Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäude

Lfd. Nr. 1: Flur 1 Nr. 30/3, Verkehrswert: 97.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flur 1 Nr. 30/6 Flur 1 Nr. 30/7, Verkehrswert: 92.000,00 €

Die Flurstücke Nr. 30/3, Nr. 30/6 u. 30/7 bilden eine wirtschaftliche Einheit.;

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein altes, teilweise bewohntes Einfamilienwohnhaus mit Anbau und rückwärtigem Nebengebäude, die über drei kleine Grundstücke als wirtschaftliche Einheit zusammengefasst sind.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.04.2024 durch Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte zudem unter Zuhilfenahme eigener Flächenaufmaße, amtlichem Lageplan, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis und ergänzenden Unterlagen – eine Bauakte der Behörde war nicht verfügbar.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 1720 errichtet, wie eine Inschrift im Holzbalken nahelegt, und ist somit von sehr alter Bausubstanz. Veränderungen und Teilmodernisierungen sind aus unterschiedlichen Jahrzehnten (1970er-1990er Jahre) feststellbar, ohne dass grundlegende Sanierungen oder Modernisierungen umgesetzt wurden. Das Gebäude ist 2½-geschossig ohne Unterkellerung, der Anbau und das rückwärtige Nebengebäude sind 1-2-geschossig. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 133 m², verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Raumhöhen sind teils sehr niedrig (OG z.B. ca. 1,87 bis 1,96 m).

Im Erdgeschoss befindet sich ein Flur, Wohnraum, Küche, Bad, Abstellraum und Hausanschlussraum, im Obergeschoss mehrere Schlaf- und kleine Zimmer sowie ein Bad. Das Dachgeschoss beinhaltet einfache, nicht gedämmte Räume und einen Speicher. Der Grundriss ist durch teils viele steile und schmale Treppen sowie sehr niedrige Bereiche geprägt; die Raumaufteilung resultiert aus der ursprünglichen Nutzung als zwei getrennte kleine Häuser.

Die Bauweise ist massiv bzw. ausgemauertes Fachwerk. Die Treppen sind überwiegend aus Holz, meist steil und teilweise als Sambatreppen ausgeführt. Die Geschossdecken bestehen aus Holzbalken bzw. eine Stahlbetondecke im Anbau. Das Satteldach ist mit Betondachziegeln gedeckt, zeigt eine Welle wegen des alten Dachstuhls und ist teilweise vermoost; der Anbau ist mit unzeitgemäßem Wellasbest gedeckt.

Das Gebäude ist insgesamt in einfachem, überaltertem Zustand, mit erheblichem Instandhaltungsstau und substanziellen Mängeln. Wesentliche Baumängel sind Feuchte- und Putzschäden im Sockelbereich (bedingt durch fehlende Unterkellerung), durchhängende Deckenbalken, Holzbockbefall, Schadstellen im Dach, erhebliche Feuchte- und Schimmelschäden im Bereich des Wellasbestdachs des Anbaus, Risse in den Wänden des Dachgeschosses sowie allgemein überalterte Installationen. Umfangreiche Grundsanierungen/Modernisierungen sind erforderlich, ein Teilabriss wird als optionale zukünftige Verwertung nicht ausgeschlossen.

Weitere Gebäude

Das Nebengebäude ist 1- bis 2-geschossig in Massivbauweise errichtet, nicht unterkellert, mit Flachdach (unteres Dach mit Kunststofffolie, oberes nicht einsehbar). Im Erdgeschoss dient es als Garage oder Lager, im Obergeschoss als einfacher Lagerraum. Die Böden sind aus Beton, die Decken aus Hohlkörper- oder Holzbalkendecke. Putzschäden, Feuchtigkeit sowie baulicher und nutzungsbedingter Verschleiß sind sichtbar. Auch hier sind Instandsetzung Arbeiten nötig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise bewohnt und zu einem Teil eigengenutzt; eine Miete war nicht vereinbart.

• Dachform: Satteldach (Wohnhaus), Pultdach (Anbau), Flachdach (Nebengebäude)

• Dacheindeckung: Betondachziegel (teilw. vermoost, schadhaft), Wellasbestplatten (Anbau), Kunststofffolie (Nebengebäude)

• Heizung: einfache Elektronachtspeicherheizung, Geräte unterschiedlich alt, teilweise fehlend

• Warmwasser: älterer zentraler Speicher (Stiebel Eltron)

• Elektroinstallation: mittlere bis einfache Ausführung, sichtbar überaltert

• Fenster: Kunststoff-Isolierglasfenster, vereinzelt Holzfenster, teils ausgeblichen, teils Rollläden/Klappläden

• Böden: einfache Fliesen, PVC, geringfügig Laminat/Teppich, Beton (Nebenräume)

• Sanitärausstattung: ursprüngliches Bad im EG mit WC, Waschbecken und Badewanne (einfach, abgenutzt), Bad im OG mit WC, Waschbecken und Dusche (mittlere Ausstattung, abgenutzt)

• Türen: Haustür als Leichtmetalltür mit Glas, Innentüren aus Holz mit Furnier oder Glasfüllung

Mainz, Stadtteil Marienborn (ca. 220.000 Einwohner, Landkreis Mainz-Bingen, Rheinland-Pfalz).
Das Objekt liegt im mittleren Bereich des Stadtteils, nahe dem Rathaus und gegenüber der Wallfahrtskirche St. Stephan. Die Bebauung besteht überwiegend aus alten, ein- bis zweieinhalbgeschossigen Wohnhäusern in geschlossener oder Haus-Hof-Bauweise. Es handelt sich um ein altes Wohngebiet mit teils Mischnutzung und Läden des täglichen Bedarfs im Umfeld.

Das Objekt befindet sich an einer asphaltierten Straße mit mittlerem Verkehrsaufkommen. Gehwege sind in Verbundpflaster ausgestaltet. Es bestehen Grenzbebauungen zu Nachbargrundstücken. Beeinträchtigungen durch Flugverkehr sind bekannt.

Die Anbindung an den ÖPNV ist gut: Bahnhof und Busverbindungen im Ort, Anschluss an B40 (2 km) und A60 (3 km). Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Stadtteil vorhanden.

Das Grundstück ist eben, vieleckig, unregelmäßig geschnitten und insgesamt ca. 144 m² groß. Es ist vollständig überbaut, gärtnerische Anlagen sind nicht vorhanden. Die hintere Grundstücksgrenze ist nordseitig, die Straßenseite südlich ausgerichtet. Eine kleine Terrassenhoffläche mit Betonplatten und Überdachung ist vorhanden.