doppelverglasung; teils Ornamentglas, Glasbausteine mit Lüfter, alte Dachflächenfenster aus Holz; überwiegend Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss Bad/WC mit eingebauter Eckwanne, unfertiger bodengleicher Dusche, wandhängendem WC mit Hinterwandspülkasten und Waschbecken; im Obergeschoss WC mit Stand-WC, Spülkasten und Waschbecken; Ausstattung einfach, im OG überaltert

• Böden: Heizungsraum Beton; Erdgeschoss überwiegend schwimmender Estrich mit Fliesen; Obergeschoss teils unebener Laminatboden und Fliesen; Dachboden Holz, teilweise Estrich

Das Objekt liegt in Eßweiler mit ca. 400 Einwohnern im Landkreis Kusel, Rheinland-Pfalz.

Die kleinräumige Lage befindet sich am Ortsrand in einfacher Wohnlage. In der Straße und im Ortsteil überwiegen wohnbauliche Nutzungen in aufgelockerter, überwiegend zweigeschossiger Bauweise; das Bewertungsobjekt selbst ist Teil einer Reihenhausbebauung. Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt. Ein direkter Anschluss an eine öffentliche Straße besteht nicht; die Zufahrt erfolgt über eine gemeinsam mit Nachbarn genutzte Hofeinfahrt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Schulen und Ärzte befinden sich erst in größerer Entfernung. Eine Bushaltestelle liegt in unmittelbarer Nähe; weiterführende Verwaltungs- und Bahnanschlüsse bestehen in den umliegenden Orten bzw. im weiteren Umfeld.

Das Grundstück ist 197 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und weist keine direkte Straßenfront auf. Es liegt in westlicher Hanglage, ist im rückwärtigen Bereich teilweise durch Mauer, Zaun und Hecken eingefriedet und nur über die gemeinsame Hofzufahrt erreichbar. Auf dem Grundstück befinden sich keine Stellplätze und keine Garagenplätze.