Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 345.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes Einfamilienhaus mit Doppelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.09.2025 ausschließlich von außen besichtigt. Das Wohnhaus, die Garage und das Grundstück konnten wegen fehlenden Zutritts und starken Wildwuchses nur eingeschränkt in Augenschein genommen werden; die Bewertung basiert daher ergänzend auf Bauakte und sonstigen Unterlagen.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde 1978 errichtet und besteht aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Es verfügt über sieben Zimmer, zwei Bäder und eine Wohnfläche von ca. 117,51 m²; die Bruttogrundfläche beträgt rund 173 m². Die äußere Erscheinung ist, soweit erkennbar, durch Holzverschalungen und gegeneinander versetzte Pultdächer geprägt. Umbauten oder Erweiterungen sind nicht bekannt. Denkmalschutz besteht nicht.

Im Erdgeschoss sind laut Planunterlagen Diele, Esszimmer mit Zugang zur Terrasse, drei Schlafräume, Küche, Bad, Heizungsraum und Abstellraum angeordnet. Im Dachgeschoss befinden sich Wohnen/Arbeitsplatz, ein Schlafraum, Bad, Fotolabor sowie Flur/Treppenraum. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig und modern beschrieben; Belichtung und Belüftung erfolgen überwiegend gut über ausreichend dimensionierte Fensterflächen, die lichte Raumhöhe ist ausreichend.

Das Gebäude wurde konventionell in Massivbauweise errichtet, mit Mauerwerkswänden und nach Aktenlage bzw. Annahme üblichen Bauteilen des Baujahres. Der Zustand ist nur eingeschränkt beurteilbar, da keine Innenbesichtigung möglich war. Äußerlich erscheint das Anwesen baujahresbezogen; ein schadensfreier Zustand der nicht einsehbaren Bereiche wurde unterstellt. Wertrelevant ist, dass das gesamte Anwesen seit etwa drei Jahren unbewohnt ist und das Grundstück stark verwildert war, wodurch Zugänglichkeit und Beurteilbarkeit deutlich eingeschränkt wurden.

weitere Gebäude

Vorgelagert steht eine Doppelgarage mit Geräte- und Tankraum in Massivbauweise. Sie verfügt über Flachdach im Garagenbereich und Pultdach am Nebenraum; die Bruttogrundfläche beträgt rund 58 m². Konkrete Ausstattungsangaben liegen nicht vor. Die Garage bietet zwei Garagenstellplätze und war wegen des Wildwuchses ebenfalls nur eingeschränkt beurteilbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen leerstehend.

• Dachform und Dachdeckung: gegeneinander versetzte Pultdächer am Wohnhaus; Flachdach über der Garage und Pultdach über dem Geräte-/Tankraum

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung

• Elektroinstallation: durchschnittliche Elektroinstallationen

• Fenster: Fenster mit Isolierverglasung, teilweise Holz-Klappläden erkennbar

• Sanitärausstattung: durchschnittliche Sanitärinstallationen; 2 Bäder vorhanden

• Böden: keine gesicherten Angaben, da Innenbesichtigung nicht möglich war

Das Objekt liegt in Bad Herrenalb, Ortsteil Kullenmühle, mit rund 8.300 Einwohnern im Landkreis Calw in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in einem ruhigen Wohngebiet am südwestlichen Ortsrand eines von Wald und Wiesen umgebenen Weilers. Die Wohnlage wurde als mittlere Wohnlage bewertet. Der Neufeldweg ist eine voll ausgebaute, asphaltierte Anliegerstraße mit Tempo 30. Relevante Lärmbelastungen wurden für die Straße nicht erfasst; besondere Lagebeeinträchtigungen sind ansonsten nicht benannt. Die Nachbarschaft ist wohnbaulich geprägt.

Das Stadtzentrum von Bad Herrenalb mit Nahversorgung, Gastronomie, Ärztehaus und Apotheke liegt etwa 3 km entfernt. Supermärkte, Kindergärten und die Falkensteinschule befinden sich im Umkreis von etwa 3 bis 4 km. Ein Bedarfshalt der Albtalbahn S1 sowie Busverbindungen erschließen den Bereich; die S1 verbindet mit Bad Herrenalb, Ettlingen und Karlsruhe.

Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m², weist eine mäßige Hanglage auf und ist nahezu rechteckig zugeschnitten. Die Straßenfront beträgt ca. 16 m, die mittlere Tiefe ca. 45 m. Es ist mit Wohnhaus und Garage bebaut und durch starke Verwilderung geprägt. Die technische Erschließung erfolgt über den Neufeldweg. Im nordöstlichen Grundstücksbereich besteht ein Pflanzgebot nach Bebauungsplan.