Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Gästeapartment und Doppelgarage

Lfd. Nr. 1: Doppelgarage (mit Zugang zum Einfamilienwohnhaus) - Verkehrswert: 47.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Einfamilienwohnhaus mit Gästeapartment - Verkehrswert: 248.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Gästeappartement auf dem Flurstück Flur 11 Nr. 108 sowie eine Doppelgarage auf dem Flurstück Flur 11 Nr. 106. Die Flurstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 26.11.2025 vollständig innen und außen besichtigt. Das Objekt konnte in allen Räumen, an den baulichen Anlagen und den Außenanlagen persönlich in Augenschein genommen werden; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakten, Pläne und sonstige Unterlagen.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienwohnhaus wurde 1978 in Massivbauweise errichtet und ist zu etwa 50 % unterkellert. Es umfasst Kellergeschoss, Erdgeschoss und ein nicht ausgebautes, zudem nicht vollständig ausbaufähiges Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 436 m², die Wohnfläche 140,64 m², hinzu kommen ca. 62 m² Nutzfläche im Keller. Im Erdgeschoss befinden sich Küche, Wohnzimmer, Elternschlafzimmer, Gästezimmer, Bad/WC, Diele, Flur sowie ein als Wohnraum mit Bad/WC nutzbarer Anbau; außerdem sind eine überdachte Terrasse und eine weitere Terrasse vorhanden.

Besonders wertrelevant ist der linksseitige Anbau, der aus einer früheren Garage hervorgegangen ist und heute als Gästeapartment mit separatem Eingang, Wohnraum bzw. Gästezimmer sowie Bad mit Dusche und WC genutzt wird. Für die Erweiterung des Baukörpers um ca. 4 m und die Nutzungsänderung lag keine Baugenehmigung vor; das Gutachten stuft die Ausführung jedoch als genehmigungsfähig ein und berücksichtigt Kosten für eine nachträgliche Genehmigung.

Der Grundriss ist nutzungs- und nachfragegerecht. Die Wohnräume im Erdgeschoss vermitteln einen guten, teilmodernisierten Eindruck; Belichtung und Besonnung sind aufgrund der freistehenden Bauweise und der Erdgeschossorganisation als gut einzuschätzen. Modernisierungen betreffen unter anderem Fenster 2023, teilweise Stromleitungen im Erdgeschoss 2022, Brenner 2022, Hauptbad 2025, Innenausbau 2023 sowie Terrassengestaltung 2023. Der bauliche Zustand wird insgesamt als mittel, im Wohnbereich jedoch als gut gepflegt beschrieben. Im Keller bestehen ausgeprägtere Salpeterausblühungen und Putz-/Feuchtigkeitsschäden. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Zur wirtschaftlichen Einheit gehört eine 2022 errichtete Doppelgarage in Metallständerbauweise mit ca. 50 m² Bruttogrundfläche. Sie ist eingeschossig, steht auf Betonplatte und verfügt über ein Pult- bzw. Flachdach mit Trapezblecheindeckung und Antikondensvlies. Die Garage ist über einen Zugang mit dem Wohnhaus verbunden und mit zwei Heizkörpern, Strom- einschließlich Starkstromanschluss, Beleuchtung, zwei Kunststofffenstern sowie einem automatisch betriebenen Sektionaltor ausgestattet.

Der Zustand wird insgesamt als mittel beschrieben. Wertrelevant sind Schimmelbefall an der Unterseite der Trapezblecheindeckung im hinteren Bereich sowie mehrere erkennbare Risse in der Betonplatte. Eine Baugenehmigung lag hierfür nicht vor; das Gutachten geht jedoch von Genehmigungsfähigkeit aus.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung Wohnhaus: Walmdach in Holzkonstruktion, Betondachsteine; Anbaudach 1995 teilerneuert, Dach insgesamt ohne erkennbare Schäden

• Dachform und Dachdeckung Doppelgarage: Pultdach/Flachdach, Trapezblecheindeckung mit Antikondensvlies

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung, Warmwasser über die Heizungsanlage, Wärmeabgabe über Heizkörper; zusätzlich Kaminanschluss und hochwertige Kaminöfen

• Elektroinstallation: Leitungssysteme in Funktion, Stromleitungen im Erdgeschoss 2022 teilweise erneuert; in der Garage Strom- und Starkstromanschluss vorhanden

• Fenster: Kunststofffenster, dreifach verglast; Kellerfenster nicht erneuert; in der Garage 2 Kunststofffenster, doppelt verglast

• Sonnenschutz: elektrische Rollläden im gesamten Erdgeschoss, automatische Markise an der Terrasse

• Sanitärausstattung: 2 Bäder, jeweils mit Dusche und WC, raumhoch gefliest; Hauptbad 2025 erneuert; Installationen teils auf, teils unter Putz

• Böden:

  • Fliesen: u. a. in Sanitärbereichen und Teilen der Wohnräume

  • Vinyl: in Teilen der Wohnräume

  • Garage: kein Bodenbelag

Das Objekt liegt in Hütterscheid mit ca. 170 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Bitburger Land, im Eifelkreis Bitburg-Prüm, Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in Ortsrandlage in einem allgemeinen Wohn- bzw. Neubaugebiet an einer normalen Durchgangsstraße. Die Nachbarschaft ist durch 1- bis 2-geschossige Einfamilienhausbebauung mit wohnwirtschaftlichem Charakter geprägt. Das Verkehrsaufkommen ist gering, der Grundgeräuschpegel ruhig bis sehr ruhig; sonstige Immissionen wurden nicht festgestellt. Die Wohnlage wurde insgesamt als gut eingestuft.

Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheken, Schulen und weitere Infrastruktur liegen überwiegend in den umliegenden Orten und in Bitburg. Ein Kindergarten befindet sich in Baustert, die Grundschule in Bettingen, weiterführende Schulen in Neuerburg und Bitburg. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; die ÖPNV-Anbindung wird als mäßig bis schlecht beschrieben, ein Kraftfahrzeug ist empfohlen. Über Bundesstraßen und die A 60 bestehen regionale Verkehrsverbindungen; der nächste Bahnhof liegt in Erdorf.

Das aus zwei Flurstücken bestehende Grundstück ist insgesamt 1.391 m² groß, unregelmäßig geschnitten und weist eine leichte bis mittlere Hanglage auf; es fällt von der Straße nach hinten ab. Die Straßenfront beträgt ca. 42 m, die mittlere Tiefe ca. 28 m. Hof und Einfahrt sind gepflastert bzw. teilweise geteert, es bestehen 3 bis 4 offene Stellplätze, Grünflächen, zwei Obstbäume, Hecken und Sträucher. Die Einfriedung erfolgt teils durch Hecken, teils durch Metallzaunelemente. Das Erscheinungsbild ist gepflegt; das linksseitige Grundstück wird als bebaubar beschrieben.