Zwangsversteigerung Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus) mit integrierter Garage

Verkehrswert: 182.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus) mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, integrierter Garage im Kellergeschoss. Auf dem Grundstück befindet sich ein Garagenplatz.

Besichtigung

Das Objekt wurde beim ersten Ortstermin nur von außen besichtigt, da ein Zugang nicht möglich war. Beim zweiten Termin erfolgte eine vollständige Außen- und Innenbesichtigung, wobei das Haus umfassend in Augenschein genommen wurde. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Besichtigung sowie ergänzender Unterlagen (u.a. Grundbuch, Flurkarten, Bauzeichnungen, Flächenberechnung und Auskünfte von Behörden).

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde ca. 1973 errichtet und ist als Reihenmittelhaus konzipiert. Es besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie nicht ausgebautem Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 374 m², die Wohnfläche rund 142 m². Das massive Gebäude ist vollständig unterkellert und auf beiden Seiten angebaut. Es besitzt eine integrierte Garage im Kellergeschoss.

Die Raumaufteilung ist wie folgt:

• Im Kellergeschoss befinden sich Heizung, drei Kellerräume, Treppenhaus und die Garage.

• Das Erdgeschoss bietet Hauswirtschaftsraum, Küche, Gäste-WC, Garderobe, Diele, Wohnzimmer sowie eine Terrasse mit Zugang zum Garten.

• Im Obergeschoss stehen drei Zimmer, ein Badezimmer und ein Flur zur Verfügung.

• Das Dachgeschoss ist als Speicher nutzbar, ein Badezimmerausbau wurde hier begonnen, aber nicht fertiggestellt.

Baulich präsentiert sich das Haus in baujahrestypischer Ausführung: massive Keller- und Außenwände, Stahlbetondecken, Satteldach mit Dachsteineindeckung. Die Grundrissgestaltung ist weitestgehend zweckmäßig, der Zugang erfolgt über eine lange Außentreppe, was als weniger günstig angesehen wird. Der bauliche Zustand ist insgesamt nicht zufriedenstellend. Es bestehen zahlreiche Kleinmängel, vereinzelte Durchbrüche und Wandöffnungen sowie alters- und abnutzungsbedingt renovierungsbedürftige Ausstattungen, besonders im Bad. Modernisierungen beschränken sich im Wesentlichen auf die Heizung (ca. 1999) sowie vereinzelte Fenster. Es besteht ein erheblicher Renovierungs- und Modernisierungsstau.

Außenanlagen umfassen befestigte Zufahrten, eine Holzterrasse mit Treppe zum Garten, Anpflanzungen, Hecken, Zauneinfriedung sowie pflegebedürftige, verwilderte Rasenflächen. Der Garten ist rückwärtig eingefriedet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet oder verpachtet.

• Satteldach, Eindeckung mit Dachsteinen, Regenrinnen aus Blech, verschieferte Schornsteine

• Gaszentralheizung (Baujahr ca. 1999), Rippenheizkörper mit Thermostatventilen

• Zentrale Warmwasserversorgung

• Durchschnittliche, baujahresentsprechende Elektroinstallation mit Lichtauslässen, mehreren Steckdosen je Raum, Telefonanschluss, TV-Sat-Anlage

• Bodenbeläge: Fliesen (Sanitärräume, Wohnzimmer, Küche), Linoleum (HWR), Laminat/Kleinparkett (OG)

• Fenster: Holz mit Einfachverglasung, teils Kunststofffenster (~1999) mit Isolierverglasung, vereinzelt Dachflächenfenster, Rollläden

• Sanitärausstattung: EG-WC mit Waschbecken und Stand-WC, Bad OG mit 2 Waschbecken, Wanne, Dusche, Stand-WC, baujahresentsprechender einfacher Standard

• Kaminofen im Wohnzimmer

Boppard, Stadtteil Weiler, Rheinland-Pfalz, Rhein-Hunsrück-Kreis, ca. 15.400 Einwohner (Ort), ca. 740 Einwohner (Stadtteil):

Das Objekt befindet sich am Ortsrand von Weiler in mittlerer Wohnlage. Die Umgebungsbebauung wird durch Wohnhäuser in offener, zweigeschossiger Bauweise bestimmt (Reihenhaus- und Einzelhausbebauung). Die Erschließung erfolgt über eine ruhige, voll ausgebaute Anliegerstraße mit einseitigem Gehweg und knappen Parkmöglichkeiten. Das Grundstück weist eine Straßenfront von ca. 36 m und eine mittlere Tiefe von ca. 10,3 m auf und ist mit 320 m² leicht unregelmäßig geschnitten. Die Lage befindet sich in mittlerer Hanglage, mit von Nordosten leicht ansteigender Straße, das Grundstück fällt nach Südosten ab. Grundstücksrückseite durch Hecken eingefriedet. Bewuchs im Gartenbereich ist verwildert und pflegebedürftig.

Infrastruktur: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte befinden sich im benachbarten Bad Salzig (ca. 2 km) bzw. im Kernort Boppard (ca. 7 km). Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Die Entfernung zu Bundes- und Landesstraßen (B9, A61) und zum Bahnhof ist mittel bis gut. Kein Hinweis auf unhintergehbare naturschutzrechtliche Restriktionen.