Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 636.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.01.2025 uneingeschränkt besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Ortserhebung und ergänzend durch vorliegende Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude wurde 1967 in Massivbauweise als freistehendes Einfamilienhaus errichtet und ist unterkellert. Die Wohnfläche beträgt etwa 162 m² (Hauptwohnung ca. 138 m², Einliegerwohnung ca. 24 m²). Das Gebäude hat ein Satteldach mit relativ neuen Dachziegeln.

Die Raumaufteilung ist funktional und zweckmäßig, mit einer ausreichenden Belichtung. Die Bausubstanz entspricht dem Baujahr, allerdings wurden verschiedene Modernisierungsmaßnahmen (z.B. Fenster, Türen, Teilmodernisierungen Innenausbau, Bäder) durchgeführt, überwiegend in Eigenleistung. Einige Mängel bestehen hinsichtlich der handwerklichen Ausführung, es gibt teilweise Unterhaltungsstau und erkennbare Gebrauchs- und Feuchtigkeitsspuren (insbesondere im Keller und bei Installationen). Die Elektroinstallation weist teilweise offene, nicht fachgerecht ausgeführte Leitungen auf.

Der Keller ist vollständig nutzbar, jedoch mit sichtbaren Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Kellerwände und im unteren Bereich der Einliegerwohnung. Die Einliegerwohnung im Kellergeschoss ist über eine Außentreppe separat erschlossen, die Nutzung ist als Wohnraum ausgelegt.

Nebengebäude sind vorhanden: An die Garage schließt sich in Richtung Garten eine einfache Schuppenkonstruktion aus Holz mit OSB-Eindachung an. Zudem gibt es einen Carport und eine ehemalige Garage mit Flachdach, die aktuell als Kindertagesstätte/Kinderhort genutzt wird.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt durch die Eigentümerin; die Einliegerwohnung im Kellergeschoss ist an einen Mieter vermietet. Die Garage wird als Kindertagesstätte genutzt.

• Dachform: Satteldach, Dachziegel, keine Zwischensparrendämmung

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung, Baujahr unbekannt, teilweise unzureichend gedämmte Heizungsleitungen; Kaminofen (Holz) im EG; Heizkörper in den Wohnungen

• Elektroinstallation: Teilweise in Eigenleistung ausgeführt, sichtbare Leitungsführung, einzelne offene, nicht isolierte Stromdrähte am Sicherungskasten im Keller

• Böden: Überwiegend Fliesen (großformatig im EG, Fliesen auch im Kellerbereich)

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Dreifachverglasung, Rollläden (teilweise elektrisch, mit Timer)

• Sanitärausstattung: Hauptwohnung und Einliegerwohnung jeweils mit Duschbad (Duschkabine, Stand-WC, Handwaschbecken, sanitär in weiß); Bad im EG mit Fenster, im Kellergeschoss ohne Fenster, Belüftung nicht vorhanden

Mainz-Mombach, Rheinland-Pfalz, Landkreis Mainz, ca. 220.000 Einwohner

Das Objekt liegt im Stadtteil Mombach, in einem vorwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern bebauten Gebiet. Die prägende städtebauliche Umgebung ist eine mittlere Wohnlage mit überwiegend wohnbaulicher Nutzung. Das Grundstück ist ein Eckgrundstück und erschließt sich entlang von Westring (Anliegerstraße, Sackgasse mit geringem Verkehrsaufkommen) und Obere Kreuzstraße (lebhafte Durchgangsstraße). Das Umfeld ist durch Wohnbebauung geprägt; es bestehen jedoch deutliche Immissionen durch Straßenverkehr (Obere Kreuzstraße) sowie den Flugverkehr des nahegelegenen Flughafens Frankfurt/Main.

Das Grundstück ist mit 583 m² großzügig bemessen, nahezu eben und trapezförmig zugeschnitten. Es ist vollständig eingefriedet, straßenseitig durch Mauer mit Holzzaun (teils renovierungsbedürftig), zum nördlichen Nachbarn durch Mauer mit Zaun. Der Garten ist überwiegend als Rasenfläche mit teils jüngeren Bäumen und Obstbestand angelegt.