Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Veranda, Stellplätzen und Schopfgebäude

Verkehrswert: 531.000,00 € davon entfällt auf Zubehör: 25.000,00 € (Photovoltaikanlage)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Veranda, Photovoltaikanlage, ca. drei Stellplätzen, Wohnmobil-Stellplatz und Schopfgebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.03.2026 örtlich innen und außen besichtigt. Das Objekt wurde ergänzend anhand von Bauakten, Grundrissen, Statikunterlagen, Grundbuch-, Plan- und Bodenrichtwertunterlagen bewertet; ein Aufmaß vor Ort erfolgte nicht.

Gebäude

Das freistehende Wohnhaus wurde ca. 1961/1962 errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über zwei Vollgeschosse ohne Kniestock; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, ein vorhandenes Mansardenzimmer ist nicht bewohnbar. Ursprünglich als Zweifamilienhaus angelegt, wird es nach Umbauten ab 2017 als Einfamilienhaus genutzt. Die Modernisierung ist noch nicht abgeschlossen. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 383 m², die Wohnfläche rund 155 m², davon ca. 80 m² im Erdgeschoss und ca. 75 m² im Obergeschoss; hinzu kommen rund 70 m² Nutzfläche im Keller sowie eine Veranda mit ca. 9 m² Nutzfläche.

Im Erdgeschoss sind Küche mit Essbereich, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Eingangsflur, Diele sowie Bad mit WC vorhanden. Im Obergeschoss befinden sich Gästezimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Diele/Treppenflur und Bad. Der Grundriss wurde im Badbereich leicht verändert; nach 2017 wurden zudem Teilwände entfernt und Stahlunterzüge zur Lastabfangung eingebaut. Die Grundrissgestaltung ist insgesamt großzügig mit zentraler Erschließung über das Treppenhaus. Durch mehrere Fensterflächen, darunter ein Eckfenster, sind Belichtung und Besonnung überwiegend gut.

Das Wohnhaus hat ein Satteldach; die Dachebene über dem Obergeschoss ist nach den Feststellungen nicht zusätzlich gedämmt. Die Fassade besteht aus verputztem 24-cm-Hohlblockmauerwerk ohne zusätzliche Außendämmung. Kunststofffenster mit 3-fach-Verglasung wurden 2017/2018 vollständig erneuert. Ebenfalls erneuert wurden weite Teile der Elektro- und Sanitärinstallation sowie die Heizungsanlage. Zur Gartenseite ist eine überdachte Veranda angebaut; im Obergeschoss besteht ein Balkon.

Der bauliche Zustand ist gemischt. Positiv sind die umfangreichen Modernisierungen seit 2017 zu werten. Wertmindernd wirken jedoch zahlreiche noch nicht abgeschlossene Arbeiten und Mängel, darunter unfertige Bad- und Deckenarbeiten, fehlende Türen und Geländer im Obergeschoss, noch nicht fertiggestellte Elektroanschlüsse am Zählerkasten, ein sanierungsbedürftiger Balkonanschluss, beschädigte Eingangsstufen, fehlende Dämmung über dem Obergeschoss sowie der nicht nutzbare Dachraum. Denkmalschutz ist nicht angegeben.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück steht ferner ein Schopfgebäude aus ca. 1961/1962 ohne Unterkellerung mit einem Vollgeschoss und Kniestock. Im Erdgeschoss befinden sich Waschküche, Abstellflächen und ein ehemaliger Kleintierstall, heute Abstellraum; im Dachgeschoss ist Lagerfläche vorhanden. Die Nutzfläche beträgt ca. 32 m² im Erdgeschoss und ca. 34 m² im Dachgeschoss, die Bruttogrundfläche rund 42 m². Das Gebäude ist einfach ausgeführt, mit Satteldach und Wellasbestzementdeckung, teilweise offenen Kniestockflächen zur Hofseite sowie einfachen Holzfenstern und Türen. Strom- und Wasseranschluss sowie ein Kamin in der Waschküche sind vorhanden. Der Zustand ist einfach und altersbedingt; wesentliche Modernisierungen wurden nicht festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt; eine Vermietung bestand nicht. Das Schopfgebäude wurde als Neben- und Abstellgebäude genutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach in Holzkonstruktion, Betondachsteindeckung, vermutlich ohne Unterspannbahn; Schopfgebäude mit Satteldach und Wellasbestzementplatten.

• Heizung & Warmwasser: Luftwärmepumpe aus 2018 auf der Hausrückseite; Warmwasserheizung mit Fußbodenheizung im Erd- und Obergeschoss, keine Heizkörper; 800-l-Pufferspeicher im Kellergeschoss für Heizungswasser und Frischwarmwasser.

• Elektroinstallation: nach 2017 weitgehend komplett erneuert; Zählerkasten im Kellergeschoss, Unterverteilung im Obergeschoss, Anschlussverdrahtung teils noch nicht abgeschlossen; Bus-System angegeben; Anschlüsse für Klingel, Sprechanlage, Telefon, Internet und TV vorhanden; Glasfaseranschluss vorhanden.

• Fenster: Wohnhaus mit Kunststoffrahmenfenstern, 3-fach verglast, aus 2017/2018; Veranda mit Kunststoffrahmenfenstern und 2-fach-Isolierverglasung; Schopfgebäude mit einfach verglasten Holzfenstern.

• Sanitärausstattung: Erdgeschossbad aus 2017 mit Wanne, WC und Waschbecken; Obergeschossbad aus 2017 mit barrierefreiem Duschplatz und WC, Waschbeckenanschluss vorhanden, Waschbecken noch nicht montiert; Waschmaschinen- und Trockneranschluss im Keller.

• Böden: Fliesen im Keller überwiegend, im Erdgeschoss in Bad und Eingangsflur, im Obergeschoss in Bad, Schlafzimmer und Treppendiele; Holzriemenboden im Erdgeschoss in Essplatz, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer sowie im Obergeschoss in Gäste- und Kinderzimmer; Teppichboden im Hobbyraum; Klinkerfliesen an Keller- und Balkonbereichen.

Das Objekt liegt in Graben-Neudorf (ca. 12.500 Einwohner), im Ortsteil Neudorf (ca. 6.500 Einwohner), im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist ein südwestlicher Ortsrandbereich in relativ guter, ruhiger Wohnlage. Das Grundstück liegt an einer ausgebauten Sackgasse mit bituminöser Fahrbahn und beidseitigen schmalen Gehwegen; im Ortsgebiet gilt Tempo 30. Die Nachbarschaft ist überwiegend wohnbaulich geprägt. Der Gleiskörper der Rheintalbahn verläuft in etwa 150 m Entfernung und stellt eine potenzielle Beeinträchtigung dar.

Grund- und Gemeinschaftsschule sind im Ort vorhanden; weiterführende Schulen befinden sich in Bruchsal und Philippsburg. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf bestehen im Ort, größere Einzelhandelsangebote liegen im Bereich der Heidelberger Straße. Ein DB-Bahnhof ist in ca. 600 m Entfernung vorhanden, mit Taktverbindungen unter anderem nach Karlsruhe, Mannheim, Bruchsal und Germersheim; ergänzend bestehen Busverbindungen.

Das Grundstück umfasst 442 m², ist leicht trapezförmig zugeschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 18 m und einer mittleren Tiefe von ca. 26 m sowie einem Eckeinschnitt an der südöstlichen Ecke. Die Topografie ist eben auf Straßenniveau. Das Wohnhaus steht freistehend; das Schopfgebäude befindet sich grenzständig entlang der nordwestlichen und südwestlichen Grenze. Die Hofflächen sind teils mit Betonpflaster, Betonplatten und Rasengittersteinen befestigt; es bestehen mehrere Stellmöglichkeiten einschließlich eines Wohnmobilabstellplatzes.