Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 481.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 01.02.2024 vollständig vor Ort besichtigt; das Dachgeschoss wurde teilaufgemessen, da keine vollständigen Pläne vorlagen. Die Bewertung stützt sich auf Bauunterlagen sowie auf Augenscheineindrücke.

Gebäude

Das Einfamilienwohnhaus (Baujahr 1976) ist ein eingeschossiges, freistehendes Gebäude in Holzständer-Fertigbauweise mit unterkellertem Bereich. Das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 145,4 m², verteilt auf Erdgeschoss und Dachgeschoss. Die Grundrissgestaltung umfasst im EG Wohnzimmer, Küche, Diele, Flur, zwei weitere Zimmer, Bad, Gäste-WC, Abstellraum und Terrasse; im DG zwei Zimmer, Flur und Bad. Der Zugang erfolgt von der Heidenheimer Straße, an die auch eine Doppelgarage mit Flachdach angebaut ist, die als Dachterrasse dient. Das Kellergeschoss ist voll ausgebaut mit klassischen Funktionsräumen (HW-Raum, Heizraum, Lager). Die Raumaufteilung ist zweckmäßig, alle Räume werden natürlich belichtet und belüftet. Die Grundrissgestaltung ist für das Baujahr zeitgemäß, ohne Durchgangszimmer.

Die Außenwände bestehen aus einer Holzständerkonstruktion mit Kerndämmung, vermutlich mit asbesthaltigen Fassadenplatten.

Umbauten und Modernisierungen wurden vereinzelt vorgenommen: Fenster im DG und einige Rollläden, Terrassenplatten (2019), eine Fenstertür (2010). Die Heizung ist aus 1991 und erneuerungsbedürftig. Die Bäder, Leitungen sowie die Wand-, Decken- und Bodenbeläge entsprechen weitgehend dem Baujahr und sind zu renovieren. Der energetische Zustand ist baujahrestypisch, nicht mehr zeitgemäß.

Im Gartenbereich sowie in den Außenanlagen besteht ebenfalls ein erheblicher Pflege- und Instandhaltungsstau. Das Objekt ist insgesamt in unterdurchschnittlichem Zustand mit mehreren Mängeln (u.a. Wasserrohrbrüche EG, Heizungsbedarf, Asbestrisiko, lose Ortgänge).

Weitere Gebäude

Eine eingeschossige, unterkellerte PKW-Doppelgarage (Baujahr 1976) ist direkt an das Wohnhaus angebaut. Die Nutzfläche der Garage beträgt 43,37 m². Sie ist massiv gebaut (Außenwände und Fundamente aus Stahlbeton), hat ein Flachdach mit genutzter Dachterrasse und ein Holztor. Die Garage hat Strom- und Wasseranschluss, jedoch keine Beheizung. Der Bauzustand ist altersgemäß, allerdings wurde Wasseransammlung bei Starkregen festgestellt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt von einem Miteigentümer eigengenutzt.

Karlsruhe-Grünwettersbach, Stadt Karlsruhe, ca. 315.000 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg

Das Objekt befindet sich am Ortsrand in mittlerer Wohnlage eines überwiegend mit ein- bis zweigeschossigen Wohnhäusern bebauten Gebietes. Die Straße ist asphaltiert, zweispurig, mit beidseitigen Gehwegen und öffentlichen Parkmöglichkeiten. Es liegen keine Beeinträchtigungen, Lärm- oder andere Immissionen vor; störende Betriebe sind nicht bekannt. Die Nachbarbebauung ist überwiegend wohnlich, ein Sportplatz liegt in der Nähe. Die Heidenheimer Straße ist eine öffentliche Straße.

Infrastruktur: Es bestehen sehr gute Anbindungen an die A5 und A8, die nächste Autobahnauffahrt ist ca. 3 km entfernt. Die nächste Bushaltestelle ist etwa 500 m entfernt, nächste Straßenbahn etwa 4,5 km. Die Innenstadt von Karlsruhe ist ca. 9,3 km entfernt. Schulen aller Art, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und sämtliche öffentlichen Einrichtungen sind im Stadtgebiet vorhanden.

Das Grundstück ist voll erschlossen (Strom, Wasser, Telefon, Kanalisation, Kabelfernsehen), die Erschließungsbeiträge sind bezahlt. Die Topografie ist leicht geneigt und das Grundstück nahezu rechteckig (ca. 23 x 24 m, 543 m²). Die Einfriedung besteht teilweise aus Hecken (tlw. auf Nachbargrundstück). Außenanlagen sind ungepflegt, einzelne Bäume und Sträucher sollten entfernt werden.