Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 141.000,00 €

Zusatz: BV 6 zu 5 Grunddienstbarkeit betr. Überfahrtsrecht auf Fls. 273/2 Zubehör: Einbauküche ohne Wertansatz

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage und Werkstatt.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.03.2023 vollständig innen und außen besichtigt. Zusätzlich wurden Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bauzeichnungen und Flurkartenauszug sowie verschiedene Informationen zum Gebäude und zu durchgeführten Modernisierungen ausgewertet.

Gebäude

Das Objekt besteht aus einem zweigeschossigen Einfamilienhaus mit teilunterkellertem Bereich (Gewölbekeller), nicht ausgebautem Dachgeschoss und angebautem ehemaligen Ökonomieteil, der gegenwärtig als Werkstatt und Garage genutzt wird. Das Baujahr liegt schätzungsweise zwischen 1813 und 1833; das Gebäude wurde mehrfach erweitert: 1919 erfolgte ein Anbau mit Aufstockung im Bereich der Garage, 2016 kam eine Brieftaubensportanlage im rückwärtigen Grundstück hinzu.

In den letzten Jahren wurden einzelne Modernisierungen vorgenommen, darunter Wärmedämmung von Straßenseite (2018) und Gartenseite (2020, dabei teilweiser Austausch des Holzgebälks und Grundputz – ohne Fertigputz), einzelne neue Fenster, teilweiser Austausch von Strom- und Wasserleitungen, Anschluss an Fernwärme sowie begonnene Badrenovierung.

Die Raumaufteilung gliedert sich wie folgt:

• Keller: Gewölbekeller mit Brunnen

• Erdgeschoss: Küche, Bad, Flur, Gästezimmer, Heizraum, Abstellraum (ehem. Scheune), Werkstatt/Garage

• Obergeschoss: Wohnzimmer, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Flur

• Dachgeschoss/Spitzboden: Bühnenraum, z.T. nicht ausgebaut

Die Bauweise ist überwiegend Fachwerk mit Ausmauerung, teilweise massive Sandsteinwände (Keller). Decken teils als massive Betondecken im Untergeschoss, sonst Holzbalkendecken. Die Treppen sind unterschiedlich ausgeführt, vom Sandstein (Kellergeschoss) bis zu einfachen Holztreppen (OG–DG).

Die Belichtung ist auf der Südwestseite gut bis durchschnittlich, in den restlichen Bereichen durchschnittlich bis ausreichend. Grundriss und Raumhöhen sind teils nicht zeitgemäß; es gibt "gefangene Räume" und Raumhöhen unter 2 Meter.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich ein renovierungsbedürftiger, überwiegend abbruchreifer Schuppen (ehemalige Brieftaubensportanlage) sowie eine Pergola. Außenanlagen bestehen hauptsächlich aus Pflasterflächen, einfacher Gartenanlage, überwiegend Rasenfläche mit Spielgeräten und Einfriedungen im rückwärtigen Grundstücksbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt von einem der Miteigentümer bewohnt. Ein Mietvertrag mit den weiteren Miteigentümern existiert.

• Satteldach, Dacheindeckung mit Tonziegeln, Dachrinnen aus Zinkblech

• Heizungsanlage Fernwärmeanschluss (2021/22); Pufferspeicher vorhanden, Heizkörper teils installiert – restliche Hausverrohrung nicht umgesetzt; ein Infrarotheizkörper

• Warmwasser über Boiler (Elektro)

• Elektroinstallation technisch überaltert, teils Aufputz, kein FI-Schalter

• Sanitärausstattung: EG-Bad (Eckbadewanne, WC, Waschbecken, Boiler), begonnene Badrenovierung (nicht abgeschlossen)

Das Objekt liegt in Durrweiler an einer ausgebauten Landstraße (L398) am Ortsrand in einem gemischt genutzten Umfeld, überwiegend Wohnbebauung.

Die Nachbarschaft ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser, kleinere Gewerbebetriebe und Landhäuser geprägt. Stellplätze sind nur im öffentlichen Straßenraum verfügbar, ausgewiesene Parkplätze fehlen. Die visuelle Präsenz des Hauses ist von der Straße aus gut wahrnehmbar.

Grundlegende Nahversorgung (Supermarkt, Discounter, Bäcker, Metzger, Drogerie, Naturkost, Wochenmarkt usw.), Ärzte und Apotheken befinden sich im nahegelegenen Hauptort Pfalzgrafenweiler. Kindergarten/Kindertagesstätte sind fußläufig erreichbar (ca. 600 m), Grundschule etwa 2 km entfernt mit Busanbindung. Weiterführende Schulen gibt es im Hauptort und Nachbarorten, Bus- und Bahnanschluss ist im Ort bzw. spätestens nach 9 km zugänglich. Das Angebot an Sport und Kultur ist im Ortsteil gering.

Das Grundstück ist fast rechteckig mit ca. 19 m Straßenfront und 46 m mittlerer Tiefe, weist geringe Niveauunterschiede auf und ist überwiegend als Rasenfläche ausgeführt, mit vereinzelten Pflanzungen und Kinderspielgeräten.

Im weiteren Umkreis handelt es sich um eine ländliche Region im Nordschwarzwald, Gemeinde Pfalzgrafenweiler, Landkreis Freudenstadt, Baden-Württemberg.