Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelcarport

Verkehrswert: 286.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sowie Doppelcarport.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 12.05.2026 vollständig von außen und innen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung sowie auf Bauzeichnungen, Flächenberechnungen, Grundbuch-, Baulasten- und Behördenauskünfte.

Gebäude

Das freistehende, unterkellerte eineinhalbgeschossige Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und teilausgebautem Kellergeschoss wurde ca. 1992 als Holz(block)-Fertighaus auf massivem Kellergeschoss errichtet. Es verfügt über ca. 175 m² Wohnfläche in Erd- und Dachgeschoss, ca. 37 m² Wohnfläche in der Einliegerwohnung im Kellergeschoss sowie ca. 40 m² weitere Nutzfläche im Kellergeschoss. Eine Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Einliegerwohnung vom 22.04.1992 liegt vor.

Die Raumaufteilung umfasst im Kellergeschoss zwei Kellerräume, Heizung mit Waschküche, Abstellraum, Flur sowie die Einliegerwohnung mit Diele, Bad, Schlafzimmer, Küche mit Wohnraum und separatem Außeneingang. Im Erdgeschoss befinden sich Wohn-/Esszimmer, Windfang, Diele, Küche, Bad und Terrasse. Das Dachgeschoss enthält drei Zimmer, teilweise mit Spitzboden, Flur, Badezimmer und Balkon. Der Grundriss ist individuell gestaltet; Belichtung und Besonnung werden als befriedigend beurteilt.

Konstruktiv bestehen Streifenfundamente, Kellerwände aus Mauerwerk, Umfassungswände in Holzrahmenbauweise mit etwa 20 cm Wandstärke, Innenwände als Holzständer-/Rahmenwände und Decken aus Stahlbeton über dem Keller sowie Holzbalkenkonstruktion in den oberen Geschossen. Modernisiert wurden die Badezimmer im Erd- und Dachgeschoss in den Jahren 2023/24 sowie teilweise Wandbekleidungen; die Restnutzungsdauer wurde mit 46 Jahren angesetzt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt nicht ganz zufriedenstellend. Das Haus weist überwiegend baujahresentsprechende Ausstattung in durchschnittlichem Standard auf. Vorhanden sind baujahrestypische Kleinmängel, schadhaft gewordene Holzteile, insbesondere am Balkonbelag, sowie Unterhaltungs- und Anstrichbedarf an Fassade und übrigen Holzteilen. Für die Wertermittlung wurden hierfür ein pauschaler Abschlag für Unterhaltungsbedarf der Holzteile sowie ein weiterer Abschlag für die erforderliche Heizungserneuerung berücksichtigt.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein ca. 1992 errichteter Doppelcarport mit ca. 30 m² Nutzfläche in Holzkonstruktion, teilweise seitlich geschlossen. Er verfügt über ein Satteldach mit Dachsteineindeckung und Betonboden. Der bauliche Zustand ist baujahresentsprechend normal, jedoch ebenfalls nicht ganz zufriedenstellend; ein Anstrich der Holzteile ist erforderlich.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt; die Einliegerwohnung war unbewohnt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach aus Holzkonstruktion mit Dachsteineindeckung (Frankfurter Pfanne), Regenrinnen aus Zinkblech, verschieferter Schornstein; Carport mit Satteldach und Dachsteineindeckung

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung Baujahr 1992, Austausch erforderlich; drei doppelwandige Stahltanks; Wärmeabgabe über überwiegend erneuerte Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: baujahresentsprechende durchschnittliche Elektroinstallation, FI-Schalter vorhanden, pro Raum ein Lichtauslass und mehrere Steckdosen, Telefonanschluss, TV-Sat-Anlage

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung, Holzfensterläden, Dachflächenfenster, innere Fensterbänke aus Holzwerkstoff

• Sanitärausstattung: KG-Bad mit Stand-WC, Wanne und Waschbecken, Baujahr 1992, einfacher Standard; EG-Bad, modernisiert 2023/24, mit wandhängendem WC, bodengleicher Dusche mit Glasabtrennung, freistehender Wanne und Waschtisch; DG-Bad, modernisiert 2023/24, mit wandhängendem WC, bodengleicher Dusche mit Glasabtrennung, Waschbecken demontiert

Das Objekt liegt in 56316 Sankt Goarshausen, Stadtteil Heide, mit ca. 1.250 Einwohnern in der Stadt und ca. 16.500 Einwohnern in der Verbandsgemeinde Loreley, im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz.

Es handelt sich um eine Ortsrandlage in einem überwiegend wohnbaulich genutzten Umfeld mit offener ein- bis zweigeschossiger Einzelhausbebauung. Das Grundstück liegt an einer Ortsteil-Zufahrtsstraße mit gemäßigtem Verkehr in einer 30er-Zone. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage beurteilt.

Schulen, darunter Grundschule und Realschule plus, sowie eine Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergarten und Ärzte befinden sich in einiger Entfernung von etwa 4 bis 5 km. Der Bahnhof St. Goarshausen liegt ca. 4 km entfernt; überörtliche Anbindungen bestehen zur B 42 sowie weiterführend zur A 61.

Das 751 m² große Grundstück ist leicht unregelmäßig geschnitten, teilweise ein Eckgrundstück, mit ca. 29,7 m Straßenfront und ca. 26,6 m mittlerer Tiefe. Die Topografie ist teilweise eben und fällt von der Straße nach hinten in Hanglage ab. Das Grundstück ist teilweise durch Hecken und Holzzaun eingefriedet. Vorhanden sind Zufahrts- und Stellplatzflächen, Wege und Terrasse in Betonsteinpflaster, Anpflanzungen, Baumbestand sowie eine leicht verwilderte, pflegebedürftige Rasenfläche. Planungsrechtlich ist die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB zu beurteilen.