Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 130.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes Einfamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.03.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung von außen und innen besichtigt. Grundlage der Bewertung waren außerdem Bauunterlagen, Grundbuchauszug, Flurkartenauszug und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Bei dem Objekt handelt es sich um ein nicht unterkellertes Einfamilienwohnhaus in Massivbauweise, Baujahr 1994. Es besteht aus Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, der Spitzboden ist als Speicher genutzt. Eine Garage, ursprünglich als „Kellerraum“ genehmigt, ist im Erdgeschoss integriert, allerdings ohne Garagentor.

Das Gebäude ist einseitig an ein Nachbarhaus angebaut; im Dachstuhlbereich existieren wechselseitige Überbauten. Im hinteren Bereich wurde ein einfacher, vermutlich ungenehmigter Anbau in Holzkonstruktion ergänzt, der wertneutral bleibt und Feuchtigkeitsschäden aufweist.

Die Wohnfläche beträgt etwa 164 m², die Bruttogrundfläche etwa 260 m². Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung wird als gut beschrieben. Das Haus ist nach Süden zum Garten ausgerichtet.
Die Raumaufteilung umfasst Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Gäste-WC und Abstellräume. Balkon ist vorhanden, befindet sich jedoch im schlechten Zustand. Die Fassade ist verputzt, der Sockel mit Klinkerriemchen versehen. Die Ausstattung entspricht der Bauzeit.

Das Gebäude wurde seit Errichtung nicht wesentlich modernisiert. Heizung, Fenster und Innenausbau entsprechen überwiegend dem Stand der 1990er Jahre und sind erneuerungsbedürftig. Es besteht deutlicher Unterhaltungs- und Modernisierungsbedarf. Der bauliche und energetische Zustand ist insgesamt als durchschnittlich und altersentsprechend zu bewerten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend.

• Dachform: Krüppelwalmdach

• Dacheindeckung: Betondachsteine, einfache Dämmung (Zwischensparrendämmung mit Glaswolle), Dachentwässerung über Kupferrinnen

• Heizung und Warmwasser: Zentralheizung, Fabrikat Fröling, Baujahr 1994, Öl-Lagerung in zwei Glasfasertanks à 1.500 Liter; zentrale Warmwasserversorgung

• Heizkörper: Universalheizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: dem Baujahr entsprechend, durchschnittliche Ausstattung; Stromanschluss über Dachständer

• Böden: Wohn-/Schlafräume Laminat, Flur/Küche/Bad Fliesen, Balkon Gummimatte

• Fenster: Holzfenster mit Isolierverglasung (Baujahr 1994), Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, Dusche, WC, Waschbecken (weiß); Gäste-WC separat, einfache Ausstattung (türkis); raumhoch gefliest.

Ort: Luckenbach, ca. 650 Einwohner, Verbandsgemeinde Hachenburg, Westerwaldkreis, Rheinland-Pfalz.

Wohnlage und Mikrolage:
Das Objekt liegt im Ortskern an einer stark befahrenen Ortsdurchgangsstraße (30 km/h-Zone), mit asphaltierter Fahrbahn und beiderseitigen Gehwegen; Straßenbeleuchtung einseitig. Die Nachbarschaft besteht aus Wohnhäusern, Kindergarten, Tankstelle und einem Spielplatz. Die Mikrolage ist durch mittlere Wohnqualität geprägt. Beeinträchtigungen bestehen durch den Verkehrslärm der Straße.

Infrastruktur:
Ein Kindergarten befindet sich am Ort. Grund-/Hauptschule in Atzelgift (Nachbarort). Realschule in Hachenburg, Gymnasien in Marienstatt und Westerburg. Nächste Einkaufsmöglichkeiten in Atzelgift und Hachenburg (ca. 7 km). Tankstelle am Ort, umfangreichere Einkäufe in Altenkirchen, Betzdorf, Hachenburg möglich. Ärzte, Apotheke und Krankenhaus in Hachenburg. Öffentliche Verkehrsmittel: Bushaltestelle ca. 50 m entfernt, Bahnhof Hachenburg ca. 7 km.

Erschließung/Grundstück:
Das Grundstück ist 309 m² groß, voll erschlossen und beitragsfrei; Grundstücksform regelmäßig, Topografie eben, normale Höhenlage zur Straße, vollständig eingefriedet. Außenanlagen bestehen aus einfachem Garten, Wegen mit Betonpflaster und ortsüblicher Bepflanzung.

Hinter dem Bewertungsgrundstück befindet sich eine Garage auf einem Fremdgrundstück. Um diese zu nutzen, ist der jeweilige Eigentümer berechtigt, über eine Teilfläche des Bewertungsgrundstückes zu fahren. Eine entsprechende Grunddienstbarkeit ist eingetragen.