Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Garage

Verkehrswert: 153.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag sowohl von außen als auch von innen besichtigt. Die Feststellungen basieren auf einer Inaugenscheinnahme und der Auswertung vorliegender Unterlagen, ohne zerstörende Untersuchungen oder Funktionsprüfungen technischer Anlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude wurde erstmals 1949 als Garage grenzständig errichtet, ab 1958 mehrfach erweitert und umgebaut. Die wesentlichen Bauabschnitte umfassen:

• 1949: Errichtung einer Garage

• 1958 und 1960: Anbauten zu Wohnzwecken

• 2014: Errichtung eines Wintergartens und Erweiterung des Schlafraumes

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, mit einer Teilunterkellerung und einem Vollgeschoss. Die Wohnfläche beträgt laut Grobaufmaß ca. 91 m², laut Bauakte 95,3 m². Der Grundriss ist einfach und bedingt zweckmäßig, die Raumgrößen entsprechen einfachen Anforderungen. Ein Teilkeller mit ca. 31,6 m² ist vorhanden. Der Wintergarten ist in Holzbauweise ausgeführt und energetisch nicht als Wohnraum geeignet (dünne, geringe Dämmung, einfache Verglasung). Die Besonnung ist eingeschränkt, da die Belichtung überwiegend westseitig erfolgt, auch infolge der Grenzbebauung.

Im Innen- und Außenbereich bestehen erheblicher Sanierungsbedarf und Modernisierungsstau. Unter anderem weisen der Wintergarten, die Kelleraußentreppe, die Stützmauer und verschiedene Boden- und Wandbeläge erhebliche Mängel und Abnutzungserscheinungen auf. Die Elektroinstallation und Heizung sind nicht funktionsfähig bzw. unvollständig. Es sind Feuchtigkeitsschäden im Keller sowie Undichtigkeiten am Dach des Wintergartens sichtbar. Im Bad bestehen starke Gebrauchsspuren; einzelne Bauteile wie Türen und Heizkörper sind beschädigt oder unvollständig ausgeführt. Insgesamt liegt ein eher vernachlässigter Bau- und Unterhaltungszustand vor.

Die Sanierungsarbeiten wurden begonnen, sind jedoch nicht abgeschlossen. Das Objekt ist vollständig zu beräumen.

Außenanlagen umfassen eine gemischte Ausführung mit Splitt-Flächen, Pflaster im Eingangsbereich und alter Terrasse, sowie einen seitlichen Grünstreifen. Die Einfriedung besteht teils aus Grenzmauern, teils aus defektem Metallzaun. Zwei Stellplätze sind geplant, jedoch noch nicht realisiert.

Grundstück

Das Grundstück weist eine pfeifenförmige, schmale Form mit langer Zufahrt (ca. 3 m Front, ca. 28 m Tiefe im hinteren Bebauungsbereich) auf und ist insgesamt fast eben gelegen. Die Orientierung der Bebauung liegt auf der Ostseite. Die tatsächliche Bebauung ist für die Grundstücksgröße als überdurchschnittlich intensiv zu werten. Es bestehen Baulasten bezüglich Grenzbebauung und Höhenbeschränkung. Altlasten oder weitere baurechtliche Einschränkungen sind nicht bekannt.

Nutzung

Zum Wertermittlungsstichtag war das Objekt leerstehend.

• Flachdach mit nicht näher bestimmbarer Deckung, Attika mit Kunstschiefer bekleidet

• Heizung: Gastherme im Keller (defekt), einfache weiße Plattenheizkörper, einfache Wärmeübertragung

• Warmwasser: Keine zentrale Warmwasserversorgung vorhanden

• Elektroinstallation: Einfach, teilweise verbessert aber nicht fertiggestellt

• Fenster: Kunststofffenster, isolierverglast (2014), teilweise ältere Fenster, zum Teil Rollläden, Wintergarten mit Einfachverglasung

• Innentüren: Einfache Holztüren, teils beschädigt

• Fußböden: Laminat und Fliesen

• Sanitärausstattung: Bad mit Waschbecken, begehbarer Dusche, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten; insgesamt einfacher Standard mit deutlichen Gebrauchsspuren

Makrolage:
Neuwied, Stadtteil Feldkirchen, Rheinland-Pfalz, Landkreis Neuwied, ca. 67.500 Einwohner. Neuwied ist eine größere kreisangehörige Stadt im nördlichen Rheinland-Pfalz, ca. 10 km von Koblenz entfernt.

Mikrolage und Wohnumfeld:
Das Objekt liegt durchschnittlich in einem innerstädtisch gelegenen Wohngebiet an einer innerörtlichen Erschließungsstraße. Die überwiegende Nachbarbebauung besteht aus Wohnhäusern, gegenüber befindet sich ein KFZ-Betrieb (Gewerbebetrieb). Die Straße ist asphaltiert, beidseitig mit gepflasterten Gehwegen; Parkmöglichkeiten im öffentlichen Bereich sind eingeschränkt vorhanden. Die Wohnlage ist als durchschnittlich zu bewerten, die Immissionen durch den Straßenverkehr (K111) sind überdurchschnittlich.

Infrastruktur:
Bushaltestelle in der Nähe, Bahnhof ca. 4 km entfernt. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Kita und Schulen sind im näheren Umfeld vorhanden, jedoch keine spezifische Geschäftslage. Die medizinische Versorgung ist innerhalb der Stadt Neuwied gegeben.

Grundstück:
Das Grundstück ist pfeifenförmig mit schmaler Front und langer Zufahrt, annähernd eben, der hintere Teil ist annähernd rechteckig und mit dem Hauptgebäude bebaut. Die Bebauung befindet sich überwiegend auf der Ostseite. Die Freiflächen sind einfach befestigt, teilweise begrünt, Terrassenbereich besteht aus alten Platten, keine nennenswerte Gartenanlage.