Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 230.000 ,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienwohnhaus und angrenzender Garage bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 05.12.2025 in den wesentlichen und wertrelevanten Bereichen innen und außen besichtigt. Das Wohnhaus, die Garage und die Freiflächen konnten bei guten Besichtigungsverhältnissen weitgehend in Augenschein genommen werden; ergänzend lagen Bauakten und Planunterlagen vor.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein Einfamilienhaus aus ca. 1926 mit zwei Vollgeschossen, Vollkeller und Dachboden. Die Wohnfläche beträgt laut Bauakte ca. 95,52 m², die überbaute Fläche des Hauses ca. 65 m², die Bruttogrundfläche aller Ebenen ca. 256,43 m².

Die Raumaufteilung umfasst

• im Erdgeschoss Küche, zwei Zimmer, Flur sowie Treppenbereich; laut textlicher Beschreibung befinden sich hier zudem Wohn- und Essbereich sowie ein WC.

• Im Obergeschoss liegen drei Zimmer und ein Bad. Im Keller befinden sich Heizungsanlage und Abstellflächen.

Der tatsächliche Gebäudeeingang befindet sich abweichend von den Planunterlagen auf der straßenabgewandten Ostseite. Der Grundriss ist für ein Wohnhaus dieser Bauzeit funktional, die Belichtung erfolgt über Fenster zu Straßen- und Gartenseite, wodurch insgesamt ordentliche Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse gegeben sind.

Das Gebäude wurde nach Eigentümerangabe im Jahr 2009 grundlegend renoviert. Erneuert wurden dabei Boden-, Wand- und Deckenbeläge, die Elektroverkabelung und die Sanitärausstattung; außerdem erfolgte eine Dämmung im Dachbereich. An der Dacheindeckung wurden Reparaturen ausgeführt. Der Innenbereich wurde als gut gepflegt beschrieben, zugleich bestehen technische, energetische und konstruktive Mängel.

Der bauliche Zustand ist insgesamt als befriedigend bewertet. Es besteht Renovierungsstau an der Gebäudehülle mit Putz- und Fassadenschäden sowie Schäden an Holzbauteilen im Bereich des Dachgesimses. Energetisch ist das Gebäude nur eingeschränkt zeitgemäß; eine Fassadendämmung und eine Dämmung der Kellerdecke zum Wohnraum fehlen. Ein Energieausweis lag nicht vor. Hinweise auf Hausschwamm oder baubehördliche Beanstandungen wurden nicht festgestellt.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück steht entlang der südlichen Grenze eine Garage mit ca. 16 m² überbauter Fläche. Sie ergänzt das Wohnhaus funktional und ist zusammen mit dem gepflasterten Innenhof und einer hofseitigen Überdachung als wertrelevanter Bestandteil der Außenanlagen berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt beziehungsweise innerfamiliär genutzt; eine Fremdvermietung bestand nicht.

• Dachform/Dachdeckung: geneigtes Walmdach als Sparrendach mit Ziegel- bzw. Biberschwanzeindeckung; im Dachbereich Dämmmaßnahmen, an der Eindeckung Reparatur arbeiten

• Heizung & Warmwasser: zentrale Ölheizung aus ca. 1984 mit erneuertem Brenner; zusätzlich Klima-Split-Geräte in den Wohngeschossen

• Elektroinstallation: Leitungsführung ca. 2009 erneuert; Fotodokumentation nennt erneuerte Elektroverteilung

• Fenster: Kunststofffenster mit 2-Scheiben-Isolierverglasung, überwiegend ca. 2014 bis 2018; Kunststoffrollläden; erneuerte Hauseingangstür mit Aluminiumprofilen

• Sanitär: Bad im Obergeschoss; Sanitärausstattung ca. 2009 erneuert

Das Objekt liegt in Worms, Ortsteil Pfiffligheim, mit rund 83.000 Einwohnern in der kreisfreien Stadt Worms, Bundesland Rheinland-Pfalz. Der Ortsteil Pfiffligheim hat ca. 3.500 Einwohner.

Die Mikrolage befindet sich am westlichen Ortsausgang an einer mäßig bis stark befahrenen Ausfallstraße. Die Nachbarschaft ist von zwei-geschossigen Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie teils gewerblichen und landwirtschaftlich genutzten Betrieben geprägt. Die Wohnlage wurde wegen der guten Verkehrsanbindung, aber der Straßenbelastung, nur als befriedigend bis zweckmäßig beurteilt.

Einzelhändler, Apotheke, Weingüter, Handwerksbetriebe und ein Supermarkt sind fußläufig erreichbar. Ein Kindergarten befindet sich in der näheren Umgebung. Eine Bushaltestelle des städtischen Linienverkehrs liegt nur wenige Meter entfernt; zudem bestehen gute Anbindungen an das überörtliche Straßennetz mit Nähe zur A 61 und B 47.

Das Grundstück ist 186 m² groß, annähernd eben und viereckig bis rautenförmig zugeschnitten. Die Straßenfront beträgt ca. 9,5 m, die mittlere Tiefe ca. 19,5 m. Die Freiflächen sind überwiegend versiegelt und nach Westen orientiert; die Zuwegung erfolgt unmittelbar von der Heppenheimer Straße. Wasser-, Gas- und Stromanschluss sowie Kanalanschluss sind vorhanden.