Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 599.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus in Fertigbauweise mit massiver Garage. Es bestehen erhebliche Immissionen durch Verkehrslärm, die Immobilie liegt im Bereich einer Denkmalbereichssatzung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.04.2025 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung augenscheinlich bewertet. Teilbereiche der Bewertung, insbesondere die Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen und fehlende Grundrisspläne (EG, KG, Garage), basieren auf vorhandenen Unterlagen sowie auf Annahmen üblicher Bauausführung des Baujahres.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus, bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und Spitzboden (Abstellfläche). Errichtet wurde es im Jahr 2008 in Fertigbauweise auf einem massiven Kellergeschoss. Die Gebäudekubatur umfasst ca. 295 m² Bruttogrundfläche (BGF).

Im Erdgeschoss befinden sich ein Wohn-/Essbereich, Küche, ein zusätzlicher Raum, ein Duschbad sowie eine Diele mit Treppenhaus. Zwei weitere, zu Wohnzwecken ausgebaute Zimmer sowie ein Heizungsraum mit Duschbad und Terrasse befinden sich im Kellergeschoss. Das Dachgeschoss umfasst zwei Zimmer, ein Bad und einen Balkon. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt zweckmäßig mit normaler Belichtung über ausreichend große Fensterflächen, die Wohnfläche im EG und DG beträgt ca. 144 m², die ausgebaute Wohnfläche im KG wurde zusätzlich errichtet.

Das Satteldach ist mit Betonziegeln eingedeckt, die Außenwände bestehen im EG und DG aus Holzständer-Fertigteilen mit Wärmedämmverbundsystem, das Kellergeschoss ist massiv erstellt. Energetische Sanierungen oder größere Modernisierungen sind nicht dokumentiert, das Gesamtobjekt befindet sich in einem baureihenbezogenen, zufriedenstellenden Zustand, mit lokalem Reparaturbedarf (Fassade KG/Sockel, Balkonabdichtung, Wand- und Deckenputz, Garagendach).

Eine Einzelgarage in Massivbauweise mit Estrichboden, verputzten Wänden, Flachdach und Elektroanschlüssen ergänzt das Wohnhaus und wurde ca. 2013 errichtet. Außenanlagen umfassen befestigte Wege, Terrassenflächen, Hang­sicherungen und Einfriedungen sowie eine Gartenanlage.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dach: Satteldach (Wohnhaus) mit Betonziegeleindeckung; Flachdach (Garage)

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung (Buderus, Bj. 2008), Warmwasserspeicher, teilweise Fußbodenheizung (EG), Kompaktheizkörper mit Thermostatventil in KG und DG, Handtuchheizkörper im Bad DG, Schwedenofenanschluss (EG)

• Elektroinstallation: durchschnittlicher Standard, im KG teils auf Putz

• Böden: Granitfliesen, Fliesen, Laminat, Estrich (Garage)

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise großformatige Fenstertüren, Dachflächenfenster; Kunststoffrollläden, im KG Aufbaurollläden

• Sanitärausstattung: Duschbad EG (Waschbecken, WC, Dusche), Bad DG (Waschtisch mit Unterschrank, WC, Eckbadewanne, Dusche), Duschbad KG (Waschbecken, WC, Dusche), Edelstahlspüle im KG

Pforzheim, Stadtteil Eutingen, ca. 130.000 Einwohner, Enzkreis, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich im nordöstlichen Bereich des Stadtteils Eutingen in einem Wohngebiet mit starker Hanglage und West-Ost-Gefälle. Die Grundstücksform ist unregelmäßig, die Frontlänge beträgt ca. 16 m, die Tiefe ca. 54 m. Die unmittelbare Nachbarschaft ist vorwiegend durch ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung mit Gärten geprägt. Das Grundstück liegt an einer asphaltierten Anliegerstraße ohne Gehwege (30 km/h-Zone) mit begrenzten Parkmöglichkeiten. Die Lage ist durch hohe Verkehrsimmissionen (BAB 8, Bahnlinie) gekennzeichnet. Weitere Beeinträchtigungen ergeben sich aus gelegentlicher Hochwassergefährdung im nordöstlichen Grundstücksbereich entlang des Igelsbachs sowie einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit (Ferngasleitung, 55,68 m² Schutzstreifen) und einem Flurbereinigungsverfügungsverbot (174 m²).

Das Wohngebiet ist infrastrukturell durchschnittlich versorgt. Schulen, Kindergarten, Supermarkt, Ärzte, S-Bahn- und Busanschlüsse liegen ca. 2 km entfernt im Ortszentrum von Eutingen; die Pforzheimer Innenstadt ist ca. 7 km entfernt.

Das Grundstück ist teilweise mit Rasen und Ziergehölzen bewachsen, topografisch durch Hanglage geprägt, teilweise befestigt und eingefriedet. Es besteht keine Eintragung im Altlastenkataster.