Zwangsversteigerung Einfamilienhaus, Wohn-und Ökonomiegebäude, Gartenland und Ackerland

Lfd. Nr. 1: Wohn- und Ökonomiegebäude Baujahr: 1828, Wohnfläche: ca. 95 m² Nutzfläche ca. 156 m² Werkstatt Baujahr 1924 Nutzfläche ca. 56 m², nach § 2 DSchG denkmalgeschützt - Verkehrswert: 120.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Gartengrundstück mit Schuppen im Außenbereich - Verkehrswert: 11.500,00 €
Lfd. Nr. 3: 5823 m² Ackerland und 3054 m² Wald - Verkehrswert: 17.650,00 €
Lfd. Nr. 4: Ackerland - Verkehrswert: 3.300,00 €
Lfd. Nr. 5: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Baujahr 1977 Wohnfläche 127 m² Garage Nutzfläche 23 m² - Verkehrswert: 240.000,00 €
Lfd. Nr. 6: Wald - Verkehrswert: 4.750,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um mehrere Grundstücke: ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung sowie Garage (Flurstück 338/1), ein Wohn- und Ökonomiegebäude mit Werkstatt (denkmalgeschützt) auf dem Flurstück 18, Ackerland (Flurstück 338) sowie ein Gartengrundstück mit Schuppen (Flurstück 459/1). Des Weiteren gelangen noch die Flurstücke 249 und 347 zur Versteigerung.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.06.2025 besichtigt. Die Begehung erfolgte teilweise unter erschwerten Bedingungen: Einzelne Bereiche (z.B. Abstellraum im Wohnhaus, Garage im Ökonomiegebäude, Werkstatt aufgrund von Abstellgut) waren nicht voll zugänglich, das Gartengrundstück Schönblickstraße 26 aufgrund von starkem Wildwuchs nicht begehbar. Die Bewertung stützt sich teilweise auf Unterlagen und Annahmen.

Gebäude: Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Kellergarage, Klingenhaldenweg 27

Das Einfamilienwohnhaus wurde ca. 1977 errichtet. Es umfasst ein Untergeschoss, Erdgeschoss und nicht ausgebautes, aber bereits zum Ausbau vorbereitetes Dachgeschoss. Die Hauptkonstruktion besteht aus massivem Mauerwerk, das teilweise mit Holzelementen ausgeführt ist. Die Wohnfläche beträgt ca. 127 m², die Kellergarage ca. 23 m². Die Raumaufteilung erfolgt zweckmäßig auf zwei getrennte Wohnungen, die Einliegerwohnung ist allerdings nur über den Heizungsraum erreichbar. Das Dachgeschoss ist mit Anschlüssen für Heizung und Sanitär vorbereitet; eine Nutzung als eigenständige Wohneinheit wäre baulich möglich.

Das Haus ist funktional geschnitten, bietet natürliche Belichtung und Belüftung der Wohnräume. Die Substanz ist altersentsprechend, jedoch sind zahlreiche Mängel festzustellen: Überalterte Heizungsanlage, Feuchteschäden im Bodenbereich (insbesondere Parkett), Schimmelbildung, ausstehende Bodenbeläge in einzelnen Räumen, defekte Dachflächenfenster, Schäden am Balkon und Wände mit Feuchteeinwirkung. Modernisierungsbedarf besteht insbesondere bei Heizung und Elektroinstallation. Die Außenanlagen sind teilbefestigt, mit Garten und Rasen sowie Ziergehölzen. Eine klassische Einfriedung fehlt.

Gebäude: Wohn- und Ökonomiegebäude mit ehemaligem Werkstattgebäude, Schmiedegasse 13

Das Gebäudeensemble stammt laut Denkmalliste aus ca. 1828, das Werkstattgebäude wurde 1924 hinzugefügt. Der Komplex besteht aus einem Wohnteil mit Erd,- Ober- und teilweise ausgebautem Dachgeschoss, einer Teilunterkellerung (Gewölbekeller), integriertem Ökonomieteil sowie angeschlossener ehemaliger Werkstatt. Die Grundfläche ist unregelmäßig und umfasst ca. 1.200 m² Grundstück.

Die Konstruktion ist ein Fachwerkbau mit ausgemauerten und verputzten Wänden, zum Teil Natursteinmauerwerk (besonders im Keller). Die Bausubstanz ist deutlich unterdurchschnittlich: Umfangreiche Instandhaltungsrückstände, und Modernisierungen fehlen. Die Grundrisse entsprechen nicht mehr modernen Standards, lichte Höhen sind gering (z.B. 2,15 m im OG); die Sanitärräume sind extrem einfach, Beheizung erfolgt nur durch Einzelöfen und einen Kachelofen. Elektrik entspricht in weiten Teilen nicht mehr den VDE-Normen, Wasserleitungen sind teils nicht geerdet, alte Gussrohre sind stark korrodiert. Außenanlagen und der Garten zeigen massiven Wildwuchs.

Das Dach ist als Satteldach in Tondachziegeln ausgeführt; die Giebelbereiche weisen Holzschindel- und Deckelschalungen auf. Im ehemaligen Werkstattgebäude wurde eine Beheizung über Holzofen festgestellt. Der Zustand der Bausubstanz und der Ausstattung ist kritisch; eine umfassende Kernsanierung ist erforderlich. Denkmalschutz besteht für das Hauptgebäude.

Weitere Gebäude

Auf dem Gartengrundstück Schönblickstraße 26 befindet sich ein Schuppen, der gemäß Baujahr 1943 in Holzbauweise errichtet wurde. Bauzustand und Ausgestaltung bleiben unbekannt, da keine Begehung möglich war.

Grundstück

• Klingenhaldenweg 27: 531 m², trapezförmig, leichte Hanglage, teilbefestigt.

• Schmiedegasse 13: 1.200 m², unregelmäßig, leichte Hanglage.

• Gartengrundstück Schönblickstraße 26: 791 m², rechteckig, fällt von Südwest nach Nordost, starker Wildwuchs.

• Landwirtschaftsfläche Flurstück 338: 1.694 m², trapezförmig, Hanglage, als Acker genutzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hauptwohnung im Einfamilienwohnhaus eigengenutzt, die Einliegerwohnung stand leer. Das Wohn- und Ökonomiegebäude mit Werkstatt sowie das Gartengrundstück standen leer. Die Landwirtschaftsfläche war vermutlich verpachtet, der Pächter jedoch unbekannt.

• Dachform und Dachdeckung:

  • Einfamilienhaus: Pfettendach, Betondachsteine, kein Dämmschutz am Dach

  • Wohn- und Ökonomiegebäude: Satteldach, Tondachziegel, keine Dachdämmung

  • Werkstatt: Dachdeckung Tondachziegel

• Heizung & Warmwasser:

  • Einfamilienhaus: Öl-Zentralheizung (Bj. 1977, überaltert), zentrale Warmwasserbereitung, Öllagerung in 4 Kunststofftanks à 1.000 l, Kachelofen.

  • Wohn- und Ökonomiegebäude: Kachelofen (EG), Warmluftschacht, Einzelöfen in Ober- und Dachgeschoss, Warmwasser über Elektrospeicher.

• Elektroinstallation:

  • Einfamilienhaus: Standard des Baujahres, kein FI-Schutzschalter.

  • Wohn- und Ökonomiegebäude: Überaltert, nicht VDE-konform, Leitungen teilweise offen, wenig Steckdosen.

• Böden:

  • Einfamilienhaus: Kunststeinfliesen, Parkett, Fliesen, Textilbeläge, Holzböden (DG)

  • Wohn- und Ökonomiegebäude: PVC, Parkett, Textilbeläge, Fliesen, Natursteinplatten, teilweise kein Belag.

• Fenster:

  • Einfamilienhaus: Holzfenster mit Isolierverglasung, Dachflächenfenster aus Holz und PVC, Kunststoffrollläden.

  • Wohn- und Ökonomiegebäude: Holzverbundfenster, teils isolierverglast, Holzklappläden.

• Sanitärausstattung:

  • Einfamilienhaus: Bad (EG) mit Dusche, Badewanne, Doppelwaschbecken, WC separat, Bad (UG) mit Dusche und WC, ältere Ausstattung, raumhoch gefliest.

  • Wohn- und Ökonomiegebäude: Dusche in Waschküche, einfach ausgestattetes WC, keine zeitgemäßen Sanitärräume.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Dornhan, Ortsteil Fürnsal (341 Einwohner, Stadt Dornhan, Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg)

Mikrolage & Nachbarschaft, Beeinträchtigungen:

• Klingenhaldenweg 27: Sehr ruhige, stark durchgrünte Ortsrandlage; Umgebungsbebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern, angrenzend an Landwirtschaftsflächen. Erschließung über ruhige Wohnstraße.

• Schmiedegasse 13: Zentrale, ruhige Lage nahe Dorfplatz; Mischbebauung, durchgrünt, Nachbarschaft teils mit älteren Gebäuden.

• Schönblickstraße 26: Gartengrundstück im Außengebiet, direkter Anschluss an weiteres Gebäude und ein Gesundheitsresort. Keine besonderen Beeinträchtigungen oder Hochwassergefahr. Verkehrsaufkommen im Ort gering.

Infrastruktur (Schule, Ärzte, Einkauf, Verkehr):

• Kindergarten und Grundschule im Kernort Dornhan (ca. 3,6-3,8 km), weiterführende Schulen in Nachbargemeinden, Apotheke und Ärzte in Dornhan. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs nur in Dornhan.

• Busanbindung in fußläufiger Entfernung (Schönblickstraße jeweils 270–650 m zu Bushaltestelle), nächster Bahnhof in Oberndorf (11 km), Anschluss an die A81 ca. 17 km.

Grundstück:

• Klingenhaldenweg 27: Trapezförmig, Hanglage (~3 m Gefälle NE nach SW), teilerschlossen, Rasen, Nadelbäume, Ziersträucher.

• Schmiedegasse 13: Unregelmäßiger Zuschnitt, Gefälle (~2,4 m), zur Straße asphaltiert, teilw. Holzlattenzaun, starker Wildwuchs im Gartenbereich.

• Schönblickstraße 26: Annähernd rechteckig, Gefälle entsteht durch kombinierte Richtungen, überwiegend verwildert.

• Landwirtschaftsfläche: Deutliches Hanggefälle (~10,5 m), Nutzung als Ackerland.