Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 13.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus. Das Objekt ist derzeit nicht bewohnbar und befindet sich als schadensbehafteter Rohbau.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.03.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Die Bewertung erfolgte ergänzend anhand der Bauunterlagen und Pläne. Die Ausführungen im Gutachten beruhen teilweise auf im Ortstermin gewonnene Erkenntnisse und die Flurkarte. Einschränkungen und fehlende Unterlagen wurden bei der Bewertung berücksichtigt.

Gebäude

Das Objekt besteht aus einem 2-geschossigen Einfamilienhaus in Reihe mit beidseitiger Grenzbebauung. Das Gebäude ist unterkellert und das Dachgeschoss ist ausgebaut. Das massive Bauwerk wurde um 1950 auf älteren Grundmauern errichtet, spätere bauliche Erweiterungen wie Aufstockungen wurden zwar geplant, jedoch nicht vollendet oder noch nicht begonnen. Modernisierungen sind weitgehend ausgeblieben; der Standard entspricht überwiegend dem Baujahr und einzelnen einfacheren Nachbesserungen. Die aktuelle Wohnfläche beträgt ca. 123 m² und verteilt sich auf Erd-, Ober- und Dachgeschoss, wobei Keller-, Erd- und Obergeschoss auch einen Anbau umfassen.

Die Grundrissgestaltung ist individuell, weicht jedoch teilweise von den Bauunterlagen ab. Das Gebäude weist eine polygonale, trapezförmige Form auf, die an den Grenzverlauf angepasst wurde. Die Belichtung und Besonnung ist nach Osten und Westen orientiert und als gut bis befriedigend zu bewerten. Der Bau- und Erhaltungszustand ist mangelhaft; das Gebäude ist unbewohnbar und im schadensbehafteten Rohbauzustand.

Erhebliche Baumängel und Bauschäden liegen vor: feucht-schadhafter Keller (Schimmel, Putzschäden, schadhafte Stahlträger), undichtes und unvollständiges Dachgeschoss, bereits festgestellter Schädlingsbefall in der Holzbalkendecke, beschädigte oder fehlende Fenster und Türen, starke Schäden an Wand-, Boden- und Deckenflächen, fehlende Sanitärausstattung, keine Heizung oder Warmwasseraufbereitung sowie eine wirtschaftlich überalterte Elektroinstallation. Die begonnene Modernisierung blieb im Rohbauzustand zurück und ist teilweise laienhaft ausgeführt – die Ausführung entspricht nicht den anerkannten Regeln der Baukunst.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend. Eine Nutzung zu Wohnzwecken war im gegenwärtigen Bauzustand nicht möglich.

Niederkirchen, Ortsteil Heimkirchen, Rheinland-Pfalz, Landkreis Kaiserslautern, ca. 1.900 Einwohner (Ort), ca. 350 Einwohner (Ortsteil)

Das Haus befindet sich in einem kleinen Ortsteil am östlichen Rand der Gemeinde, in einem gewachsenen Wohnumfeld mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Bauweise. Die Grundstücksform ist trapezförmig und liegt an einer schmalen, ausgebauten Hangstraße (Anliegerstraße/Sackgasse) mit geringem Verkehr. Die Bebauung grenzt beidseitig unmittelbar an Nachbarhäuser; das unmittelbare Umfeld ist geprägt von älteren Wohngebäuden. Beeinträchtigungen durch Immissionen bestehen nicht nennenswert, jedoch ist die Ausrichtung und Topographie wegen der Hanglage bei der Nutzung einzukalkulieren. Auf dem Grundstück befinden sich keine Einfriedungen, die Außenanlagen sind vernachlässigt.

Im direkten Ortsteil Heimkirchen gibt es keine nennenswerte Infrastruktur. Versorgungseinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind erst in benachbarten Gemeinden vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist an der Hauptstraße fußläufig erreichbar; der nächste Autobahnanschluss liegt rund 20 km entfernt.

Das Grundstück ist etwa 6 m breit und 18 m lang, mit ca. 100 m² Fläche. Die rückwärtige Stützmauer bildet den Grundstücksabschluss in der Hanglage, Vegetation oder Bewuchs werden als Naturgarten mit Grasnarbe beschrieben.