Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 183.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 51.000,00 €
Gesamtverkehrswert: 234.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einer Einfamilienhaus-Doppelhaushälfte sowie auf separatem Flurstück mit Garage und zwei Nebengebäuden bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen ausschließlich von außen von der Straße aus besichtigt, da kein Zutritt möglich war. Die Bewertung stützt sich daher ergänzend auf Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakten, Auskünfte zu Baulasten, Altlasten und Bebauungsplan.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist eine Einfamilienhaus-Doppelhaushälfte mit Anbau auf dem Flurstück 1078/2, errichtet ca. 1925 in massiver Bauweise. Das Gebäude ist unterkellert, eingeschossig und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 124,50 m², die Brutto-Grundfläche ca. 255,00 m². Aus der Flächenberechnung ergeben sich Wohnflächenanteile von ca. 72,00 m² im Erdgeschoss und ca. 52,50 m² im Dachgeschoss; das Untergeschoss wurde wohnwertbezogen nicht als Wohnfläche angesetzt.

Die Grundrissgestaltung konnte innen nicht geprüft werden. Aus der Gebäudeform mit Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und Anbau ergibt sich ein für Einfamilienhäuser typischer, kompakter Zuschnitt. Die Belichtung und Besonnung sind als üblich einzuschätzen.

Das Gebäude wurde nach den Wertermittlungsansätzen modernisiert. Berücksichtigt wurden Dacherneuerung bzw. Verbesserung der Wärmedämmung, Modernisierung von Fenstern und Außentüren, Leitungssystemen, Heizungsanlage, Bad/WC sowie Teilen des Innenausbaus. Daraus wurde eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren und ein fiktives Baujahr 1976 abgeleitet. Die äußere Fassade ist verputzt, teilweise mit Faserzementplatten verkleidet. Von außen waren keine Bauschäden oder Baumängel ersichtlich. Für das Wohnhaus liegt keine Baugenehmigung vor; in der Wertermittlung wurde die materielle Legalität gleichwohl unterstellt.

weitere Gebäude

Auf dem separaten Flurstück 1077/2 stehen eine massive Einzelgarage sowie zwei Nebengebäude. Die Garage wurde ca. 1970 errichtet, ist verputzt und verfügt über ein Sektionaltor. Die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 35,00 m². Von außen waren keine Schäden erkennbar.

Nebengebäude 1 wurde ca. 2018 in Leichtbauweise als Werkstatt mit Lagerraum errichtet, eingeschossig und nicht unterkellert. Die Außenansicht besteht aus Metallverkleidung, die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 40,41 m². Nebengebäude 2 wurde ebenfalls ca. 2018 als eingeschossiger, nicht unterkellerter Garagenanbau in Leichtbauweise erstellt; die Brutto-Grundfläche beträgt ca. 29,97 m². Beide Nebengebäude wurden mit nachträglicher Baugenehmigung vom 23.05.2024 erfasst. Auch hier waren äußerlich keine Bauschäden ersichtlich.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag konnte kein ein Miet- oder Pachtverhältnis festgestellt werden.

• Dachform/Dachdeckung Wohnhaus: Krüppelwalmdach mit Ziegeleindeckung

• Heizung/Warmwasser: modernisierte, elektronisch gesteuerte Zentralheizung mit Niedertemperatur- oder Brennwertkessel zugrunde gelegt

• Fenster: modernisierte Fenster mit Zweifachverglasung und manuelle Rollläden

• Sanitär: 1 Bad mit WC, Dusche und Badewanne sowie ein Gäste-WC mit Wand- und Bodenfliesen, raumhoch gefliest

• Böden: Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden besserer Art sowie Fliesen und Kunststeinplatten

Das Objekt liegt in Bexbach, Stadtteil Höchen, mit ca. 17.800 Einwohnern im Saarpfalz-Kreis im Bundesland Saarland.

Es befindet sich in Ortsrandlage in einfacher Wohnlage an einer Gemeindestraße mit regem Durchgangsverkehr. Die Umgebungsbebauung ist gemischt, überwiegend wohnbaulich geprägt und vorwiegend ein- bis zweigeschossig. Beeinträchtigungen bestehen durch Straßenverkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte sind in einiger Entfernung erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in fußläufiger Entfernung; der Bahnhof befindet sich im Stadtgebiet. Die innerörtliche Anbindung ist damit insgesamt gegeben.

Das Gesamtgrundstück umfasst 1.971 m² und besteht aus zwei Flurstücken mit Übertiefe. Es ist etwa 22 m breit und etwa 85 m tief. Die Topografie ist eben bis hängig und fällt von der Straße ab. Das Wohnhaus ist grenzständig errichtet.