Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Wirtschaftsgebäuden (Scheunen)

Verkehrswert (nicht Mindestgebot):
Hinsichtlich lfd. Nr. 1: 15.000,00 EUR
Hinsichtlich lfd. Nr. 2: 3.570,00 EUR

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Einfamilienhaus auf dem Flurstück 197 nebst Wirtschaftsgebäude (Scheune) auf dem Flurstück 197/2.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.12.2024 in Form einer Ortsbesichtigung innen und außen besichtigt. Grundlage der Bewertung und Beschreibung sind die Feststellungen vor Ort sowie ergänzend eingeholte Unterlagen (Grundbuchauszug, Flurkartenauszug, Auskünfte).

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde ca. 1880 errichtet, ist zweigeschossig mit teilunterkellertem Kriechkeller und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Konstruktion erfolgt in Massivbauweise mit vermutlich Streifenfundamenten, Mauerwerkswänden, Holzbalkendecken und einem Satteldach mit Tonziegeln ohne Dämmung. Die Fassade ist teils verputzt, teils unverputzt; Fenster und Türen bestehen aus Holz.
Das Erdgeschoss umfasst Flur, Treppenraum, Küche, ein Zimmer; im Obergeschoss befinden sich Flur, Treppenraum und drei weitere Zimmer. Das Bad sowie WC sind im angrenzenden Scheunenbereich untergebracht, weisen aber erhebliche Mängel sowie vermutlich keine Funktionsfähigkeit auf.

Der bauliche und technische Zustand des Hauses ist als sehr schlecht und desolat einzustufen: Es bestehen zahlreiche Baumängel und Bauschäden, erheblicher Unterhaltungsstau, fehlende oder nicht funktionsfähige Sanitärausstattung, veraltete und schadhafte Innenausstattung sowie Schädlingsbefall. Die Dacheindeckung und Dachentwässerung sind überaltert und schadhaft. Im Treppenbereich bestehen Schäden, die Elektrik ist technisch veraltet. Das Gebäude ist nicht bewohnbar, eine wirtschaftliche Sanierung wurde wegen Unwirtschaftlichkeit ausgeschlossen. Eine Nutzung ist aktuell daher nicht mehr möglich.

Die Grundrissgestaltung ist zeittypisch für das Baujahr, mit wirtschaftlich minderwertigen Raumhöhen und Durchgangszimmern. Die Belichtung und Besonnung sind als gut bis ausreichend beschrieben.

Weitere Gebäude

Zu den Wirtschaftsgebäuden zählt eine direkt angrenzende Scheune, ebenfalls Baujahr circa 1880, massiv errichtet mit Satteldach (Ziegelstein) und einfachen Außentüren und -toren. Die Scheune umfasst einen Garagenstellplatz. Der Zustand der Scheune ist sehr schlecht: Fassade verfärbt, teilweise ohne Putz, Dacheindeckung und Dachentwässerung defekt, Türen und Tore überaltert, Unrat und Müll im Innern. Die Nutzung als Wirtschaftsbau ist ebenfalls nicht mehr gegeben.

Das separate Wirtschaftsgebäude auf Flurstück 197/2 ist gleichfalls massiv, mit Pultdach und Ziegeldeckung, ebenfalls stark schadhaft, teils geöffnetes und baufälliges Mauerwerk, Unrat und Müll vorhanden.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück besteht aus zwei Flurstücken (197 mit 210 m² und 197/2 mit 50 m²). Die Parzellen haben jeweils etwa 14 m bzw. 4 m Straßenfront mit einer Tiefe von etwa 14 m. Die Erschließung erfolgt über eine voll ausgebaute, bituminierte Anliegerstraße (Sackgasse) in einem Dorfgebiet. Es handelt sich um ebenes Gelände mit üblichem, tragfähigem Baugrund. Eine Garage ist im Wirtschaftsgebäude integriert. Altlasten sind laut Auskunft nicht bekannt. Das Grundstück liegt in Hochwassergefahrenklasse 2 (Ereignis statistisch alle 100–200 Jahre).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt, aber aufgrund des Zustands nicht bewohnbar. Eine nachhaltige Nutzung ist nicht mehr gegeben; eine Sanierung wäre unwirtschaftlich.

• Dachform: Satteldach am Wohnhaus und Scheune, Pultdach bei Nebengebäude

• Dachdeckung: Tonziegel

• Heizung: Einzelöfen, keine zentrale Heizungsanlage

• Warmwasser: keine zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: einfache, teilweise auf Putz verlegte, technisch überalterte Installation; je Raum ein Lichtauslass, ein bis zwei Steckdosen

• Böden: Holzböden, Fliesen

• Fenster: Einfachverglasung, Holz, einfache Beschläge, Fensterläden aus Holz, Fensterbänke innen Holz, außen Sandstein

• Sanitärausstattung: Einfache, überalterte Wasser- und Abwasserinstallation; Bad und WC in Scheune, vermutlich nicht funktionsfähig

• Türen: Eingangstür Holz mit Lichtausschnitt, einfache Holztüren im Innenbereich

• Lüftung: nur Fensterlüftung

• Außenanlagen: Hausanschlussleitungen bis öff. Netz, befestigte Wege

Ort: Mandelbachtal-Habkirchen, ca. 10.500 Einwohner, Saarpfalz-Kreis, Saarland

Das Bewertungsobjekt befindet sich im südlichen Randbereich des Ortsteils Habkirchen in einem dörflichen, ländlichen Umfeld. Umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Doppelhäusern in offener Bauweise mit wohnwirtschaftlicher Nutzung. Die öffentliche Parkraumsituation ist entspannt, ein eigener Garagenstellplatz ist vorhanden.

Die Mikrolage ist als leicht unterdurchschnittlich zu bewerten. Die Infrastruktur ist ländlich geprägt: Der periodische Bedarf kann im erweiterten Umkreis (ca. 4 km) gedeckt werden (Supermärkte, Einzelhandel). Ärzte und Schulen sind in Mandelbachtal vorhanden, weitergehende Versorgung erst im nahegelegenen Saarbrücken. Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt per Bus (fußläufig erreichbar, Verbindung zu umliegenden Orten), die Autobahnanbindung (A6) ist ca. 14 km entfernt. Der nächste Bahnhof mit Regionalzuganbindung befindet sich im benachbarten französischen Sarreguemines, der nächste IC(E)-Bahnhof ist in Saarbrücken.

Das Grundstück liegt eben, hat eine annähernd rechteckige Form und ist im Wesentlichen ohne expliziten Bewuchs beschrieben. Hochwassergefahr (Klasse 2) ist gegeben, was einen risikoadäquaten Abschlag im Wert begründet.